연소득 1억 직장인, 추가 주택대출 한도 22% 줄어

신DTI 2018년 1월부터 적용

신규대출 만기 15년으로 제한
소득 인정 기준도 깐깐해져
증빙소득 1년치2년치 심사

내년부터 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력심사제(DSR) 등이 새로 도입되면서 은행에서 대출받기가 더욱 까다로워진다. 지난 24일 서울 시내 한 은행 창구에서 대출 상담이 진행되고 있다. 연합뉴스

정부가 그간 가계대출 증가폭을 줄이기 위해 강화해 오고 있는 것이 총부채상환비율(DTI)이다. DTI의 계산식은 ‘연간 원리금 상환액’을 ‘연소득’으로 나누는 것이다. 현재 DTI는 30~60% 수준이다. 기존 주택대출을 갖고 있는 사람이 서울 강남에서 새로 집을 사고 추가로 주택대출을 받고자 한다면 이 비율이 30%이며, 무주택자가 집값이 별로 오르지 않은 수도권에서 첫 대출을 받을 때는 60%가 적용된다. 두 경우 모두 기존 주택대출엔 이자만 반영되고 신규 대출엔 원리금이 포함된다.

내년 1월부터 투기지역 투기과열지구 조정대상지역 등에 적용되는 신DTI는 현DTI와 비교해 비율은 같다. 하지만 분자에서 기존 대출의 원금도 합산되는 게 가장 큰 차이점이다.

연간 원리금 상환액은 기존 대출을 포함한 모든 주택대출을 만기 때까지 분할상환하는 걸 가정해 계산한다. 계산식은 대출종류별로 다르다. 일시상환(일부 거치식 포함)은 대출총액을 분할상환 기간으로 나눠 연간 상환액을 계산한다. 5억원을 2년 거치, 18년 분할상환으로 대출받았다면 연간 상환액은 2780만원(5억원÷18년)이 된다. 이자만 갚다가 만기 때 원금을 한꺼번에 갚는 만기 일시상환 대출은 무조건 10년간 분할상환하는 걸 가정해 계산한다. 따라서 신DTI 시행 이후엔 분할상환을 받는 게 일시상환보다 매년 갚아야 할 원리금 부담을 줄일 수 있다.

아파트 집단대출 중 이미 받은 중도금 및 이주비대출은 신DTI의 적용을 받는다. 이 대출의 원리금 상환액은 25년 분할상환을 가정해 계산한다. 다만 내년 1월 이후 신규로 받는 중도금·이주비 대출은 대출 원리금에 포함되지 않는다. 반면 잔금대출은 개별 주택담보대출과 똑같은 방식으로 원리금 상환액을 계산한다.

분모인 소득도 계산법이 달라진다. 소득 인정 기준이 지금보다 훨씬 깐깐해진다. 그동안 주택대출을 신청할 땐 직전 1년치 증빙소득만 따졌으나 내년부터는 직전 2년간 증빙소득을 확인한 뒤 최근 1년간 소득을 반영한다.

소득 종류별로 인정 비율도 차등화한다. 근로소득원천징수영수증, 국세청 소득금액증명원 등 2년치 ‘증빙소득’을 제시하면 100% 소득으로 인정해주지만 인정소득(건강보험료 납부내역 등)은 95%, 신고소득(카드사용액 등)은 90%만 소득으로 인정받는다.

신DTI가 적용되면 다주택자(다대출자)의 대출한도는 지금보다 크게 줄어든다. 정부가 다주택자의 두 번째 신규대출 만기를 15년으로 제한하기로 했기 때문이다. 2억원의 주택대출을 받은 연소득 1억원인 A씨를 가정해보자. 이 사람이 투기지역에서 집을 사기 위해 만기 30년 대출을 신청하면 현재는 4억1100만원(DTI 40%)을 대출받을 수 있다. 하지만 신DTI 시행 이후엔 신규대출에 대해 ‘만기 15년 제한’을 받기 때문에 대출한도는 3억2000만원으로 22%가량 줄어든다.

금융위원회는 신DTI를 도입하면 은행권에서 주택대출 증가율이 0.16%포인트 낮아질 것이라고 예상했다. 대출자의 대출금은 평균 2억5800만원에서 2억2700만원으로 3100만원(12.1%) 줄어들 것으로 분석했다.

이태명/정지은 기자 chihiro@hankyung.com