"상주하지 않는 빌라는 별장… 양도세 중과 안돼"

법원
"주거단지 내에 있더라도 휴양용이면 1가구 2주택 아냐"

주택과 별장 구분기준 모호
상주 기간 등 명확지 않아
"사례별 사실관계 따져봐야"

상시적으로 거주하지 않고 별장처럼 사용하는 주택은 ‘1가구 2주택’에 해당하지 않는다는 법원 판단이 나왔다. 다만 주택과 별장의 구분 항목에 연중 며칠 이상 머물렀는지 등과 같은 명확한 기준이 없어 뜻하지 않은 중과세를 피하기 위해서는 주의가 필요하다는 지적이다.

◆“상시주거용 아니면 별장”

서울행정법원 행정2단독 송병훈 판사는 조모씨가 서울 노원세무서장을 상대로 “양도소득세를 취소해달라”며 낸 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다고 26일 밝혔다.

조씨는 2014년 서울의 한 아파트를 12억500만원에 팔면서 412만여원의 양도소득세를 냈다. 1가구 1주택으로 비과세 대상이지만 일정 금액 이상의 고가주택이어서 기준 이상 금액에 대해서만 세금을 낸 것이다. 하지만 세무서는 조씨의 부인이 제주시에 주택 한 채를 보유하고 있어 송파구 아파트는 1가구 1주택에 해당하지 않는다며 1억9800여만원의 양도소득세를 고지했다.

조씨 부인 소유의 제주 주택은 3개동 120가구로 구성된 빌라 한 채였다. 조씨는 세무서 고지에 불복해 조세심판원에 심판을 청구했지만 기각되자 작년 8월 법원에 소송을 냈다. 제주 주택은 부부가 가끔 골프를 치러갈 때만 이용하는 별장이므로 소득세법에서 정한 주택에 해당하지 않는다는 주장이었다.

재판부는 “세무서가 1997년 ‘지방세법 규정에 의해 별장으로 과세되는 건축물은 주택으로 보지 않는다’는 예규를 만들어 시행해온 사정 등을 종합하면 처분 당시의 소득세법상에서는 1가구 1주택 비과세 요건을 판단할 때 ‘별장은 주택으로 보지 않는다’는 세무서의 비과세 관행이 형성돼 있다고 볼 여지가 충분하다”고 판단했다.

지방세법은 주택이라 하더라도 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 용도로 이용하는 건축물과 그 부속토지를 ‘별장’으로 보고 있다. 법인·단체가 소유해 임직원들이 별장용으로 이용하거나 개인이 임차한 주택이더라도 실제로 별장으로 사용되면 별장으로 분류된다. 다만 읍·면 지역에 있는 대지면적 660㎡, 건물 연면적 150㎡, 건물 가액 6500만원 이내의 농어촌 주택과 부속토지는 제외된다.

◆주택-별장 구분 객관적 지표 부족

하지만 소득세법에선 1가구 1주택 양도로 인한 소득을 비과세 대상으로 정하면서도 조씨처럼 상시 주거용으로 사용하지 않는 별장이 ‘1가구 1주택’에 해당되는 주택인지에 대해선 규정이 명확하지 않다.

다만 이번 판결이 지방세법 제정 취지에는 어긋난다는 의견도 있다. 대형 로펌의 조세전문 변호사는 “지방세법이 별장을 주택으로 분류하지 않은 것은 경기부양 목적도 있지만 본래 취지는 휴양용 건물 등 사치성 재산 취득을 억제하기 위한 것”이라며 “별장에 취득세와 재산세를 중과하는 이유”라고 설명했다. 때문에 일반 국민들을 위한 특례규정인 소득세법상의 ‘1가구 1주택 비과세 혜택’을 별장 소유주에게 부여하는 것은 원칙적으로는 맞지 않다는 것이다. 별장의 경우 취득세는 표준세율에 8%포인트를 합한 세율을, 재산세는 일반 주택(0.1~0.4%)의 10~40배 수준인 4% 단일세율을 각각 적용한다.

부동산 전문 변호사는 “아버지에게서 물려받은 임야 지역의 휴양 목적 건물에 대해 ‘주거 기능이 있으므로 별장이 아닌 주택으로 봐야 한다’는 판결도 있었다”며 “사례별로 사실관계를 잘 따져 봐야 한다”고 조언했다.

이상엽 기자 lsy@hankyung.com