"비규제지역 매물 늘고, 임대주택 등록 증가"

내년 다주택자 보유세 인상 추진 영향은

재산세보다 종부세 개편 예상
주택 공시가격 현실화할 듯
전세 물량, 월세로 전환 가능성

보유세 인상으로 임차인 부담↑

정부가 지난 27일 발표한 ‘2018년 경제정책방향’에서 보유세 인상을 검토하기로 함에 따라 상대적으로 투자매력이 떨어지는 비(非)규제지역에서 아파트 매물이 증가할 가능성이 높다고 부동산 전문가들은 예상했다. 다주택자들이 주거선호도가 높은 투기지역 투기과열지역 조정대상지역 등에 있는 물건보다는 이외 지역 물건을 우선적으로 정리할 가능성이 높아서다.

◆보유세 인상 시기와 방법은

주택 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉜다. 공시지가를 기준으로 부과하는 재산세는 과표구간에 따라 0.1~0.4%의 세율을 적용한다. 종부세는 2주택 이상 합산 공시가격이 6억원 이상(1가구 1주택은 9억원 이상)인 주택을 보유한 사람에게 과표구간에 따라 0.2~2.0% 세율을 적용한다. 부동산 전문가들은 정부가 조세저항을 고려해 부동산을 보유한 모든 가구에 부과하는 재산세보다는 다주택자 또는 고가주택 소유자에게 부과하는 종부세를 개편할 가능성이 높은 것으로 보고 있다.

개편 방안으로 고액 과표구간을 신설하거나 기존 과표구간 중 높은 구간의 세율을 올리는 방법이 거론된다. 종부세는 실거래가격이 아니라 공시가격을 기준으로 부과된다. 시세의 60~70% 선인 주택 공시가격을 현실화하는 것도 한 방법이다. 공시지가 중 실제 과세하는 금액인 ‘공정시장가액 비율’을 높이는 것도 검토 대상이다. 공정시장가액 비율은 법령상 60~100%지만 80%로 일괄 적용하고 있다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “주택시장을 안정시킬 목적이라면 공정시장가액 비율을 올리는 방안이 조세 저항이 가장 적어 효과적”이라고 말했다. 김근호 KEB하나은행 상속증여센터장은 “종부세 세율을 크게 높이지는 못할 것”이라며 “그동안 주택 가격이 많이 올라 동일 세율을 적용하면 세금이 크게 증가한다”고 말했다.

◆“외곽 매물과 임대등록 증가”

종부세는 노무현 정부 때인 2005년 처음 도입됐다. 도입 초기에는 부동산시장 안정 효과를 내지 못했지만 3년 뒤인 2008년 글로벌 금융위기와 맞물려 집값 안정에 기여했다. 당시 세율은 1~3%였다. 이후 세대합산 과세가 위헌 판정을 받은 데 이어 이명박 정부 때 세율이 지금의 0.5~2.0%로 낮아졌다. 과거 노무현 정부 때와 다른 점은 임대사업자로 등록하면 보유세 부담이 낮아진다는 것이다. 원종훈 국민은행 세무팀장은 “투자를 목적으로 주택을 구입한 다주택 보유자는 내년 3월 이내에 매각하거나 주택임대사업자로 등록하는 것이 유리할 것으로 보인다”고 말했다.

부동산 전문가들은 보유세 인상으로 매물이 늘고 거래가 줄어 가격 인하 효과가 나타날 가능성이 있다고 내다봤다. 지난해 기준 2주택 이상 다주택자는 198만 명이고 이들이 소유한 주택은 457만 가구 남짓이다. 박 수석전문위원은 “보유가치가 높은 주택은 거주하거나 임대 등록하고 조정대상지역 바깥 주택은 매도하는 압축 투자 분위기가 형성될 것”으로 예상했다.

양지영 R&C 연구소장도 “내년에는 입주 물량이 30년 만의 최대인 44만 가구에 달해 불확실성이 그 어느 때보다 크다”며 “다주택자들이 보유세 부담 때문에 상속 및 증여를 하거나 주택 처분에 나설 가능성이 높다”고 내다봤다.

보유세 인상으로 전세 물건이 월세로 전환될 가능성도 높다는 지적이다. 다주택자가 세금을 임대료에 전가해 전·월세 임차인의 부담이 가중될지 모른다는 분석도 제기됐다. 김 센터장은 “보유세는 늘어난 세금을 임차료에 반영하는 전가성 세금의 성격이 강하다”며 “보유세를 올리면 취득세 등 거래세를 내리는 출구를 마련해줄 필요가 있다”고 강조했다.

김진수/선한결/설지연 기자 true@hankyung.com