"서울 집값, 본격적인 조정 국면 진입 전망"-NH

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NH투자증권은 20일 국내 기준금리 인상기조, 부동산 대출규제, 경기도 지역의 대규모 입주물량 영향으로 서울 지역 부동산 가격이 조정국면에 진입할 것이라고 전망했다.

이 증권사 김형근 연구원은 "2018년 부동산 시장의 3대 악재는 부동산 규제, 금리인상, 대규모 입주물량"이라며 "특히 신DTI(총부채상환비율), RTI(임대업 이자상환비율), DSR(총체적상환능력비율) 등 부동산 대출규제와 점진적인 국내 기준금리 인상기조는 주택담보대출 금리상승으로 이어져 주택구매여력 급감할 것"이라고 예상했다.

김 연구원은 "또한 고강도 부동산 규제인 종합부동산세 인상은 주택구매 심리를 악화시켜 신규 주택수요를 일부 진정시키는 효과 나타낼 것"이라며 "작년부터 입주물량이 증가하는 지역을 중심으로 가격조정이 진행되고 있는데, 이는 올해 상반기 경기도, 하반기 서울지역으로 확산될 것"이라고 분석했다.

그는 "지방 입주물량에 이어 올해부터는 경기도 지역의 입주물량이 대폭 증가할 예정"이라며 "강남 재건축 사업의 장기화와 경기도 입주물량 급증은 서울지역의 전세가격 둔화 및 소폭의 매매가격 하락세로 이어질 것"이라고 판단했다.

최근 대출규제 강화되고 시중금리 상승함에 따라 갭 투자자가 월세에서 전세로 전환하고 있어, 전세 가격이 하락할 것이라는 전망이다.

김 연구원은 "재건축 기대감으로 가격 급등한 아파트 중 ‘관리처분계획인가’ 신청하지 못했거나 안전진단 강화에 따라 재건축 사업추진이 장기화된 경우 올해 하반기부터 점진적으로 가격 조정이 이루어질 것"이라고 전망했다.

그는 다만 지속적으로 교통망 확충되고 있는 역세권, 자연경관이 좋은 숲세권, 도시재생 뉴딜사업 대상지역, 분양가 상한제로 신규 분양가가 주변시세보다 낮게 형성된 지역 등에서는 가격조정 폭이 제한적일 것이라고 진단했다. 향후 자사고와 특목고가 폐지될 경우 학군이 좋은 지역으로의 쏠림현상도 발생할 수 있을 것이라고 덧붙였다.

정형석 한경닷컴 기자 chs8790@hankyung.com