'8년 임대' 등록땐 소득세 7만원 … 등록 안하면 84만원으로 '껑충'
정부가 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 등록한 임대사업자에게는 세금과 건강보험료 부담을 줄여주고 미등록 사업자에게는 부담을 늘리는 방식으로 8년 이상 장기 임대 등록을 유도하는 데 초점이 맞춰졌다.

정부는 내년까지 유예됐던 연 2000만원 이하 임대소득자에 대한 분리과세를 2019년부터 예정대로 시행하고 건보료도 부과한다. 이렇게 되면 연간 임대소득이 2000만원 이하인 집주인들도 앞으로 임대소득세와 건보료를 내야 한다. 그동안은 과세 유예로 임대소득세와 건보료를 부담하지 않았다.

그러나 임대사업자로 등록하면 당장 부담하는 세금과 건보료는 미미하다. 정부는 임대사업자에 대해 임대 소득세에 대한 필요경비율을 현행 60%에서 70%로 높이고, 미등록 사업자에 대해선 50%로 낮춰 등록 사업자가 상대적으로 세금을 덜 내게 할 방침이다. 필요경비율은 매출 중 경비로 인정해 공제해 주는 비율로, 높을수록 세금 부담이 줄어든다. 주택임대소득 외 다른 종합소득금액이 2000만원 이하면 기본 공제 400만원도 추가한다.

이를 모두 적용하면 등록된 임대사업자는 임대소득 1333만원까지 소득세를 내지 않아도 된다. 등록하지 않으면 800만원까지만 소득세가 면제된다.

임대소득이 연 2000만원인 경우 8년 임대로 등록한 사업자는 연 14만원, 미등록 사업자는 56만원을 세금으로 내야 한다. 향후 필요경비율이 조정되면 등록 사업자는 세금이 7만원으로 줄어드는 반면 미등록 사업자는 84만원으로 늘어난다. 국토교통부 시뮬레이션에 따르면 서울에서 3주택 보유자가 2가구(전용 84㎡+59㎡)를 8년간 임대 등록(세 부담 270만원)하면 미등록(세 부담 1205만원)에 비해 연간 935만원 절감할 수 있다.

그동안 내지 않던 건보료도 내야 한다. 건보료는 국세청 과세 자료를 토대로 계산해 자동 부과되기 때문이다. 정부는 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 임대사업자에 대해서는 건보료를 8년 임대는 80%, 4년 임대는 40% 깎아준다. 피부양자 신분으로 있다가 임대소득 과세로 지역가입자로 전환된 경우 연 건보료 평균 인상액은 154만원이 된다. 그러나 8년 임대로 등록하면 31만원, 4년 임대는 92만원으로 줄어든다. 원래 지역가입자 신분인 경우 임대사업자로 등록하지 않으면 건보료 평균 인상액이 연 16만원이나 등록하면 각각 3만원(8년 임대)과 9만원(4년 임대)이다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “내지 않던 세금과 건보료를 내는 것은 부담이지만 장기보유특별공제 적용 등으로 양도소득세를 대폭 줄일 수 있는 장점도 있다”며 “장기 보유를 염두에 둔 다주택자는 임대사업자 등록을 검토해볼 만하다”고 말했다. 연 2000만원 초과 임대사업자에 대해서는 현재도 임대소득세를 종합과세 중이며 건보료도 부과하고 있다.

김진수 기자 true@hankyung.com