준공시점·상승률 변수 따라 부담금 '널뛰기'
국토교통부의 재건축 초과부담금 ‘폭탄’ 엄포에 시장 혼란이 커지고 있다. 정부가 고시한 재건축 부담금 산정 방식에 따라 재건축업계 나름대로 추정해온 부담금과의 괴리가 너무 크기 때문이다. ‘조합원 1인당 평균 8억4000만원’ 부담금 부과 대상 단지로 추정되는 반포주공1단지 3주구 조합 측은 “1인당 6400만원으로 정부 추정치와 13배나 차이난다”며 강하게 반발하고 있다.

2006~2012년 한시적으로 시행된 초과이익환수는 당시 연립주택 4곳에만 적용됐고 아파트엔 적용된 적이 없다. 한 번도 가보지 않은 길을 가야 하는 셈이다. 국토부 관계자는 “지속적으로 시뮬레이션을 해 왔으며 발표를 할지 내부 고민이 많았다”며 “당장 오는 5월부터 현실화될 부담금에 선의의 (재건축) 매수자들이 피해를 보지 않도록 최소한 가이드라인이 필요했다”고 설명했다.

조합들이 주장하는 부담금 역시 지금으로선 국토부와 마찬가지로 ‘자의적 추정치’에 불과하다는 지적이 나온다. 국토부 측은 시뮬레이션 결과의 근거를 함구하고 있어 부담금을 둘러싼 논란이 끊이지 않을 전망이다.
준공시점·상승률 변수 따라 부담금 '널뛰기'
◆준공 시점 예측은 가능한가

재건축 부담금은 준공 시점 총주택가액에서 개시 시점(통상 준공 10년 전) 총주택가액과 정상(평균)주택가격 상승분 총액, 총개발비용을 뺀 뒤 조합원 수로 나눈 1인당 초과이익이 3000만원을 넘으면 부과율(10~50%)에 따라 누진 과세한다.

여기서 중요한 변수는 준공 시점이다. 조합원 부담이 확정되는 관리처분계획이 승인되면 다음 단계가 이주·철거라 준공 시점을 가늠할 수 있다. 그러나 관리처분계획 승인 전 단계에선 준공 시점 계산이 무의미하다는 지적이다. 심지어 관리처분인가를 받아도 사업이 지연될 가능성이 있어서다. 지난해 관리처분인가를 신청한 서울 강남권 A재건축조합은 시공사가 제시한 ‘2022년 5월 준공’ 계획에 대해 “설계변경 가능성이 있으니 기간을 늦추자”고 제시한 상태다.

국토부의 이번 부담금 계산은 대부분 단지가 올해 관리처분인가를 받고 내년께 착공해 2021년~2022년 준공되는 걸 전제로 한 것으로 추정된다. 개시 시점 총주택가액이 집값이 하락세였던 2011~2012년과 비교되면서 부담금이 부풀려졌을 가능성이 크다.

◆집값 상승률 전제는 타당한가

준공 시점뿐 아니라 집값 상승률도 논란거리다. 국토부는 부담금 산식에서 결정적인 ‘준공 시점 총주택가액(총 공시가격)’을 추정하기 위해 준공 10년 전(개시 시점)부터 현재(이달)까지 월별 집값 평균 상승률이 준공 예상 시점까지 지속될 것으로 가정했다.

개시 시점을 2011~2012년으로 보면 지금까지의 평균 상승률이 2021~2022년에도 지속된다고 단정하긴 어렵다. 서울 집값 수준이 대부분 2000년대 이후 전고점을 넘었기 때문이다. 반대로 지금과 같은 추이가 계속된다면 부담금이 더 늘어날 소지가 있다. 문제는 오는 5월 구 등 지방자치단체가 통지할 초과부담금 예상총액도 이 같은 산식을 따라 추정할 수밖에 없어 ‘깜깜이’긴 마찬가지라는 점이다.

◆실제로 어떻게 부과되나

재건축 초과이익환수법상 부담금은 ‘조합은 조합원의 종전자산과 종후자산, 추가분담금을 감안해 초과부담금을 부과해야 한다’고 규정하고 있다. 1인당 부과액은 전혀 명시하지 않았다. 추가분담금은 종후자산(재건축 후 집)에서 권리가액(종전자산×비례율)을 뺀 금액이다. 비례율은 재건축 사업성을 가늠하는 척도다. 예정총수익을 종전자산총액으로 나눠 계산한다.

국토부 관계자는 “실제 초과부담금은 비례율 등에 맞춰 차등 부과될 가능성이 크다”고 설명했다. 추가분담금 취지에 맞게 재건축 부담금도 감안해 사실상 관리처분계획을 처음부터 다시 마련하라는 얘기다.

서울 강남권 B재건축조합을 보면 같은 크기 종전자산 기준 동일한 3층짜리라도 어떤 주택형(종후자산)을 받느냐에 따라 분양가와 분담금이 천차만별이다. 한 주택형은 추정분양가가 9억9300만원인데 추가분담금 없이 4억2200만원을 환급받는다. 다른 주택형은 추정분양가가 16억2700만원이고 추가분담금 2억1100만원을 내야 한다. 이들의 경우 종전자산은 같지만 종후자산 가치와 추가분담금이 다른 만큼 초과이익환수법 취지에 따라 개별 초과부담금 역시 천차만별로 달라질 수 있다.

이해성/선한결 기자 ihs@hankyung.com