서두르다 체했나?… '재건축 속도전' 후유증 속출

건설사 공사비 인상에 속수무책…조합원 간엔 동·호수 배정 분쟁
환수제 피하려 대충 넘겼다가 뒤늦게 손해보는 조합원 문제제기

재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 사업을 서두른 재건축 단지에서 잡음이 일고 있다. 공사비 인상 안건을 서면으로 결의한 뒤 조합원 분담금이 크게 증가한 서울 반포동 신반포3차 아파트. 한경DB

내년부터 부활하는 ‘재건축 초과이익환수제’를 피하기 위해 사업 일정을 서두른 서울 강남권 재건축 단지들이 진통을 겪고 있다. 일정에 쫓겨 사업을 진행하다 보니 조합원 분담금이 눈덩이처럼 불어나거나 동·호수 추첨 과정에서 형평성 시비가 불거지는 등 내홍이 격화되고 있다. 올가을 서둘러 시공사를 뽑은 단지에서도 내년부터 공사비 인상을 둘러싼 갈등이 생길 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다.

◆속도전 후유증 ‘속속’

총 2400여 가구로 재건축을 추진 중인 서울 반포동 ‘신반포3차·반포경남아파트’는 공사비가 2년 만에 2500억~3000억원가량 증액되면서 조합원들의 불만이 늘고 있다. 경남 전용면적 79㎡ 소유 조합원이 이와 비슷한 80㎡ 아파트로 분양 신청할 때 내야 하는 분담금은 약 1억2400만원으로 2년 전 조합 측이 제시한 약 5800만원의 두 배 이상으로 증가했다. 141㎡ 소유자가 152㎡ 아파트에 입주할 때 내는 분담금도 약 2억5100만원에서 4억3650여 만원으로 1억8600만원 정도 오른다.

한 조합원은 “조합이 ‘초과이익환수제를 피해야 한다’며 공사비 인상 안건처럼 중요한 절차까지 서면결의를 밀어붙이더니 분담금 폭탄을 맞게 됐다”며 “이럴 바엔 초과이익환수제를 적용받는 것과 무슨 차이가 있는지 모르겠다”며 분통을 터뜨렸다. 또 다른 조합원도 “분담금이 껑충 뛰었는데 조합은 임원 급여를 올리고 100억원을 들여 지명도나 실적도 별로 없는 CM용역업체를 선정하는 등 비용을 더 들이고 있는 상황”이라고 지적했다. 이와 관련해 강용덕 조합장은 “최상의 품질을 갖춘 아파트를 지으려면 공사비 인상과 CM용역업체 선정이 불가피하다”고 반박했다.

공짜 이사비 논란을 일으킨 반포주공1단지(1·2·4주구)에선 조합원 간 평형 배정을 놓고 잡음이 일고 있다. 한강 조망권을 갖춘 새 아파트 전용 84㎡를 누구에게 우선적으로 배정해야 하느냐를 두고 대형 평형 조합원과 중소형 평형 조합원이 충돌했다. 일부 대형 평형 소유주는 “기존 중소형 소유주에게 일방적으로 유리한 방식으로 평형 배정이 이뤄지고 있다”며 서초구청에 민원을 제기했다. 서초구청은 지난 10일 조합에 사실관계를 확인하기 위한 관련 자료를 요청했다.

환수제를 피하기 위해 신탁방식을 도입한 재건축 단지들도 좌절하고 있다. 일부 신탁회사가 “신탁방식으로 추진하면 조합 설립 절차를 건너뛰어도 돼 환수제를 피할 수 있다”며 사업권을 따냈지만 남은 일정상 환수제를 피하기 어려운 상황이다.

◆공사비 증액 갈등 잠복

재건축 초과이익환수제는 추진위원회 승인 시점부터 새 아파트 준공 때까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 이익의 10~50%를 환수하는 제도다. 강남권 재건축 단지들은 이를 피하기 위해 올 들어 시공사 선정에 총력을 기울여왔다. 공사비와 분담금 등의 내용이 담긴 관리처분계획 인가를 올해 안에 신청해야 환수제 적용에서 벗어날 수 있어 속전속결로 사업을 진행했다.

그러나 조합과 건설회사 간 통상 수개월이 걸리는 면밀한 협의 없이 공사도급계약을 체결한 곳이 대부분이어서 갈등이 잠복해 있는 상황이다. 서울 강남권의 한 단지는 건설사의 대안설계를 채택하는 조건으로 지난달 시공사로 선정했으나 정확한 공사금액이 확정되지 않은 상태에서 계약을 맺었다. 대형 건설사 정비사업팀 관계자는 “건설사로선 물가 변동 등의 이유로 조합 측에 공사비 인상을 요구할 수밖에 없다”며 “일단 수주가 급해 다양한 ‘당근’을 제시했지만 조만간 조합을 상대로 공사비 증액에 나서는 곳이 많을 것”이라고 전망했다.

이정선/조수영/선한결 기자 leeway@hankyung.com