부동산임대업 규제비율 도입…현재 20∼30%가 부실위험

RTI 따져 대출…주택 1.25배, 비주택 1.5배 안되면 한도 삭감
유효담보가액 초과한 대출금은 매년 10%씩 분할상환

금융권의 돈을 끌어다 부동산을 사들여 세를 놓는 부동산임대업 대출에 규제비율이 사상 처음으로 적용된다.

금융위원회와 금융감독원은 26일 발표한 '금융회사 여신심사 선진화 방안'에 부동산임대업 이자상환비율(RTI·Rent To Interest ratio) 도입을 담았다.

RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다.

이자비용은 해당 대출의 이자비용뿐 아니라 대출을 일으키려는 건물의 기존 대출이자까지 포함된다.

임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세 자료, 주변 시세 등을 근거로 산출된다.

보증금은 평균예금금리를 적용해 임대소득으로 합산한다.

이자비용은 신규 대출과 기존 대출의 이자비용을 모두 따지는데, 이때 금리 상승에 대비한 '스트레스 금리(최저 1%포인트)'를 가산한다.

자영업자 대출 가운데 유독 임대업 대출의 RTI를 따지는 이유는 임대업 대출이 급증세인 데다, 부실 우려도 덩달아 커졌기 때문이다.

지난해 말 자영업자 대출 잔액 521조 원 가운데 임대업 대출은 140조4천억 원(27%)으로 가장 큰 비중을 차지했다.

지난달의 경우 이 비중은 38.9%에 달했다.

임대업자는 1인당 대출이 7억3천500만 원, 연 소득은 5천700만 원으로, 소득대비대출비율(LTI)은 12.9배다.

자영업자 LTI 평균(7.5배)을 훌쩍 웃돈다.

이 같은 임대업 대출은 자영업자 부채 증가를 이끌었을 뿐 아니라, 부동산 시장의 과열에도 한몫했다는 게 금융당국의 판단이다.

RTI는 기업으로 따지면 이자보상배율과 같은 개념이다.

영업이익으로 이자비용을 감당할 수 있는지를 보여주는 게 이자보상배율이다.

이자보상배율로 '한계기업'을 솎아내듯 RTI를 따져 돈을 빌려주겠다는 것이다.

주택 임대업의 RTI는 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배로 설정됐다.

금융위 손병두 사무처장은 "제도 시행 경과를 보면서 취급 기준은 재설정할 수 있다"고 말했다.

RTI가 기준치를 밑돌면 대출이 거절되는 건 아니지만, "대출 한도를 조정하거나(깎거나) 심사를 추가로 할 것"이라고 금융위 이형주 금융정책과장은 덧붙였다.

기준치를 밑도는데도 대출할 경우 심사 의견을 붙여야 한다.

부실에 따른 책임을 철저히 따지겠다는 의미다.

1억 원 이하 소액 대출, 상속 등으로 불가피한 채무를 인수하는 경우, 중도금대출 정도가 RTI 심사의 예외다.

2014년부터 지난 9월까지 한 시중은행의 임대업 대출을 분석한 결과 RTI가 도입될 경우 주택은 21.2%, 비주택은 28.5%가 기준에 미달하는 것으로 나타났다.

즉 전체 대출의 20∼30%가 RTI 기준치(1.25배, 1.5배)에 못 미쳐 부실해질 위험이 있다는 의미다.

임대업 대출 가운데 담보로 잡힌 부동산의 유효담보가액을 넘는 대출은 의무적으로 10%씩 분할상환해야 한다.

유효담보가액은 담보기준가액에 은행들이 정한 담보인정비율을 곱한 값에서 임차보증금 등 선순위 채권을 뺀 금액이다.

만약 유효담보가액이 6억 원인 상가를 담보로 8억 원을 대출받는 경우 6억 원은 만기에 일시 상환하더라도 2억 원은 매년 2천만 원씩 나눠 갚아야 한다.

유효담보가액 산출에 쓰이는 담보인정비율은 아파트 60∼80%, 오피스텔·공장 40∼75%, 상가 45∼65% 따위로 은행들이 대부분 비슷하게 적용하고 있다.

일단 일부 분할상환 제도는 신규 시설자금대출에만 적용하되, 단순 개보수나 임차보증금 반환 등에 쓰이는 운전자금대출까지 확대 적용을 검토하기로 했다.

일부 분할상환은 내부 수리 등 불가피한 경우 6개월 이내 거치기간을 둘 수 있다.

공실 등이 발생하면 3개월간 원금 상환을 유예한다.

손 사무처장은 "RTI 도입과 분할상환 의무화로 임대업 쏠림 위험의 관리를 강화할 것"이라고 말했다.

/연합뉴스