[고향집바로알기②] 고향땅에 집 짓기…토지의 지목이란?

사진=OK시골 제공

추석을 맞아 고향을 찾았다가 귀농·귀촌을 계획하는 사람들이 많다. 전원주택을 지어볼 생각을 하는 이들도 있다.

이 같은 계획이 있다면 고향에 있는 부동산에 대해 미리 점검해 볼 필요가 있다. 부모가 갖고 있거나 물려받아 소유하고 있는 토지 중에는 용도를 잘못 알고 있는 경우도 많아서다.

현황은 밭으로 사용하고 있지만 실제 지목은 임야인 토지도 있고 집이 있어 대지로 알고 있지만 농지나 임야인 토지도 많다. 집이 있다면 건축물대장을 확인해 봐야 정확히 알 수 있다. 무허가 혹은 살면서 하나하나 붙이고 늘려 지어놓은 불법 건축물들도 많다. 시골에 있는 토지와 집은 공부상과 현황의 차이가 많다.

고향 땅을 제대로 알기 위해선 토지(임야)대장의 지목부터 확인해야 한다. 지목이 대지인 경우라면 집터다. 전이나 답, 과수원이라면 농지다. 지목이 임야인 경우는 산지라 한다. 토지대장엔 면적도 정확히 표기돼 있다. 면적은 잘못 알고 있는 경우가 많다. 대장의 면적이 정확하다.

토지에 집을 짓겠다면 바로 집을 지을 수 있는 땅과 허가 절차를 거친 후 집을 지을 수 있는 땅 등 두 가지로 나눌 수 있다.

바로 집을 지을 수 있는 토지는 우선 지목이 대지인 토지다. 대지를 구입하면 건축신고 후 바로 집을 지을 수 있다. 집터로 사용해야 하는 토지가 대지다.

주택지로 인허가(개발행위허가, 전용허가)를 받고 건축신고까지 마친 토지도 있다. 예를 들어 집을 지을 생각으로 인허가를 받고 기초공사까지 해 놓았는데 자금이 여의치 않아 매각하는 토지와 같은 경우다. 이런 토지를 구입했을 때도 바로 집을 지을 수 있다.

허가를 받았고 해서 지목이 대지는 아니다. 전원주택지로 만들 때 대부분 개발행위허가를 받는데 이 경우 주택 준공 후라야 지목을 대지로 바꿀 수 있다.

절차를 거쳐야 집을 지을 수 있는 토지는 대지가 아니거나 택지로 허가를 받아놓지 않은 농지(전, 답, 과수원)와 산지(임야) 등이다. 이 같은 토지를 구입해 집을 지으려면 개발행위허가와 농지전용허가, 산지전용허가 등의 절차를 거쳐야한다.

글=김경래 OK시골 대표/정리=전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com