서울 잠원동 '아크로리버뷰' 아파트 공사 현장. 한경DB
서울 잠원동 '아크로리버뷰' 아파트 공사 현장. 한경DB
내년 부동산 시장은 서울 및 수도권과 지방 지역의 양극화가 더욱 심해질 전망이다. 금리인상과 여신규제의 효과가 나타나고 양도소득세 중과가 시행되는 2분기가 집값 흐름의 변곡점이 될 것으로 보인다.

주택산업연구원은 30일 ‘2018년 주택시장 전망’을 발표하면서 내년 부동산 시장을 이같이 전망했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “내년 주택시장은 금리와 대출규제, 가계부채, 공급량, 입주량이 5대 변수”라며 “공급요인보다는 금융요인에 따른 영향력이 더욱 클 것으로 보인다”고 말했다.

이날 한국은행은 기준금리를 종전 1.25%에서 1.50%로 0.25%포인트 인상했다. 금리인상은 6년 5개월 만이다. 대출금리 인상까지 속속 이어지면 내년 하반기부터는 갈수록 금리 영향이 더욱 커질 전망이다.

1월부턴 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력심사제(DSR) 등 여신규제가 도입된다. 하지만 집값 흐름의 최대 변곡점은 다주택자에 대한 양도세 중과가 시행되는 2분기가 될 전망이다. 4월 이후 집을 파는 3주택자의 경우 양도차익의 최고 62%를 세금으로 내야 해서다. 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 ‘버티기’에 들어가면 거래가 감소하면 집값 하락으로 이어질 수 있다는 게 부동산 전문가들의 관측이다. 민간임대사업자로 등록하면 양도세가 중과되지 않지만 등록 후 4년 동안 거래가 금지된다.

주산연은 내년 매매거래량이 올해 추정치(93만건)보다 8%가량 감소한 85만건 수준일 것으로 예상했다. 특히 수도권보당 지방의 거래 감소 현상이 두드러질 것으로 전망했다.

지방의 매매가격은 -0.5%를 기록하며 하락국면 전환이 본격화 될 전망이다. 하지만 전국적으로는 서울의 상승세가 이어지면서 강보합(0.2%)을 유지할 것으로 보인다. 수도권은 0.8%의 상승률을 보일 것으로 주산연은 예상했다.

공급은 올해보다 10% 내외로 감소하면서 인허가 52만9000호, 착공 43만9000호, 분양 32만1000호 수준이 될 것으로 보이지만 준공물량은 63만3000호로 크게 늘어날 전망이다.

전세가격은 이로 인한 상승 압력이 둔화되면서 지방의 국지적 역전세난 가능성이 있다. 경상도와 충청도 등 지역은 역전세 리스크가 큰 만큼 임차인의 보증금을 보호할 수 있는 장치 마련과 집주인에 대한 금융지원 검토가 필요하다고 주산연은 강조했다. 전국적으론 보합(0.0%)을 나타내며 안정된 시장이 유지될 전망이다.

김덕례 실장은 “올해 서울 등 국지적 호황이 전체 시장을 견인하면서 주택시장에 대한 규제가 강화됐다”며 “경상권을 비롯한 지방 주택시장은 일부 지역에 활황에 묻히면서 관리를 위한 골든타임을 놓쳤다”고 지적했다.

김 실장은 “내년은 정책규제의 본격적 도입과 정부의 다양한 정책로드맵 추진이 있는 한 해로 기대와 우려가 공존할 수밖에 없다”며 “규제에 따른 위축과 기대로 인한 확장이 지나치지 않도록 균형적이고 합리적인 시장 관리가 필요하다”고 말했다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com