[정충진 변호사의 실전! 경매 (55)] 올 부동산시장은 '脫동조화·양극화'
올해부터 내년 말까지 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장의 주된 트렌드는 탈동조화와 양극화다. 지방권과 수도권 시장의 흐름은 따로 움직이고 있다. 서울권과 그 외 수도권 지역의 탈동조화 경향도 앞으로 더 심해질 것이다. 따라서 지방권 시장의 경매는 장기 하락 가능성을 염두에 두고 신중히 응찰해야 한다. 서울권 및 수도권의 중심부 시장에서는 상승기의 입찰 전략을 적극적으로 활용할 필요가 있다.

서울권 시장에서는 단기 상승의 가능성을 염두에 둔 단타매매도 유망하다. 다만 다주택자는 양도세 중과에 유의해야 한다. 매매사업자를 냈다면 비교과세 부활에 유념해야 한다.

수도권 지역에서는 개발호재가 많은 유망지역을 선별해 2~3년 중단기투자로 진행하면 알찬 수익이 예상된다. 공급이 과다하게 몰리는 지역을 제외해야 한다. 개발호재 지역의 토지경매도 유망하니 이 기회에 부동산 공법을 비롯한 토지 관련 공부를 해두는 것이 좋다.

전반적으로 서울권 시장의 입찰 경쟁률은 떨어질 것으로 보인다. 다만 입찰가율은 큰 폭의 하락 없이 높은 선에서 유지될 듯하다. 서울 외 수도권 시장은 중심부를 제외하고는 90% 초반대에 낙찰가율이 형성될 것으로 예상된다. 입찰가 산정에 참고할 필요가 있다.

부동산 경기가 상승세를 타고 있을 때는 첫 기일 입찰이 기본적인 전략이다. 입찰 기일 5~6개월 전 감정평가가 이뤄지는 구조상 경매감정가가 시세보다 훨씬 낮기 때문이다.

경매 초보들은 첫 기일 입찰에 익숙하지 못하다. 경매는 시세보다 훨씬 싸게 사는 수단이라는 생각에 깊이 젖어 있어서다. 감정가를 넘겨 쓴다는 부담 탓인지 늘 써내는 입찰가가 감정가 언저리다. 그러다 보니 거듭되는 패찰을 면치 못한다. 그러나 상승흐름 속에서 꼭 낙찰받고 싶다면 시세를 기준가로 삼는 것이 좋다. 과거 해당 지역의 평균 낙찰가율 등을 고려해 시세의 5~10% 범위에서 입찰가를 산정해야 경쟁력이 있다. 시세보다 10% 이상 싸게 입찰가를 쓰는 것은 경매 초보들의 전략이다. 앞으로도 백전백패할 가능성이 높다.

고가낙찰인 것처럼 보여도 시장흐름이 상승세를 타고 있다면 낙찰부터 명도까지 걸리는 기간(평균 3개월)에 매매가든 전세가든 몇천만원은 오른다. 이를 수익의 원천으로 삼는 전략을 펴는 것이 바람직하다. 앞으로 2년 안에는 서울권 시장과 수도권 유망지역에서 상승기 전략으로 접근하면 실패가 적을 것이다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >