[빌딩 투자 ABC] 금리 상승기에도 빌딩 투자 꾸준한 까닭은

지난달 30일 한국은행이 연 1.25%인 기준금리를 1.5%로 인상했다. 6년 반 만의 인상이다. 저금리 시대는 끝났다는 말도 나오고 있다. 금리 인상으로 인한 부동산시장 변화를 궁금해하는 투자자도 많아졌다. 아직 큰 영향은 나타나지 않고 있다. 금리 상승 가능성은 지속적으로 제기된 내용인 데다 상승폭 역시 예상한 수준이기 때문이다.

수익형 부동산은 금리 인상에 따라 수익률이 떨어지므로 이론적으로는 가격 하락을 예상할 수 있지만 시장에서는 수요와 공급이 다른 요인보다 우선한다는 것을 느낄 수 있다. ‘8·2 부동산 대책’ 등 다양한 규제가 쏟아졌음에도 서울 강남권과 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 등 도심 핵심 요지에는 여전히 수요가 몰리면서 가격이 초강세를 띠는 것을 보면 알 수 있다. 용산구 한남동에 들어서는 ‘나인원 한남’은 분양가를 역대 최고 수준인 3.3㎡당 평균 5600만~7000만원대로 책정했다.

입주 물량이 급증하는 동탄신도시 등 경기 남부지역은 역전세난뿐 아니라 분양가보다 낮은 마이너스 프리미엄 물건까지 등장했다. 수요가 풍부한 곳은 가격 상승세가 유지되고 공급이 수요보다 많은 지역은 당분간 가격 하락이 불가피할 전망이다. 이런 양극화 현상은 앞으로 더 두드러질 것으로 예상된다.

수익형 부동산은 수익률에 영향을 미치는 금리에 민감할 수밖에 없다.

오피스텔, 상가 등 수익률에 민감한 투자처는 악영향이 불가피하겠지만 빌딩(토지+건물)은 얘기가 좀 다르다.

저금리를 활용해 대출을 60% 이상 받은 투자자가 금리 인상으로 대출이자를 감당하기 힘들다면 당연히 가격을 낮춰서라도 팔아야 한다. 하지만 지난 몇 년간 지가가 꾸준히 상승해 매입한 시점과 비교하면 지금의 금리 인상 수준이 큰 영향을 미치지 못한다.

예컨대 5년 전 강남, 홍대, 이태원, 성수 등 수요가 몰린 주요 지역에서 매입한 투자자라면 2~3배의 자본수익이 이뤄졌고 그 시기엔 기대수익률이 연 5% 수준이었다. 이번 금리 인상의 여파보다는 그동안의 가치 상승분에 따른 이익이 훨씬 크다. 이런 이유로 강남권에서는 수익률이 연 3% 수준인데도 꾸준히 거래가 이뤄지고 있다. 추가 상승을 기대하기 때문이다.

수익형 빌딩 시장은 적게는 몇십억원에서 많게는 몇백억원 이상의 투자가 이뤄지기 때문에 그만한 자금을 안정적으로 대체할 만한 투자처가 없어 희소성이 강하다. 소유주는 대체투자처가 없는 상황에서 굳이 세금(양도세)까지 부담하면서 팔 이유가 없는 상황이다. 더욱이 앞으로 부동산임대업에 대한 대출심사 시 임대업이자상환비율(RTI)이 적용되는 만큼 신규 진입은 갈수록 까다로워질 것이다. 따라서 기존 소유주들은 보유하려는 생각이 더 강해지고 있다. 공급이 부족해지고 수요는 지속적으로 증가하는 까닭이다.

윤우용 < 원빌딩 이사 >