경제적 자유, 3년 안 월세 300만원을 목표로 세워라

“2년만에 월세 300만원 목표를 조기달성했습니다” “3년만에 월세 700만원 목표를 이뤘습니다“

인기 부동산 카페(회원수 23만명)이자 국내 최대 부동산 아카데미인 ‘행복 재테크’엔 경제적 자유를 달성했다는 글이 심심찮게 올라온다. 시장동향 분양동향 등의 글이 대부분인 다른 부동산 카페와 확연하게 차별화되는 점이다. 이는 이 카페가 급성장한 이유이기도 하다. 실전 투자 강의의 도움을 받아 카페 설립(2008년) 초기부터 경제적 자유를 달성한 이들이 생겼다. 경제적 자유를 달성한 이들은 단순히 자신의 부만 키우는데 그치지 않았다. 적극적인 카페 전도사가 됐다. 경제적 자유를 달성하는 이와 카페 가입자수가 계속 늘어나는 선순환 구조가 생겼다. 명성이 알려지면서 10여개의 강좌는 대부분 공지 1~2분 안에 마감한다.

집코노미가 이 카페를 운영하고 있는 송희창(닉네임 송사무장) 케이알리츠 대표를 만나 경제적 자유를 조속히 달성할 수 있는 비법에 대해 들어봤다. 그는 나이트클럽 아르바이트 등으로 1억2000만원을 모은 뒤 2002년 부동산 경매에 뛰어들어 100억원 이상의 자산을 달성했다.

▶경제적 자유를 위해선 뭐부터 시작해야 하나.

“목표부터 세워야 한다. 수강생들에게 3년 내에 최소 현금흐름 300만원을 꼭 만들라고 한다. 누구나 할 수 있는 거다. 수많은 수강생들이 이를 증명했다.

한 여성 직장인은 1년 반 만에 상가와 다가구주택에 투자해 월세 700만원이 들어오는 구조를 만들어냈다. 투자 기간 2년 정도에 월 300만~500만원 현금흐름을 만들어낸 사례는 많다.

월 300만원 이상 나오면 인생이 달라진다. 월급에 연연하지 않는 것이 가장 큰 수확이다. 일단 안정적인 현금 흐름을 만들어지고 나면 다양한 투자를 시도할 수 있다. 거듭 말하지만 현금흐름부터 만들고 난 뒤 중장기 투자를 해야 진정한 부자가 될 수 있다.”

▶어떤 부동산부터 투자해야 하나.

“상가를 권한다. 통상 상가는 고수의 영역이라고들 한다. 나는 그렇게 생각하지 않는다. 체계적으로 공부하면 상가 투자는 그리 어렵지 않다. 게다가 상가를 경매로 낙찰 받으면 80~90% 대출이 나오기 때문에 레버리지 활용이 쉽다.”

▶좋은 상가를 고르는 노하우가 있다면.

“한마디로 내 상가 투자의 핵심은 역발상이다. 대부분 상가 전문가들은 1층을 선택하라고 조언한다. 공실 위험이 작아서다. 나는 1층보단 2층 이상 지상층을 선호한다. 1층은 비싸서 수익률이 낮다. 매입 경쟁도 심하다. 지상층을 매입해도 얼마든 공실없이 원하는 수익률을 달성할 수 있다.

게다가 요즘은 상가가 대형화되는 추세다. 독서실이나 스크린야구장, 볼링장 같은 업종이 대표적인 사례다. 대기업 프랜차이즈 식당도 넓게 쓴다. 넓게 쓰려면 위로 올라가야 한다. 업종을 이해하면 발상의 전환도 가능해진다. 이왕이면 경공매로 저렴하게 사야한다.”

▶유흥업소가 들어있는 상가에도 투자한다고 들었다.

“통상 투자자들은 모텔 단란주점 등 유흥업소가 들어있는 상가에 입찰하는 것을 꺼린다. 임차인 두려워서다. 나는 이처럼 남들이 꺼리는 업종에 주로 투자한다. 오히려 더 협상(명도, 임대료 등)이 쉽다.

상권 변화의 흐름을 잘 타면 유흥업소에 투자해 큰 수익을 내는 것도 가능하다. 쇠퇴하는 유흥상권에 투자하는 것도 괜찮다. 유흥상권이 사라지면서 업무시설 등으로 바뀌고 오히려 건물 전체가 살아나는 경우도 많다. 통상 지는 상권에 마지막으로 남아있는 유흥업소나 유흥업소 옆의 점포는 저평가돼 있다. 이를 낙찰받은 뒤 학원을 들이면 전체 상권이 살아난다.”

◆유흥업종은 임대료나 시세 파악이 어렵다.

“작년에 낙찰받은 토지 위엔 짓다 만 요양병원이 있었다. 법정지상권이 성립되는 특수물건이었다. 요양병원은 인근 부동산 중개업소에서도 시세를 모른다. 그래서 다른 사람들은 쉽게 입찰을 못한다. 나는 시세를 알아내기 위해 인근 요양병원의 병원장을 찾아가 만약 판다면 얼마에 살 건지 물어봤다. 일반적으로 시세를 책정하기 애매한 펜션의 경우도 주변 다른 펜션 주인을 찾아 가격을 물어보면 정확하게 시세 파악을 할 수 있다.”

▶업종에 대한 이해가 없으면 성공하기 어려울 거 같다.

“학원을 운영해봤던 사람들은 학원 투자를 잘한다. 어떤 학원이 어느 자리에 들어서야 하고, 어떻게 학생을 모아야할 지 알기 때문이다. 업종 공부가 중요하다는 얘기다.

그러나 대부분 임대인이 별로 노력을 안 한다. 분양받을 때 임대수익만 계산하는 정도다. 하지만 임차인은 영업이 안 되면 언제든지 떠날 수 있다. 업종을 이해해야 다양한 상가에 투자를 많이 할 수 있다.

창업박람회를 꼭 가보라고 권한다. 임차인을 위한 행사지만 도움이 된다. 특이한 업종에 대한 정보도 얻을 수 있다. 임차인이 얼마를 어떻게 버는지 알아야 임대가도 재대로 상정할 수 있다.”

▶공실을 줄이는 나만의 노하우가 있다면.

“작년에 8억5000만원짜리 상가를 매입했다. 최근 프리미엄 독서실과 임대차 계약을 맺었다. 프리미엄 독서실의 시설 투자금은 3억원정도다. 큰 돈을 투자한 만큼 쉽게 나갈 수가 없다. 시설 권리금 때문에 임차인이 나가더라도 다음 임차인을 구해놓고 나간다.

또 안마시술소가 있는 상가를 8억7000만원 급매물로 산 사례도 있다. 시세 파악이 어렵고 일반인은 꺼리는 물건이었다. 보증금 1억원에 월세 500만원을 받고 있었다. 눈여겨본 부분은 임차인 권리금이 3억원에 달한다는 점이었다. 임차인 권리금이 있는 물건은 월세를 연체할 가능성도 적다. 연체해서 쫓겨나면 권리금까지 모두 날리는 까닭이다.”

▶선호하는 상권은 어떤 곳인가

“통상 투자자들은 홍대 가로수길 등과 같은 광역상권을 선호한다. 나는 근린상권을 더 선호한다. 항아리 상권을 잘 찾으면 안정적인 임대수익이 가능하다. 화려하지는 않지만 실속이 있다. 안정적인 배후수요가 있어서다. 유흥업소가 없으면서 후면에 학원이 입점할 수 있는 상가면 무난하다. 지속적으로 수익을 기대할 수 있는 건 근린상가다.”

▶요즘 절정 고수들의 상가 투자 방식은

“경공매와 사업의 결합이다. 예전엔 임대수익률만 따졌지만 요즘엔 경공매로 싸게 낙찰받아 직접 사업을 영위한다. 최근 어린이 수영장 사업을 시작했다. 1억7500만원에 산 150평 규모 지하 상가를 낙찰받았다. 그냥 임대 주면 월세로 200만원 들어오지만 어린이 수영장으로 시설투자해 만들면 월 2000만원 이상의 현금흐름을 만들어 냈다. 어린이 수영장은 세월호 사건 이후 수영 교육 수요가 높아질 거라고 내다봐 시작했다. 특히 주변에 영어유치원이 있는 동네를 공략했다. 소비 여력이 되고 학구열 높은 학부모들이 주변에 많아 살 거라고 생각했다.

일반인들은 지하상가를 꺼린다. 하지만 지하 상가도 누가 어떻게 만드느냐에 따라 3억원짜리가 10억원이 되기도 한다. 사람들을 어떻게 끌어모을까 고민해야 한다. 예를 들면 운동시설은 지하에 들어가면 좋다.”

▶리스크도 같이 커지는 것 아닌가.

“모를 땐 리스크가 커 보이는데 알면 오히려 안전하다는 걸 알게된다. 강의장 대관사업부터 음식점, 편의점 등을 해봤다. 편의점을 예로 들면 3억5000만원에 낙찰 받고 추가로 시설투자로 6000만원을 투입했다. 원래는 월세 수익으로 150만원을 기대할 수 있는 물건이었는데 편의점을 넣으면서 800만~1000만원 나오는 물건이 됐다.”

▶상가 시장의 새 트렌드는.

“지금까지는 돈 있는 사람이 상가를 보유하고 기술 있는 임차인이 운영을 했다. 그런데 임금이 올라가면서 키오스크나 로봇이 종업원을 대신하는 업종이 늘어나고 있다. 어떤 면에선 장사가 쉬워지는 것이다. 또 상가주가 시설투자만 하면 임차인을 들이지 않고 운영도 직접해볼 수 있는 구조가 되고 있다. 요새는 독서실도 건물주가 직접 운영하는 경우가 많다. 본사에서 건물주에게 프랜차이즈 가맹점주를 권하기도 한다. 관리도 본사에서 일괄적으로 해준다. 4차산업 시대가 되면서 임대인이 직접 사업에 뛰어들 여지가 많아졌다.”

▶신도시 상가의 분양가격이 비싸다.

“분양 초기에 들어가면 안된다. 완공후 임대료를 실제보다 120~150% 높게 추정해 분양하는 경우가 많다. 신도시에선 흐름투자를 해야 한다. 신도시에 상가가 처음 들어서면 장사가 잘 된다. 상가 공급이 늘어난다. 이때부터 공실이 생기기 시작한다. 그 후에 들어선 건 분양이 안 돼 경매로 나오게 된다.

이쯤되면 시행사들은 신규 공급을 멈춘다. 대부분 신도시에서 예외없이 일어나는 레퍼토리다. 그런데 점차 배후세대가 들어서면서 공실이 차기 시작한다. 이것들이 영업이 되는 것이다.

다시 땅이 개발되고 상가가 공급된다. 이 상가가 ‘완판’ 될 때쯤 주변의 기존 상가 임대료도 같이 올라간다. 이 타이밍을 잘 노리면 급매부터 경매까지 알짜 부동산을 골라낼 수 있다. 신도시 택지지구에서 가능한 모델이다.”

▶부동산 강의가 1분안에 마감한다고 들었다.

“회원들이 투자 노하우를 오픈하는 문화를 만들었다. 수강생 중에 고수들이 많이 나와서 글 올리고 경험 공유하는 게 큰 힘이 되는 것 같다. 시스템을 선순환 구조로 만들었다. 내 강의를 들었던 사람 중 19명이 책을 냈다. 강의를 듣고 고수가 된 이들이다. 이들의 강의를 들은 사람들이 또 새로운 고수가 된다. 계속해서 새로운 고수들이 등장하는 선순환 구조가 만들어진 것이다. 현재 경매, 상가, 재개발 재건축, 월세투자, 갭투자 등 부동산 전분야의 강좌를 운영하고 있다. 모두 1~2분 안에 마감한다. 실전 고수들이 운영하는 강좌여서다”

▶왜 투자 노하우를 공유하나.

“무엇보다 혼자 돈 벌면 외롭다. 같은 생각을 하는 사람들끼리 모여 재밌게 살고 싶었다. 혼자 투자하다보면 시행착오도 많다. 노하우를 공유하면 시행착오를 줄일 수 있다.”

▶목표가 있다면.

“일단 더 많은 부자들을 만들어내는 게 목표다. 서민들의 희망이 되고 싶다는 얘기다. 또 존경받는 투자 멘토가 되고 싶다. 외국엔 존경받는 투자멘토가 많다. 우리나라에선 사기꾼 취급을 받는다. 부동산 교육을 더욱 체계화하고 책도 꾸준히 내 다른 사람들에게 좋은 영향을 줄 것이다.”

설지연 기자 sjy@hankyung.com

[집코노미]"경제적 자유, 3년 안 월세 300만원을 목표로 세워라"