"설 이후 부동산, 최대 변수는 신 DTI·DSR"

전문가 31명 긴급 설문조사

서울 실수요자라면… "지금이라도 내 집 마련하라"
"재건축·재개발 유망" 51.6%… 오피스텔 추천은 0명
다주택자 "임대등록" 42.2% vs '똘똘한 한 채' 32.3%

부동산 전문가들은 서울 지역 주택 가격 상승세가 설 연휴 이후에도 이어질 것으로 전망했다. 따라서 전문가의 71%는 자금력이 뒷받침되는 실수요자는 서울 아파트를 매입해도 괜찮다고 응답했다. 대출 규제 강화는 설 이후 부동산시장을 흔들 가장 큰 변수로 꼽혔다.

◆투자자는 신중해야

한국경제신문이 18일 부동산 전문가 31명을 대상으로 한 ‘설 이후 부동산시장 전망’ 설문조사에서 응답자의 대부분은 현재 부동산시장이 과열 상태라고 답했다. 응답자의 51.6%는 강남권 등 일부 지역만 과열이라고 진단했고, 22.6%는 전반적인 과열 상태라고 평가했다.

설 이후 부동산시장의 최대 변수(복수 응답 가능)로는 지난달 31일부터 시작된 신DTI(총부채상환비율), 다음달 26일 시범도입되는 DSR(총체적상환능력비율) 등 대출 규제(80.6%)가 꼽혔다. 세금 규제 강화가 48.4%로 뒤를 이었다.

그럼에도 서울 아파트값은 더 올라갈 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 올해 서울 아파트값이 3~5% 미만 오를 것이라고 본 응답자가 전체의 41.9%로 가장 많았다. 이어 1~3% 미만 오를 것이라는 답(35.5%)이 뒤를 이었다. 5% 이상 상승할 것으로 전망한 응답자도 19.4%에 달했다. 양용화 KEB하나은행 PB사업본부센터장은 “마땅한 투자 대안이 없어 점진적인 상승세가 이어질 것”이라고 말했다.

서울 지역 주택 구매 여부는 구입 목적에 따라 달랐다. 대출 여력과 이자 부담 능력이 있는 실수요자는 구입하라는 의견이 71%로 가장 많았다. 무리하게 대출을 끼더라도 구입하는 것이 좋다는 답변은 16.1%를 차지했다. 호한철 반더펠트 대표는 “대출에 따른 이자비용과 월세 부담이 비슷한 만큼 대출을 DTI 상한선까지 받더라도 구입하는 것이 유리하다”고 말했다.

반면 투자 목적이라면 가격 조정을 기다리라는 의견이 45.2%를 차지했다. 자금 여력이 충분한 경우에만 구입하라는 의견도 같은 비율이었다. 김승배 피데스개발 대표는 “장기적 관점에서 서울 집값은 안정적”이라고 설명했다.

서울을 제외한 지역에서는 보합세나 침체가 이어질 것이라는 전망이 많았다. 응답자의 54.8%가 1~3% 하락할 것이라고 예상했다. 공급 과잉으로 입주 리스크가 커지는 시기라고 한목소리를 냈다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “지방 시장에 한해 금융 규제를 완화하고 수급을 관리할 필요가 있다”고 말했다.

◆강남 재건축·한강변 인기 지속

응답자의 51.6%가 유망한 부동산 투자상품으로 재건축·재개발 주택을 꼽았다. 개발 예정지나 그린벨트 해제지가 25.8%로 뒤를 이었다. 물류창고, 지식산업센터, 해외 부동산 등 새로운 투자처를 찾으라는 의견(조현욱 더굿연구소 부소장)도 있었다. 반면 유망한 투자상품으로 오피스텔을 꼽은 응답자는 단 한 명도 없었다. 공급 과잉 상태가 지속되고 있어서다.

투자 유망 지역으로는 서울 한강변(51.6%)이 강남(35.5%)을 앞섰다. 최창욱 건물과사람들 대표는 “한강을 축으로 한 개발이 가시화되고 있어 가치 상승 여력이 있다”고 평가했다.

◆“다주택자는 임대등록해야”

다주택자들에 대해서는 응답자의 45.2%가 “임대사업자로 등록하고 보유를 지속하라”고 조언했다. 매물을 정리해 똘똘한 한 채에 집중하라는 의견도 32.3%에 달했다.

실수요자의 내 집 마련 방법을 묻는 질문엔 청약(64.5%)이란 응답이 압도적으로 많았다. 천현숙 국토연구원 선임연구위원은 “재건축은 초기 투자자금이 너무 많이 든다”며 “시세보다 저렴하게 공급되는 청약이 최선”이라고 말했다. 주택 구입 시기로는 올 하반기를 꼽은 의견이 45.2%로 가장 많았다. 올 상반기가 적기라는 의견도 32.3%에 달했다. 4월부터 시작되는 양도세 중과세 회피 물건을 노리라는 조언이다. 올해 전세시장은 안정세를 이어갈 것으로 예상했다. 1~3% 정도 오르거나(45.2%) 보합세(41.9%)를 보일 것이라는 의견이 대부분을 차지했다.

조수영 기자 delinews@hankyung.com