연이은 부동산대책과 규제로 부동산시장이 안갯속으로 빠져들고 있다. 정부는 ‘8·2 부동산 대책’에 이어 ‘10·24 가계부채대책’ 등을 잇따라 발표하면서 시장에 대한 압박은 갈수록 거세지고 있다. 하지만 시장의 분위기는 정부의 정책을 조롱하듯 상승장은 꺾일 기미가 보이질 않는다.
[고수의 눈] 황현 랜드스타에셋 대표 "리스크 쌓인 주택시장… 가격 조정 대비를"
물리학자 뉴턴의 운동법칙 중 제1법칙이 관성의 법칙이다. 외부에서 힘이 가해지지 않는 한 모든 물체는 자기의 상태를 그대로 유지하려고 한다는 것이다. 부동산시장에도 관성의 법칙이 작용한다. 한번 시작된 상승장은 외부에 충격에 바로 하락하지 않는다. 현재 부동산시장은 가격은 오르고 거래량은 감소하는 이중적인 모습을 보이고 있다. 거래량 감소가 관성이 점점 힘을 잃어간다는 증거다.

내년은 본격적인 규제책이 시행된다. 첫 번째 리스크는 대출규제와 금리인상이다. 내년 1월부터 청약조정대상지역에는 신(新)DTI(총부채상환비율)가 적용돼 주택구입자금 확보가 어려워지는 상황이 올 전망이다. 내년 하반기에는 이보다 더 강력한 DSR(총부채원리금상환비율)이 도입된다. 대출 규제는 수요를 직접적으로 감소시킨다.

지난달 30일에는 한국은행이 금리를 인상했다. 연 1.25%였던 기준금리가 1.5%로 올랐다. 한국은행은 내년에도 추가 인상을 고려하고 있어 여파는 더 커질 전망이다. 이자 부담은 더욱 커지고 서민들의 주택구매력을 더욱 떨어뜨리는 악순환이 반복될 것이다.

두 번째 리스크는 내년 4월 시행되는 양도소득세 중과다. 2주택자는 10%포인트, 3주택자부터는 20%포인트의 양도세율이 올라간다. 투자자는 가치가 높은 집 하나를 보유하고 그렇지 않은 주택은 매도를 생각할 가능성이 높다. 그렇게 되면 핵심지역만 살아남고 외곽지역은 타격을 받을 수 있다. 매물로 나오는 주택이 많으면 집값은 하방압력을 받게 된다. 양도세 중과를 피하려는 다주택자들이 4월 이전에 급매물을 급하게 내놓기보다 임대사업자로 전환할 가능성도 제기된다.

세 번째 리스크는 재건축초과이익환수제다. 내년 1월1일부터 시행되는 재건축초과이익환수제는 재건축으로 발생한 이익의 최대 절반을 세금으로 내도록 하는 제도다.

내년 1월1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상이 된다. 따라서 재건축 사업장은 사업 속도가 느려지고 과열 양상도 다소 진정될 전망이다. 서울의 집값은 강남 재건축이 대장주다. 대장주가 조정을 받으면 서울 전체의 집값이 전체적으로 주춤하는 등 파급력이 크다.

마지막 네 번째 리스크는 입주폭탄이다. 향후 2년간 약 86만가구가 입주한다. 입주 물량 증가는 전세가격 하락을 가져오고 역전세난으로 이어져 집값 하락과 매물 증가가 예상된다. 동탄, 화성, 평택, 용인 등 경기도의 입주 물량이 워낙 많아 서울 주택시장도 장기적으로 버티기가 쉽지는 않을 수 있다.

정부가 투기수요 억제를 천명하면서 그동안 부동산 활황세를 주도했던 재건축 시장부터 악화될 수 있다. 금융규제가 본격화하고 금리인상이 이뤄지면 수요가 위축되고 거래가 줄어 가격 조정은 불가피할 전망이다.

자금력이 있는 실수요자나 무주택자에게는 주택 구입이 적기가 될 수 있다. 서울 지역의 신규 분양을 적극 노려볼 만하다. 분양가 상한제와 청약가점제 도입으로 실수요자에게는 새로운 기회가 생기고 있다.

다주택자는 중장기적 시장 흐름을 예상해 보유가치와 수익성이 보장되는 상품이라면 투자를 고려해볼 필요가 있다. 문재인 정부의 역점사업인 도시재생 뉴딜 사업에 대한 투자 가치도 갈수록 높아질 것이다. 서울 구도심이 가장 안전한 투자처 중 하나다.

대중교통 등 각종 인프라가 완벽하고 대규모 업무타운이 형성돼 안정적인 수요가 있기 때문이다. 이중 가장 높은 개발압력을 받고 있는 곳은 영등포 업무타운이나 중구 황학동 등이다.