[내년 수익형 부동산 전망] 금리인상, 오피스텔 시장엔 영향 작아… 내년 '입주 대란'은 주의를

수익률 예·적금보다 여전히 높고
여유자금으로 투자하는 수요 많아

입주는 45% 늘어난 7만2666실
투자때 '옥석 가리기' 중요성 커져

대출규제 직격탄 맞은 상가
최대한 보수적인 접근 필요

내년 수익형 부동산 시장 기상도는 ‘흐림’이다. 한국은행이 금리 인상 기조로 돌아선 가운데 입주물량 증가, 정부 규제 등 ‘트리플 악재’가 대기하고 있기 때문이다. 시장 위축이 불가피할 것이라는 전망이 커지긴 했지만 임대수입이 예·적금 금리보다 높은 수익을 안겨준다는 점에서 수익형 부동산 시장의 ‘옥석 가리기’가 중요한 투자원칙으로 떠오를 전망이다. 전문가들은 ‘공격(부동산 추가 매입)’에서 ‘수비(현금비중 확대)’로 재테크 전략을 수정하라고 조언했다.

오피스텔 입주물량·규제 주의보

2013년 하반기부터 뜨겁게 달아오른 수익형 부동산 시장의 가장 큰 재료는 저금리였다. 유동성이 풍부해지고 금융비용이 낮아지면서 부동산으로 시중 부동자금이 몰렸다. 저금리를 활용해 대출을 끼고 수익형 부동산을 매입한 투자자가 많았다. 특히 오피스텔은 아파트에 비해 상대적으로 가격이 저렴하고 청약통장 없이도 분양받을 수 있어 진입장벽이 낮은 상품이다. 1~2인 가구가 늘어나고 오피스텔 평면이 진화하면서 소형 아파트 대체 상품으로도 떠올랐다.

전문가들은 금리인상이 당장 오피스텔 시장에 악영향을 미치지는 않을 것으로 내다봤다. 금리인상 속도가 가파르지 않은 데다 여전히 예금금리가 낮은 편이어서 투자상품으로서의 가치가 이어질 것이라는 전망이다. 선주희 부동산114 연구원은 “서울 강남권, 도심권 등 오피스텔 시장을 견인하는 주요 지역은 대출자금보다는 여유 자금으로 투자하는 수요가 많다”며 “자기자본을 활용한 수요가 많고 다른 상품에 비해 소액으로 투자할 수 있어 대부분 수요자에게 금리인상이 미칠 영향은 크지 않을 것”이라고 분석했다.

내년부터 급증하는 입주 물량은 주의해야 한다. 내년에는 7만2666실의 오피스텔이 입주를 시작한다. 올해보다 45.94% 늘어난 물량으로 2004년 9만286실이 공급된 이후 가장 많은 수준이다. 저금리 기조로 부동산 경기가 상승하면서 2015년 이후 많은 물량이 분양됐는데 이들이 입주를 시작한 것이다.

입주물량이 한꺼번에 몰리면 아무리 좋은 입지에 있는 오피스텔이라 해도 월세가 조정되는 것을 피할 수 없다. 경기 성남시 분당구 정자동이 대표적인 사례다. 인근 기업체 사무실로 출퇴근하는 젊은 직장인 수요가 탄탄한 곳이지만 3~4년 전 한꺼번에 오피스텔 공급이 이뤄지면서 초기 원룸 월세가 55만원까지 떨어졌다.

유수현 대우건설 마케팅팀장은 “지금은 65만원 선으로 다소 회복되긴 했지만 대규모 입주 물량이 쏟아지는 첫해 수익률이 떨어질 가능성이 있다는 점을 유의해야 한다”고 강조했다. 내년에는 서울 송파구(2317실), 경기 고양시(2211실), 경기 하남시(5872실) 등에 입주물량이 많은 것으로 파악됐다. 지방에서는 충남 천안 불당동(3434실) 일대에 입주물량이 많은 것으로 조사됐다.

내년부터 오피스텔 시장에 청약규제가 확대되는 점도 악재다. 내년 1월부터 8·2 부동산대책 후속 조치로 청약조정대상지역과 대구 수성구, 세종시에도 전매제한, 거주자 우선 분양 확대가 추가 적용된다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “오피스텔도 전매제한이 강화되는 만큼 시세차익보다는 임대수익 창출에 초점을 맞춰 투자해야 한다”고 조언했다.

상가는 금리인상·대출규제 직격탄

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상가 시장은 위축이 불가피할 것이라는 전망이 많다. 오피스텔에 비해 상대적으로 투자금액이 커 금리 상승의 직접적인 영향을 받을 수밖에 없는 데다 정부 규제도 강화되기 때문이다. 정부는 10·24 가계부채 종합대책을 통해 부동산 임대업자의 상환 능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI)을 적용한다고 발표했다. 임대업자가 대출을 받을 때 연간 임대소득이 대출 이자보다 많아야 대출이 승인된다. 상가분양은 대출 비중이 높은 편이다. 대출 요건이 한층 강화되면 투자자들의 자금줄이 막혀 수요 감소 등 시장이 받는 타격이 클 것으로 전망된다.

김민영 부동산114 선임연구원은 “내년에 상가분양을 염두에 둔 투자자들은 높아지는 분양가, 금리 인상 등 투자 리스크를 고려해 최대한 보수적인 접근을 할 필요가 있다”고 말했다. 최근 수도권 유망지역의 1층 상가도 공실이 발생하는 사례가 많은 상황에서 투자 수요마저 감소한다면 상가 시장 분위기가 예상보다 더 위축될 수 있다는 지적이다.

양지영 R&C연구소장은 “지금은 대출이 사실상 막힌 데다 금리도 지속적으로 오를 것을 감안하면 상가 투자 수익률은 더 떨어질 가능성이 크다”며 “상가 역시 최근 몇 년 새 일부 지역에서 공급이 포화상태인 만큼 수요 유입이 많은 지역에 선별적으로 접근해야 한다”고 강조했다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com