/한경DB
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다주택자 A씨의 머릿속은 복잡했다. 오는 4월부터 조정대상지역에서 주택을 팔면 양도세 중과세율이 적용된다며 빨리 집을 내놓아야 한다는 부동산 중개업소의 여전한 재촉 때문이다.

A씨는 조정대상지역인 서울 송파구에 아파트 갖고 있다. 재건축 대상 아파트인데다 가격도 오름세여서 보유하고 싶은데 중개업소는 자꾸 매각을 권유했다. 반대로 경기도 용인에 갖고 아파트는 6억1000만원에 매입했는데 지금 시세는 6억원으로 마이너스 프리미엄 상태다. 지방의 주택은 2억원대 시세를 보이고 있다.

A씨는 양도세 중과를 피하기 위해 임대주택 등록을 해볼까 고민을 하다가 임대주택 전문 세무사 사무실을 방문해 상담을 받고 10년 체증이 가신 듯이 후련해졌다.

◆주택 수 계산이 우선
1세대 2주택 이상이라고 해도 모두 양도세 중과대상이 되는 것은 아니다. A씨의 경우도 서울 송파구 아파트를 4월1일 이후 팔면 중과세 대상이지만 다른 주택은 그렇지 않다.

경기도 용인 주택이 매입가격 대비 차익 없이 팔리고 지방 주택은 기준시간 3억원 이하여서 중과대상 주택수에 포함되지 않는다. (그렇다고 A씨가 지방 주택을 매각할 경우 양도세 비과세라는 의미는 아니다. 양도세 조건에 해당하면 세금을 내야 한다)

다시 말해 A씨는 부동산 중개업소의 권유와 달리 송파동 아파트를 팔 게 아니라 용인 주택을 양도차익 없이 매각하면 1세대 1주택자가 되는 셈이다. 중과세율 적용을 걱정할 필요가 없는 것이다.

주택 세제 전문가인 김종필 세무사는 “다주택자 가운데 중과세율을 피하기 위해 매각이나 임대주택 등록을 우선 고려하는 경우가 있다”며 “매각에도 순서가 있다”고 조언했다.

우선 첫 단계로 1세대의 주택수를 따져보라고 권했다. 주택 수는 개인별이 아닌 세대별로 계산하기 때문이다. 동일한 주소 또는 거처에서 생계를 같이하면 본인 및 배우자 소유 주택은 물론이고 직계존비속과 그 배우자, 형제·자매의 주택도 주택 수에 포함된다.

동일 세대원이면 그들의 소유주택을 모두 포함한다는 게 세법의 원리다. 그럴 경우 별도의 세대원으로 만들면 그 세대원이 소유한 주택은 주택 수에서 제외돼 절세 포인트가 된다.

이어 △해당 주택이 군·읍·면 지역의 양도 당시 공시가격 3억원 초과 여부 △장기임대주택, 조세특례제한법상 감면대상 주택, 10년이상 무상제공한 장기사원용 주택 등의 보유 여부 △조정대상지역 포함여부 등을 순서대로 따져봐야 한다.

조정대상지역으로 서울 전역을 비롯해 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2신도시),부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구 및 기장군), 세종시가 지정돼 있다.

◆개인상황에 따라 다른 처방 필요
별도 세대 분리 등을 통해 주택수를 줄였는데도 1세대 2주택자인 경우 오는 4월1일부터 16~52%, 1세대 3주택 이상자는 26~62%의 중과세율이 적용된다. 두 경우 모두 장기보유특별공제에서도 제외된다.

다만 1세대 3주택 이상 소유자가 3월31일까지 양도하더라도 투기지역 주택일 경우 16~52%으의 세율로 중과된다. 장기보유특별공제는 적용 받을 수 있다.

같은 다주택자라도 보유 여건은 세대주에 따라 천차만별일 수 있다. 대처방법도 다르게 적용해야 하는 이유다. 보유 여건에 따라 △매도 △별도 세대를 구성하는 자녀에게 증여 △배우자 증여 △주택임대법인 설립 △개인임대사업자 등록 등을 선택할 수 있다.

◆다주택자의 양도세 중과 절세방안은?
한국경제신문의 온라인미디어인 한경닷컴은 오는 4월1일부터 적용되는 다주택자에 대한 양도세 중과를 놓고 여전히 고민하는 다주택 소유자들을 대상으로 절세방안 설명회를 연다. 보유중인 주택의 위치와 기준시가, 취득 형태 등에 따라 대처방법을 집중 조망할 예정이다.

설명회는 다음달 6일 서울 중구 청파로 463 한국경제신문빌딩 3층에서 오후 2시부터 4시까지 진행된다. 부동산 세제 전문가인 김종필 세무사가 강사로 나선다. 참가비는 5만원이며 한경닷컴 홈페이지에서 신청할 수 있다. 선착순 50명으로 예정하고 있다.
전화 문의: 02-3277-9996,9913

김호영 한경닷컴 기자 enter@hankyung.com