[임대주택 등록 활성화 방안]8년 이상 임대사업자에 건보료 인상분 80% 감면

건보료 부담 최대 123만원 줄어들어…기간별 차등
6억원·전용 85㎡이하 1가구만 임대해도 소득세 감면

앞으로 임대사업자로 등록한 다주택자에게는 지방세·소득세 등 세금 감면과 건보료 인하 등 혜택이 주어진다. 등록 여부에 따라 임대소득세 필요경비율을 차등 적용하고 8년 이상 임대사업자에게는 임대의무기간 동안 건보료 인상분의 80%를 감면해준다.

국토교통부는 13일 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 이같은 내용을 담은 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 2019년부터 시행되는 임대소득 과세, 건보료 부과와 관련해 등록사업자에 한해 부담을 최소화 하고 인센티브를 확대한다는 내용을 골자로 한다.

우선 등록임대주택에 대한 취득세·재산세 감면 기한을 2021년까지 3년 간 연장하고 8년 이상 임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)의 경우, 한 채만 임대할 경우에도 재산세 감면 혜택을 부여한다. 장기임대 등록을 유도하기 위해 다가구주택(모든 가구 당 40㎡ 이하)에 대해서도 8년 이상 임대 시 재산세 감면 혜택을 부여한다.

임대소득세에 대해서는 2019년부터 2000만원 이하도 분리과세하되 필요경비율 차등화, 감면 대상 확대를 통해 등록사업자의 부담을 완화할 방침이다. 분리과세 시 적용하는 필요경비율(현행 60%)을 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등 조정한다.

세 채 이상 등록했을 때만 제공됐던 감면 혜택을 한 채 이상 등록 시에도 확대 적용할 계획이다. 임대소득이 연 2000만원일 경우, 현행 등록자와 미등록자의 임대소득세 납부금액은 각각 14만원, 56만원이지만 개선안을 적용하면 7만원, 84만원으로 격차가 벌어진다.

양도소득세는 8년 이상 임대사업자를 중심으로 감면혜택을 강화한다. 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대할 경우, 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향할 방침이다. 장기임대주택 공급을 유도하기 위해 양도세 중과배제, 장기보유특별공제 및 종부세 합산배제 대상을 5년 이상 임대(현행)에서 8년 이상으로 개선한다.

등록사업자에게는 건강보험료 인하 혜택도 주어진다. 2020년말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 대폭 감면 받을 수 있다. 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40% 수준이다. 피부양자로 가입할 경우, 미등록사업자의 건보료 평균 인상액(1년)은 154만원인데 반해 등록사업자의 인상액은 31만원(8년 임대), 92만원(4년 임대)으로 줄어든다.

임차인 보호를 위한 개선안도 대거 포함됐다. 전세금반환보증 가입 시 필요했던 임대인 동의 절차를 즉각 폐지하고 가입 대상 보증금 한도를 수도권 7억, 지방은 5억까지 상향 조정한다. 조소득, 신혼, 다자녀 가구 등 배려계층의 보증료 할인폭도 30%에서 40%로 높여 보증을 활성화 한다는 방침이다.

임대차계약 갱신 거절 통지 기간도 계약 만료 1개월 전에서 2개월 전까지로 단축된다. 또, 임대차분쟁조정위원회의 실효성 강화를 위해 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있도록 개선한다. 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향하는 내용도 포함됐다.

이번 개선안에서 검토될 것으로 기대됐던 개약갱신청구권, 전월세상한제 등의 구체적은 내용은 포함되지 않았다. 그러나 국토부는 임대주택 등록이 활성화되면 사실상 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용될 것으로 기대했다. 등록사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대의무 기간 4년 또는 8년 동안 재계약 거절이 불가능하고 임대료도 연 5% 이내로 인상해야 하기 때문이다.

국토부 관계자는 "등록임대주택이 늘어나면 세입자에게는 계약갱신청구권과 전월세상한제가 사실상 적용되고 집주인에게는 경제적 혜택과 함께 사회적 기여가 확대되는 효과가 있다"면서 "등록사업자에 대한 혜택 강화로 사적(私的) 임대주택을 등록 임대주택으로 전환해 집주인과 세입자가 상생하는 임대차 시장을 구축할 것"이라고 전망했다.

국토부는 2018년 조세개혁특위 등을 통해 부동산 과세 체계에 대한 종합적인 개편 방안을 마련하고 2020년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진할 계획이다.

이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com
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