[고향집바로알기⑧] 집 짓기 절차의 이해

부지 선정, 인허가, 기반공사, 주택 설계, 견적과 시공사 선정, 시공, 준공과 등기, 관리 등 과정 거쳐야

고향에 있는 토지에 집을 지을 생각을 한다면 그 절차가 복잡하다. 집짓기는 일반적으로 부지 선정, 인허가, 기반공사, 주택 설계, 견적과 시공사 선정, 시공, 준공과 등기, 관리 등의 과정을 거친다.

▶ 부지 선정

부지를 선택할 때는 지리적으로 안전한 곳인지, 주변에 생활편의시설 이용이 편리한지, 기반시설이 잘 갖춰져 있는지, 어떤 이웃들이 살고 있으며 자연경관은 좋은지 등을 보게 된다.

주변에 유해시설이 없어야 하고 소음도 체크해봐야 한다. 살면서 프라이버시도 중요하다. 이런 것을 확인하기 위해 현장답사를 한다. 쉽지는 않지만 계절별, 시간대별로 확인해보는 것이 좋다.

저습지, 매립지, 부식토질 등은 피해야 하며 일조가 좋고 통풍이 잘돼야 한다. 북쪽이나 북서쪽은 야산으로 막히고, 남쪽이 트인 남향의 배수가 잘되는 곳으로 모양은 남북으로 긴 장방형 대지가 좋다. 북쪽에 건축물을 배치하고 남쪽에 정원을 만들 수 있기 때문이다. 크기는 500~990㎡ 정도가 적당하다.

도심지 단독주택은 비교적 작고 농촌지역의 전원주택은 부지가 크다. 작으면 답답하겠지만 너무 크면 조경 비용이 부담되고 관리에 무리가 따른다.

▶ 토지 인허가

부지가 정해지면 인허가를 거쳐야 한다. 지목이 대지로 돼 있을 때는 인허가가 필요 없다. 분양하는 전원주택단지와 같이 택지개발이 된 곳도 따로 인허가를 받지 않아도 된다.

농지(전, 답, 과수원)나 산지(임야)인 경우에는 인허가를 받아야 한다. 소규모로 개발할 때는 개발행위허가가 필요하고 농지는 농지전용허가, 산지는 산지전용허가를 받아야 한다.

농촌지역에서 허가를 쉽게 받을 수 있는 땅은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 용도지역 구분 상 관리지역 땅이다.

▶ 기반공사

인허가를 마쳤다면 기반공사를 한다. 부지 정지작업과 도로포장을 하고 오폐수관로, 상하수도 공사 등을 한다.

물을 얻고, 전기도 끌어와야 한다. 물은 상수도를 사용할 수 있다면 좋겠지만, 그렇지 않으면 지하수를 개발해야 한다. 지하수는 얼마 깊이에서 물을 얻을 수 있는가에 따라 비용이 달라진다.

전기도 끌어와야 한다. 200m 이내(전봇대 4개 설치)에서는 비용이 들지 않지만, 그 이상일 때는 비용이 발생한다.

전화선과 인터넷도 설치해야 한다. 이런 일들은 집을 다 짓고 난 후 할 수도 있겠으나 미리 염두에 둬야 나중에 문제가 생기지 않는다.

▶ 건축 신고 및 허가

토지 인허가가 끝났다면 건축물에 관련해 신고하거나 허가를 또 받아야 한다.

관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서는 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만의 주택(제2종 지구단위 계획구역 안에서의 건축물은 제외)은 허가 없이 신고로 집을 지을 수 있다. 농촌지역의 전원주택은 대부분 신고사항이다. 도시지역에서는 100㎡를 넘으면 건축허가를 받아야 한다.

건축신고나 허가받기 위해서는 설계도면이 필요하다. 설계를 먼저한 후 신고나 허가를 받아야 하는데 이때 신고나 허가를 위한 설계를 하는 경우도 있다. 실제 주택 건축 공사를 할 때 제대로 된 도면을 다시 만들어 변경한 후 시작하는 경우도 많다.

▶ 주택 설계

설계를 꼼꼼하게 잘하고 그대로 실행하는 것이 좋은 집짓기의 기본이다.

설계는 배치, 평면, 입면계획을 잡는 것이다. 배치계획은 부지에서 건물을 어디에 앉힐 것인가를 정하는 것이다. 옆집과의 관계, 프라이버시, 채광, 통풍, 재해 등을 고려한다.

평면은 실내 공간 구성이다. 각 실의 쓰임에 맞는 동선과 크기, 위치를 결정한다. 입면계획에서는 집의 모양을 고민한다. 외관에만 신경 써 모양을 내다보면 건축비 상승과 하자의 원인이 될 수 있다.

설계할 때는 가족 수와 라이프스타일을 우선 고려해야한다. 주택 내부 공간 결정에서는 방향이 매우 중요하다. 추운 북쪽은 화장실 등을 배치하는 것이 좋다.

남쪽은 여름에는 빛이 실내 깊이 들어오지 않아 시원하고 겨울에는 깊이 들어와 따뜻하다. 거실, 어린이방, 테라스, 발코니 등이 적당하다.

침실, 식당, 부엌 등은 아침에 햇살을 많이 받는 동향이 좋다. 음식물이 상하는 것도 막을 수 있다. 탈의실이나 욕실, 세면장, 건조실 등은 서향으로 배치한다.

이층집의 1층에는 주로 거실, 주방, 식당, 노인방 등을 앉히고 2층에는 자녀방이나 부부 침실 등을 계획한다.

경우에 따라 달리 배치할 수도 있다. 집에서 하루 종일작업을 해야 한다면 작업실을 빛을 많이 받는 남쪽으로 둘 수 있고 동쪽으로 경관이 좋다면 거실을 동쪽에 둘 수도 있다.

설계할 때는 주택 구조와 각 부위별 자재, 냉난방 시설을 어떤 것으로 할 것인가도 결정해야 한다. 특히 전원주택에서는 난방시스템을 신중하게 선택해야 겨울철 난방비를 줄이고 따뜻하며 편하게 날 수 있다.

▶ 건축업체 선정 및 시공

설계를 끝내고 나면 시공비가 얼마나 들 것인지 견적을 내야 하고 누구에게 맡겨 어떤 방식으로 지을 것인가를 결정해야 한다.

건축비는 구조와 각 부위별 자재, 기능, 공사범위 등에 따라 차이가 크다. 단순한 설계라면 비용을 줄여 지을 수 있고, 복잡하게 설계된 집은 비용이 많이 든다.

공정별로 자재 종류와 공사방법 등이 다양하기 때문에 비용도 천차만별이다. 제대로 된 자재를 정확한 공법으로 시공해야 하자없는 좋은 집이 된다.

집을 다 짓고나면 시공업체로부터 건물을 인도받는다. 살면서 집에 문제가 생길 수 있기 때문에 하자보수공사를 위해 시공한 사람들의 연락처를 받아두어야 한다. 특히 상수도, 전기, 정화조 등의 설비와 관련된 시공자들의 연락처와 도면을 받아 두는 것이 좋다.

▶ 사용승인 및 보존등기

건축물이 완성되면 건축도면과 정화조 등 관련 시설들을 공사한 서류를 챙겨 사용승인을 받아 사용한다. 건축물대장이 만들어지고 그것을 기준으로 등기하고 세금을 내면 집짓기는 끝이 난다.

글=김경래 OK시골 대표 / 정리=이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com