[알짜 세무이야기(29)] 법인으로 주택 구입 후 임대, 절세에 유리할까

법인도 임대주택 등록하면
개인과 똑같이 稅감면 혜택
임대소득 법인세율이 낮지만
잉여금 주주배당 땐 추가 과세

2018년은 주택에 대한 세금 부담이 커지는 해다. 특히 양도소득세 부담이 크다. 올해 4월1일부터 두 채 이상 주택을 보유한 가구가 조정대상지역에 있는 주택을 매각하는 경우 양도소득세 부담이 커진다. 두 채인 상황에서 매각하는 경우에는 양도소득세 기본세율(6~42%)에 10%포인트를 가산한다. 세 채 이상일 경우에는 20%포인트를 가산해 양도소득세를 계산한다. 3주택 이상인 경우 지방소득세를 포함한 최고세율은 무려 68.2%에 달한다. 또한 이렇게 무거운 세율이 적용되는 주택은 장기보유특별공제가 전혀 인정되지 않는다.

그래서 법인으로 주택을 구입해 임대하는 방법에 관심이 많은 듯하다. 임대소득에 대한 법인세 세율이 소득세보다 낮기 때문이다. 10%에서 25%의 세율로 법인세가 과세되는 것을 고려하면 일견 법인이 유리한 것처럼 보인다. 하지만 법인의 잉여금(임대소득 순이익의 누적액)을 주주들에게 배당할 때 추가로 소득세가 과세되므로 단순히 세율이 낮다는 이유로 법인이 유리하다고 판단할 수는 없다.

부동산을 보유하고 있을 때 내는 재산세와 종합부동산세는 개인과 법인에 동일하게 과세한다. 주택에 대한 재산세는 개인과 법인을 불문하고 물건별로 과세한다. 개인이나 법인이 보유하고 있는 주택의 공시가격 합계가 6억원을 초과하면 종합부동산세가 과세된다. 임대주택으로 등록한 뒤 받는 재산세와 종합부동산세 혜택도 개인과 법인이 같다. 임대소득에 대한 소득세와 법인세는 앞서 설명한 것처럼 단순히 세금 크기로 판단할 수는 없다. 하지만 임대주택으로 등록하면 소득세와 법인세를 불문하고 동일하게 감면이 적용된다. 국민주택규모 이하 주택을 임대주택으로 등록하면 임대소득에 대한 소득세와 법인세는 30% 감면된다. 그리고 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 의한 기업형임대주택이나 준공공임대주택으로 등록하고 임대해도 개인과 법인을 불문하고 75%까지 감면된다. 다만 75%의 소득세와 법인세 감면을 위해서는 8년 이상 의무적으로 임대해야 한다.

주택을 구입하는 단계에서는 법인이 다소 불리하다. 개인이 일반 부동산을 매매로 구입하면 취득세는 농어촌특별세와 지방교육세까지 포함해 4.6%를 납부한다. 주택을 구입할 때는 가격에 따라 적게는 1.1%에서 많게는 3.5%의 세율로 취득세를 부담한다. 법인도 원칙적으로 개인과 같은 세율로 취득세를 납부한다. 다만 5년 이내에 설립된 법인이 과밀억제권역에서 부동산을 구입하면 취득세를 9.4%의 세율로 무겁게 부담한다. 5년이 경과한 이후에도 본점 및 지점 설치, 전입 등을 목적으로 과밀억제권역에서 부동산을 구입하면 취득세는 9.4%의 세율로 과세된다. 개인으로 구입할 때 부담하는 취득세와 비교하면 두 배가 넘는 세금이다.

다만 법인도 임대주택으로 등록하면 수도권 과밀억제권역에서 주택을 구입하더라도 취득세 중과세 대상에서 제외된다. 결국 법인이 임대주택으로 등록하면 개인과 같은 세율로 취득세를 부담한다.

법인은 주택을 임대하거나 매각할 때 동일한 법인세를 낸다. 개인은 주택 임대소득에 대해서는 종합소득세, 매각할 때는 양도소득세를 구분해 내는 것과 비교된다. 법인은 주택을 매각해 차익이 발생하면 다른 소득과 합산해 10~25%의 법인세율을 적용해 법인세를 계산한다. 그리고 주택 매매차익에 대해 10%의 법인세를 추가로 납부한다. 법인은 주택을 매각할 때 조정대상지역 여부와 상관없이 해당 주택 매매차익에 대해 10%를 가산해 법인세를 계산하는 것이다. 하지만 이것 역시 임대주택으로 등록하면 10%를 가산하는 법인세 대상에서 제외된다.

결국 임대주택으로 등록하면 개인과 법인을 불문하고 세무적인 불이익은 사라지고 세제 혜택을 볼 수 있다. 반면 임대주택으로 등록하지 않으면 유리한 점과 불리한 점이 달라질 수 있다. 취득 단계에서는 과밀억제권역에서의 취득세 중과세 문제 때문에 법인이 다소 불리할 수 있다.

반면 주택을 매각하는 단계에서는 법인이 유리할 수 있다. 법인은 주택 숫자, 조정대상지역 여부와 상관없이 10%만 추가로 납부하면 되기 때문이다. 임대소득에 대해서는 개인의 소득세가 법인세보다 유리하다. 주택 임대소득이 2000만원 이하라면 올해까지 소득세가 비과세되고 내년부터는 14%의 세율로 분리과세가 가능하기 때문이다. 반면 법인은 주택 임대소득의 크기와 상관없이 다른 소득과 합산해 법인세가 과세된다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >