후분양제 도입시 건설사 추가 자금 매년 47조 필요
내년부터 아파트에 후분양이 전면 적용될 경우 주택건설자금이 ‘착공 전 선분양’에 비해 매년 47조원가량 더 필요할 것이라는 분석이 나왔다.

주택도시보증공사(HUG)가 15일 국회 국토교통위원회 민홍철 더불어민주당 의원에게 제출한 ‘주거복지 향상을 위한 주택금융시스템 발전방안’ 보고서에 따르면 전국 아파트에 ‘80% 공정 시 후분양’이 도입될 경우 내년부터 5년간 착공 전 선분양에 비해 매년 평균 47조893억원이 추가로 필요한 것으로 나타났다. 10% 또는 20% 공정 시 선분양에 비해선 각각 41조1752억원과 35조2612억원이 더 필요했다. 2018년부터 2022년까지 가구당 평균 분양가 2억9000만원, 신규 주택수요 평균 38만4780가구를 놓고 추정한 수치다. 후분양 시 사업비용은 총 분양가의 66%로 설정했다.

보고서는 “후분양을 하면 매각차익을 바라는 투자자가 참여하는 전매시장 자체가 형성되지 않는다는 장점이 있지만 주택건설 비용이 증가하면서 주택산업이 대형 건설업체 위주로 과점화될 수 있다는 점은 우려된다”고 적시했다.

후분양 시 선분양 대비 분양가는 프로젝트파이낸싱(PF) 금리 변동 가정에 따라 최대 7.8%까지 상승할 것으로 전망됐다. 담보인정비율(LTV)을 60%로 가정할 경우 소비자의 추가 이자 부담이 1인당 평균 90만~1110만원가량 발생할 것으로 예측됐다. 소비자를 통해 조달하던 사업비를 건설업체가 직접 대출로 마련해야 하기 때문에 건설업체 이자비용이 분양가로, 분양가가 소비자 이자부담으로 연쇄 전가된다는 분석이다.

보고서는 또 “후분양 확대 시 신용도가 낮고 규모가 작은 중소 주택업체는 자금조달이 곤란해져 퇴출될 가능성이 있다”며 “주택공급량도 이에 따라 감소할 것”이라고 전망했다. 민간 아파트 공급물량 가운데 70%가량을 차지하는 시공순위 100위 밖 건설업체들이 영향을 받게 된다는 분석이다. 변수를 보수적으로 잡을 경우 연간 주택공급 감소분은 8만5900~13만4800가구로 나타났다.

보고서는 “금융시스템 개편 없는 후분양 추진은 현실성이 떨어진다”며 “사회·경제 전체적 차원에서 종합적인 검토가 필요하다”고 강조했다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com