전세가율이 높은 아파트를 겨냥해 전세를 끼고 집을 매입하는 ‘갭(gap)투자’가 전세시장을 안정시킨 것일까. 가을 이사철을 앞두고 서울 전세시장이 안정세를 보이면서 ‘갭투자의 역설’ 아니냐는 분석이 나오고 있다. 올해 입주 물량이 크게 늘어난 영향도 있지만 갭투자자들이 내놓은 전세 아파트도 물량 공급 확대에 적지 않은 영향을 줬다는 점에서다.
내년 1월까지 입주민 이주가 진행되는 둔촌동 둔촌주공1단지. 전형진 기자
다만 전반적인 전세시장 안정세에도 서울 강남권은 국지적 상승세가 예상된다. 재건축 단지들의 이주가 본격적으로 진행될 예정인 데다 새 아파트 입주 물량이 상대적으로 적다는 점이 주된 이유로 꼽힌다.
◆이사철 시작인데…전셋값 안정세
한국감정원에 따르면 10월 둘째주 서울 아파트 전세가격은 0.03% 상승했다. 지난 5월 말 0.12% 올라 연중 최고를 기록한 이후 상승폭이 꾸준히 줄어들었다. ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후부터는 0.01~0.04%로 안정된 주간상승률을 나타냈다. 연간 누적으로 보면 서울 아파트 전셋값은 이달까지 1.78% 올랐다. 지난해 같은 기간(2.54%)에 비해 안정세가 뚜렷하다. 전세난을 겪었던 2015년(10.19%)과는 더욱 비교된다.
2년마다 계약을 갱신하는 전세는 2008년 금융위기 이후부터 홀수해마다 가격이 출렁이는 양상을 보였다. 하지만 올해는 이사철에도 전세대란 신호가 나타나지 않으면서 이 같은 공식이 깨질 것이란 관측이 나오고 있다.
일선 부동산 중개업소들은 최근 주택시장 활황기에 늘어난 갭투자를 전세가격 안정 요인으로 꼽고 있다. 전세를 끼고 아파트를 구입한 갭투자자들은 전세 만기가 도래하더라도 입주하지 않고 다시 전세로 집을 내놓기 때문이다. ‘갭투자의 성지’로 불리던 상계동의 W공인 관계자는 “갭투자가 늘어나면서 공급 또한 늘어난 만큼 전셋값은 내려갈 수밖에 없다”며 “그동안 중소형을 중심으로 지나치게 많이 오른 것은 사실”이라고 말했다.
지난달 입주가 시작된 영등포동의 한 신축 주상복합 아파트는 이달 말 잔금일을 앞두고 전세 매물이 쌓이는 중이다. 일대 중개업소들은 이 아파트 전체 1200여 가구 가운데 200여 가구에서 아직도 전세 세입자를 구하지 못한 것으로 보고 있다.
단지 인근 S공인 관계자는 “추석 연휴가 길어 팔지 못한 전세가 아직 많이 남아 있다”며 “잔금 여력이 없는 집주인들이 가격을 낮추면서 전용면적 84㎡ 전셋값이 5억원대 초중반까지 수천만원 내려갔다”고 말했다.
◆입주물량 감소·재건축 이주 ‘변수’
전셋값 안정이 광역적인 수치일 뿐 강남 등 전세 수요가 많은 지역에선 여전히 국지적인 가격 불안이 나타나고 있다는 지적도 나온다. 서울부동산정보광장에 따르면 도곡동 삼성아파트 전용 80㎡는 이달 6억2000만원에 전세계약이 체결돼 2개월 전보다 9000만원가량 값이 올랐다. 삼성동 풍림1차 전용 59㎡는 한 달 새 4500만원가량 오른 4억9000만원에 계약됐다. 신천동 장미2차 전용 141㎡와 성내동 대림e편한세상1차 전용 84㎡ 역시 각각 9000만원과 5000만원가량 올랐다.
서울에서 연말까지 입주 예정인 아파트 물량이 크게 줄어든 것도 전셋값 불안을 키울 전망이다. 올해 4분기 서울 입주 아파트는 총 5321가구로 지난해 같은 기간보다 38%나 줄어들었다. 이마저도 임대아파트를 제외하면 2409가구에 불과하다.
이 가운데 대형 재건축 단지들의 이주도 줄을 잇는다. 개포주공4단지(2840가구)는 오는 12월 중순까지 입주민의 이주가 예정돼 있다. 조합원 수가 많은 둔촌주공(5930가구) 이주 행렬도 내년 1월까지 이어진다. 방배경남(450가구)과 개포주공1단지(5040가구) 역시 올해 중으로 이주를 시작할 전망이어서 이들 지역의 전세난이 심해질 가능성이 높다.
서성권 부동산114 선임연구원은 “서울 아파트 전세가격은 매매에 비해 안정적인 모습을 보였지만 본격적인 이사철로 접어들면서 강남 등 전세 수요가 높은 지역을 중심으로 국지적인 전셋값 상승이 예상된다”고 말했다.
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한동안 주택시장에 모습을 드러내지 않던 삼성물산이 재건축·재개발 등 도시정비사업에서 거침없는 수주 랠리를 펼치고 있다. 아파트 브랜드 ‘래미안’을 등에 업고 현대건설, GS건설, 현대산업개발 등 기존 강자를 압박하고 있다. 삼성물산은 올해 정비사업 수주 목표를 작년보다 35% 늘어난 5조원으로 잡았다. ‘왕의 귀환’이란 말까지 나올 정도로 수주전에서 활약하고 있지만 일각에선 뒤늦게 입찰에 뛰어들어 과열 경쟁을 부추긴다는 볼멘소리도 나온다. ◇정비사업 수주액 벌써 3조원2일 업계에 따르면 삼성물산이 최근 서울 송파구 방이동 대림가락 아파트 재건축 사업의 시공사로 선정됐다. 기존 480가구를 헐고 새로 지하 3층~지상 35층 9개 동, 867가구를 짓는 사업이다. 공사비는 4544억원이다. 지난달 17일엔 서울 서초구 잠원동 신반포4차 재건축의 시공사 우선협상자가 됐다. 다음달 조합원 총회를 거쳐 시공사로 확정된다. 공사비는 1조310억원이다. 지난 1월 수주한 서울 용산구 한남4구역 재개발(1조5695억원)에 이어 올해 두 번째로 큰 사업지다. 연초부터 확보한 정비사업 수주액은 3조549억원으로, 지난해 수주액(3조6398억원)과 맞먹는다.삼성물산은 2000년 래미안으로 아파트에 브랜드를 도입한 건설사다. 2015년 서초구 신반포3차·경남아파트 통합 재건축(래미안 원베일리) 수주 이후 5년 동안 자취를 감췄다. 2020년 복귀해 신반포15차(래미안 원펜타스), 반포주공1단지 3주구(래미안 트리니원) 사업을 잇달아 따냈지만 이후 주택 사업 수주에 미지근한 태도를 보였다.태도가 바뀐 건 공격적으로 시공사 선정 경쟁에 뛰어든 작년부터다. 리모델링과 지방 사업장까지 눈독 들이
디벨로퍼(부동산 개발업체) HMG그룹이 부동산 경기 침체 속에서도 전국 주요 지역에서 토지 확보에 나서는 등 공격 행보를 보여 관심을 끈다. 안정적인 자금력을 바탕으로 선제적으로 토지를 확보해 위기 속에서 기회를 찾겠다는 복안이다. HMG는 올해 아파트 8000가구 공급 계획을 세웠다.HMG는 1월 경기 용인시 역북동 신대지구 도시개발사업 공동주택 용지(약 1000가구)를 1813억원에 매입했다고 2일 밝혔다. 옛 용인세브란스병원 부지로 면적은 2만9510㎡다. 용인 에버라인(경전철) 명지대역과 가깝다. HMG는 인허가에 속도를 내 올 하반기 분양에 나설 예정이다.지난해 12월엔 경기 남양주시 덕소1구역 도시개발사업 부지(약 1000가구)를 1300억원에 매입했다. 부지는 6만5000㎡에 달한다. 경의중앙선 덕소역을 비롯해 덕소삼패 톨게이트 등과 가까워 덕소 내에서도 광역교통 여건이 좋다는 평가를 받는다. 예봉초, 예봉중, 와부고와 가깝고 주변에 학원가가 조성돼 있다. 분양은 2026년 상반기에 할 예정이다.수도권뿐만 아니라 지방에서도 개발 사업이 탄력받고 있다. 충청권에서는 충북 청주시에서 3개 블록, 3949가구 주거단지를 조성하는 신분평 도시개발사업(조감도)을 펼치고 있다. 1블록은 1448가구(전용면적 59~112㎡)로 이뤄진다. 2블록과 3블록은 각각 993가구(전용 59~112㎡), 1508가구(전용 59~84㎡)로 지어진다. 신분평 도시개발사업은 대규모 주거단지뿐 아니라 준주거 시설과 공원, 초등학교 등 각종 기반 시설이 함께 들어선다. 오송생명과학단지, 오송제2생명과학단지, 청주일반산업단지, 오창과학산단을 비롯해 개발 중인 청주오창테크노폴리스, 북이산단 등을 모두 차량으로 30분 내 오갈 수 있다. HMG는 오는 4월 1블