[집코노미] 재개발 임대아파트, 어쩌다 '왕따'됐을까?
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재개발, 조합이 지정한 부지를 서울시가 매입
재건축, 임대 가구수만큼 동·호수 '공개추첨'
재건축, 임대 가구수만큼 동·호수 '공개추첨'


도시및 주거환경정비법에 따라 재개발조합은 공급 가구수의 15%를 임대주택으로 지어야 한다. 재개발조합이 부치 위치를 지정하면 서울시가 매입한다. 조합이 내주는 부지를 매입할 수밖에 없기 때문에 재개발 임대주택은 일반동과 떨어져 있다. 설계시 조합이 위치를 정하고, 서울시가 이를 인가해주는 방식이다. 서울시 관계자는 “지나치게 저지대에 위치하거나 소음 공해가 심한 곳에 임대아파트를 두지 않는 이상 웬만하면 인가해주는 편”이라고 말했다.

부지 매입은 관리처분계획인가 시점에 한다. 매입가는 감정평가를 기준으로 한다. 건물은 서울시가 표준건축비를 주고 매입한다. 공정이 진행될 때마다 20%씩 대금을 납부한다. 이전고시가 확정되면 서울시가 잔금을 치른다.
조합이 임대아파트를 15% 넘게 공급하면 용적률 혜택을 준다. 재개발 임대주택은 원주민 세입자들에게 먼저 제공한다. 나머지가 행복주택으로 나온다. 최근에는 임대 가구의 20% 정도가 행복주택으로 공급된다. 과거 17% 였던 의무공급 비율이 15%로 바뀐 까닭에 행복주택 여유분이 줄었다는게 서울시 관계자의 설명이다.
임대아파트는 표준건축비를 기준으로 건축하기 때문에 일반동과 품질에서 차이가 있다. 최신 평면, 고급 마감재 등이 적용되지 않는다.

도시 및 주거환경정비법 시행령 48조에 따르면 재건축을 통해 공급되는 임대 동호수는 인수 시점에 ‘공개 추첨’을 통해 결정한다. 조합이 제시한 가구수 만큼 추첨으로 뽑는다. e편한세상 보라매 2차는 이 같은 방식을 통해 임대가구를 각 동에 나눴다.
다만 특정동에 몰리는 사례는 있다. 서울 영등포구 당산동2가 ‘상아·현대’ 아파트를 재건축한 ‘당산 센트럴 아이파크’는 임대가구가 107동에만 몰려 있다. 조합에서 내놓은 임대 아파트는 모두 전용 46㎡였다. 이 주택형은 107동에만 배치돼 있었다. 그럼에도 이동은 재개발 임대동과 달리 다른 동과 크게 떨어져 있지 않다. 서울시 관계자는 “한 개 동에만 있더라도 조합원분과 임대아파트가 섞여 있으면 소셜믹스의 한 방식으로 볼 수 있다”고 전했다.
재건축조합은 임대아파트를 공급하지 않아도 된다. 그래도 대부분 공급한다. 용적률 인센티브를 주는 까닭이다. 완화 가능한 최대 용적률의 절반까지 인센티브를 줄 수 있다. 가령 서울시가 용적률을 기존 250%에서 270%로 높여줬다고 해보자. 이때 20%포인트의 절반인 10%포인트를 임대로 짓도록 한다. 재개발과 달리 부지는 조합으로부터 기부채납 받는다. 건물은 표준건축비로 계산해 매입한다. 지난해부터 이들은 모두 행복주택으로 공급한다.
◆외딴섬 임대아파트는 어쩔 수 없는 선택?
재개발사업에서 임대동과 일반동을 섞는 것은 현실적으로 어렵다. 조합원분은 거의 대부분 전용면적 59~135㎡크기다. 임대아파트는 거의 대부분 30~50㎡크기다. 경제력 차이 탓에 한동에 배치하기 어렵다. 서울시 관계자는 “한 건물 안에 층을 달리해 임대 주택을 짓는게 진정한 소셜 믹스의 의미에 가깝지만 전용 59㎡ 이상으로 건설되는 일반동에 임대 층을 만들면 임대주택거주자가 임대료를 감당하기도 쉽지 않고 집도 너무 크다고 여긴다”고 말했다. 한 조합 관계자는 “관리비 부과, 외벽 도색 등 비용 문제를 처리하기도 쉽지 않다”고 전했다.
김형규 기자 khk@hankyung.com