박원순의 서울시, 정말 '강남 집값'을 올렸나

"서울시가 강남 재건축 허가 남발"…민주당 경선 과정서 '갑론을박'
전문가 "재건축 활성화는 前정부 영향 커…서울시는 강남쏠림 완화 실기"

지난 20일 끝난 더불어민주당 서울시장 후보 경선의 핵심 쟁점 중 하나는 강남 집값이었다.

민주당 박영선·우상호 의원은 "서울시가 강남 4구에서 광범위하게 재건축·재개발을 허가해 문재인 정부 부동산 대책(8·2 대책)의 효과가 나지 않는다"며 맹공을 퍼부었다.

박원순 서울시장이 "강남 집값 상승에는 과거 정부의 규제 완화가 가장 큰 영향을 미쳤다"고 항변했으나 '책임론'은 수그러들지 않았다.

과연 박원순의 서울시는 강남 집값 상승에 어느 정도 책임이 있을까.

전문가들에게 물었다.

◇ 前 정부 규제 완화와 유동자금 증가 요인 겹쳐
전문가들은 강남 집값 상승의 근본적 요인으로 박근혜 정부의 부동산 규제 완화를 꼽는다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 22일 "박근혜 정부 당시인 2014년 9·1 부동산대책으로 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되고, 청약통장 가입 후 1년만 지나면 1순위 자격을 얻을 수 있도록 주택청약 제도를 간소화했으며 분양가 상한제도 폐지됐다"며 "이런 규제 완화와 함께 늘어난 유동자금이 강남지역으로 몰린 것이 강남 집값 상승의 근본적 원인이라고 본다"고 말했다.

문재인 정부 출범 이후 재건축 초과이익 환수제가 부활하는 등 부동산 규제가 가시화되자 '똘똘한 집 한 채'가 주목받으며 강남 3구 아파트로 투자가 더 집중됐다는 게 그의 분석이다.

한 시중은행의 부동산 전문위원 역시 "서울시가 특별히 강남 재건축에 우호적인 정책을 내놓은 것은 없다"며 "박근혜 정부의 부동산 완화 정책 영향이 더 크다"고 말했다.

서울시도 비슷한 주장을 편다.

서울의 택지개발 사업은 1970년대 말∼1980년대 초 집중됐다.

영동, 잠실, 개포, 고덕 아파트가 다 이때 지어졌다.

박근혜 정부가 40년에서 30년으로 재건축 시한을 줄이자 이들 지역에서 집중적으로 재건축이 일어나며 집값이 올랐다는 것이다.

초과이익 환수제 부활을 앞둔 지난해 하반기 재건축 단지들이 부담금을 피하려고 속도전을 벌이면서 집값은 더욱 들썩였다.

서울시가 건축심의 과정에서 한꺼번에 재건축이 일어나지 않도록 조절할 수 있지 않았냐는 비판에 박원순 시장은 "국토교통부가 2015년 5월 '건축위원회 심의 기준'이라는 것을 만들어 빨리빨리 심의하게끔 강제했다"며 방어 논리를 폈다.

실제로 국토부는 '건축위원회 심의 기준'을 제정해 지자체가 과도한 서류·행정절차를 요구하지 못하도록 했으며, 법령에서 정한 기간(접수일로부터 30일 이내 상정)이 초과하지 않도록 심의를 신속히 개최해야 한다고 명시했다.

박근혜 정부의 주요 기조였던 '규제 완화'의 일환이었다.

서울시에서 재건축 심의를 담당하는 한 관계자는 "과거 정부에서 건설경기 완화를 위해 풀어준 규제부터 먼저 정상화하고 집값을 잡으라고 했으면 좋겠다"며 "제도·법령을 그대로 유지한 상태에서 '심의'로 관리하는 것은 한계가 있다"고 말했다.

그러나 서울시는 문제를 알면서도 적극적으로 제도 개선에 나서지는 않았다.

남영우 국토부 건축정책과장은 "건축위 심의 기준은 과잉 심의를 막고 객관성·투명성을 높이자는 차원에서 만든 것"이라며 "지자체의 개선 건의가 있다면 개정을 검토할 의향이 있는데, 지금까지 건의가 들어온 적이 없다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "박 시장이 강남 재건축을 부추긴 것으로 보지는 않는다"며 "다만, 서울시가 재건축을 억제하면서 결과적으로는 공급이 부족해서 집값이 잡히지 않은 측면이 있다"는 분석을 내놓기도 했다.

◇ 영동대로 지하 개발·GBC 등 강남에 대형개발 집중

전문가들은 박 시장이 재건축을 통해 강남 집값을 올린 측면보다는 대형개발 프로젝트가 강남에 쏠린 점에 주목해야 한다고 지적했다.

김은진 부동산114 리서치센터장은 "박 시장이 강남 쏠림 현상을 완화하는 데 실기한 것은 사실"이라며 "강남의 주거 수요를 분산하기 위해서는 강북 인프라·주거지 개발에 더 신경을 썼어야 했는데 대형개발·교통망 확충 등 시장에 파급력을 미칠만한 정책을 내놓지 못했다"고 말했다.

박 시장은 경선 과정에서 "서울시 재정의 10%만 강남 4구에 투자하고 나머지 90%는 강북 지역에 투자했다"고 강조했다.

그러나 투자한 만큼의 변화를 느끼기 어렵다는 게 대체적인 의견이다.

함영진 빅테이터랩장도 "2016∼2017년 서울시 정책에 따라 강남에 많은 호재가 있었다"며 "영동대로 복합환승센터 프로젝트, 코엑스∼잠실운동장 일대 마이스(MICE, 회의·관광·전시·이벤트) 단지, 삼성동 한국 전력 부지에 짓는 현대자동차 초고층 사옥(GBC) 등 단기간 강남에 대형개발 프로젝트가 집중됐다"고 말했다.

그는 "반면 강북에선 용산역세권 개발이 좌초되는 등 대규모 프로젝트가 눈에 띄지 않았다"고 지적했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울시가 구역별·면적별로 서울 25개 구를 세심하게 배분해 재건축 허가를 내줬어야 했는데, 그렇지 않아 강남에 허가가 몰렸다"고 비판했다.

강남·강북 격차 해소는 민주당 후보로 선출돼 3선에 도전하는 박 시장의 최대 과제로 남은 셈이다.

/연합뉴스