수익형 부동산 초과대출 제동…이자배율 '1.5＋α' 제한

부동산입대업 '담보＋신용대출', 적정담보비율 넘으면 분할상환
DTI 개념으로 RTI 도입 추진…은행들 "RTI 1.5배, 높은 수준 아냐"

다주택자와 함께 가계부채 급증의 장본인으로 지목된 부동산 임대업자 돈줄을 정부가 바짝 조인다.

부동산 담보가치의 '적정 수준'을 넘는 대출에 제동을 걸고, 수익성이 낮다고 판단되면 아예 대출을 끊는다.

29일 금융권에 따르면 금융위원회는 이 같은 내용의 부동산 임대업 여신심사 가이드라인을 다음달 발표한다.

부동산 임대업은 자영업으로 분류된다.

금융회사가 여기에 돈을 빌려줄 때 가계대출 규제, 즉 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 적용되지 않는다.

금융회사가 자율적으로 운영하는 적정 담보비율과 관련, 금융위는 이 비율을 초과하는 대출은 무조건 분할 상환하는 쪽으로 가이드라인을 마련할 방침이다.

은행들은 근린상가·오피스텔 등 수익형 부동산 대출에 통상적으로 분양가의 50∼70%를 담보로 인정하고 있다.

5억 원짜리 상가라면 최대 적정 담보는 3억5천만 원이다.

이때 소액임차보증금은 뺀다.

보증금이 5천만 원이면 3억 원을 빌려주는 셈이다.

은행들은 이 경우 차주(借主)의 신용도나 다른 담보(시설물 등)를 보고 분양가의 80%(4억 원)까지 추가 대출을 했다.

금융위는 일시 상환이던 추가 대출을 매월 균등분할 상환으로 바꾼다.

매월 꾸준한 임대 수입이 없으면 상환이 어려워진다.

초과대출을 가급적 제한하는 취지다.

금융위 관계자는 "부동산 평가액에 담보가치 비율을 곱한 적정 담보비율 강화는 LTV 규제 강화와 같은 기능을 할 것"이라고 말했다.

이와 함께 임대업 이자상환비율(RTI·Rent To Interest)이 도입된다.

RTI는 (상가가치×임대수익률)÷(대출금×이자율)이다.

기업 이자보상배율 같은 개념이다.

임대 수입으로 대출 이자도 갚지 못해선 곤란하다는 것이다.

애초 150%(1.5배)로 알려졌지만, 조금 커질 가능성도 있다.

금융위 관계자는 "가계부채 대책 설명회 때 'RTI 1.5배'는 예시일 뿐이었다"며 "이 비율은 확정된 게 아니다"고 말했다.

담보가 있고 자산가격 상승 가능성을 고려해 1.5가 지나치게 높다는 주장이 있지만, 가격 폭락 가능성을 고려하면 1.5보다 더 높아야 한다는 견해도 있다.

금융위는 주요 은행의 여신기획 담당자들과 태스크포스(TF)를 꾸려 RTI 도입과 적정 담보비율을 논의한다.

한 시중은행 관계자는 "RTI 1.5는 높은 수준이 아니다.

그보다 더 높아도 된다"며 "1.5 미만이라도 예외 취급 조항이 들어갈 것으로 안다"고 말했다.

/연합뉴스