[빌딩투자ABC] 같은 돈이면 임대료 내느니 대출 이자 내라

저금리 시대가 오래 지속되면서 풍부한 유동성과 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산시장으로 흘러 들어오면서 부동산 가격이 급등했다. 최근 아파트는 ‘8·2 부동산 대책’으로 조금 진정된 듯하지만 중소형빌딩 수익용 시장의 인기는 여전하다.

중소형 빌딩을 찾는 수요자 중에는 수익용으로 보기도 하지만 자가 용도로 사용하려고 검토하는 사람들도 있다. 금액으로 따지면 50억~150억원 사이는 개인과 중소법인이 동시에 관심을 가지는 금액대로 수요층이 많다.

보통 강남권에서 1320~1650 전후를 임대하면 임대료는 대략 3000만~4000만원 정도 수준에 형성된다. 임대인에게 임대료로 1년에 약 4억원 정도를 지불하는 것이다. 물론 대로변, 역세권의 대형건물에 임차하면 기타 입지 조건이 좋겠지만 연 4억원이란 금액은 은행에서 100억원을 연 4%의 이자로 대출받는 것 같은 돈이다.

법인이 자가사용을 목적으로 빌딩을 매입할 때 대출을 받으면 시설자금 대출이므로 금리도 낮아진다. 여기에 매입할 그해의 사업 실적이 좋다면 빌딩 매입을 위해 투입되는 비용은 매입으로 비용처리되기도 한다. 사업 실적이 좋은 법인은 법인세 절감을 위해서도 사옥 매입을 고려하는 것이 맞다.

이 외에도 건물은 실물자산이므로 인플레이션으로 화폐가치 하락에 대한 헤지 수단으로 사용되기도 하고, 건축물 경우 매년 내용 연수를 고려해 감가상각 처리, 법인이익에서 상쇄처리하기도 한다.

빌딩을 매입할 때 개인으로 매입하는 것과 법인으로 매입하는 것에는 차이가 있다. 우선 빌딩 보유 기간 중 재산세와 소득세를 납부하는 데 개인은 임대소득을 다른 소득과 합산한 후 금액에 따라 누진세율로 종합소득세를 납부한다. 법인도 법인의 다른 소득과 합산해 법인세를 납부하지만 세율은 법인세로 단일세율이 적용된다. 소득세율에서도 이득이다.

양도할 때는 개인의 경우 양도소득세는 다른 소득과 분리해 양도소득세를 별도로 납부한다. 이때 적용되는 세율은 누진세율이 적용된다. 법인의 경우 양도차익을 법인의 다른 소득과 합산해 법인세를 납부한다. 만약 법인이 적자를 본 해에 양도해 양도차익이 발생됐다면 양도차익은 상쇄돼 법인세 금액은 줄어들기도 한다. 개인은 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 받지만 법인은 그렇지 않으므로 이런 측면에선 개인이 유리한다.

다만 법인이 빌딩을 매입할 때는 법인의 설립 연도가 5년이 지나야 하는 것과 현재 본점의 소재지가 과밀억제권역 안에 위치해 있느냐를 따지는 것이 중요하다. 그렇지 못하면 취득세 납부시 중과되는지를 확인해야 한다. 결론은 임대료를 납부하는 것보다 법인으로 빌딩을 매입해 자가로 사용하는 것이 낫다.

오동협 < 원빌딩 대표 >