이대역 골목상권, 오피스텔 거리로 '변신 중'
2010년까지만 해도 ‘여성 의류·미용 상권’으로 전성기를 누린 이화여대 앞 골목상권(사진)이 오피스텔촌으로 변신하고 있다. 이대역 1번 출구로 나와 오른쪽으로 꺾어 들어가면 닿는 대현동 90 일대에선 오피스텔 신축 공사가 한창이다. 과거 미용실과 옷가게 등이 즐비했던 골목상권이다. 김승배 피데스개발 대표는 “디벨로퍼들이 대학가와 역세권이란 점에 착안해 점포를 1~2인 가구를 위한 오피스텔로 용도전환하고 있다”며 “선진국처럼 쓰임새를 다한 용도의 건물을 새로운 기능을 하는 건물로 바꾸는 용도변경(컨버전·conversion)시장이 본격적으로 형성되고 있다”고 말했다.

◆초역세권·대학가 장점 매력

이대역 골목상권, 오피스텔 거리로 '변신 중'
이대역 1번 출구 뒷골목은 이대 정문 앞 중심 상권에서 멀어 상대적으로 ‘홀대’를 받아왔다. 하지만 상권이 쇠락하면서 전세가 역전됐다. 초역세권이라는 강점이 부각되면서 오피스텔 거리로 변화를 주도하고 있다. 건축면적 264~330㎡에 용적률 800%로 지은 소형 오피스텔들이다.

이 골목길에 공사 중인 5개 오피스텔 가운데 3개는 올해 입주를 앞두고 있다. MJ더퍼스트이대와 이대UCU는 각각 6월과 11월 입주를 시작한다. MJ더퍼스트는 침실과 주방 공간을 미닫이문으로 분리한 1.5룸 구조다. 전용 26㎡는 2억3500만원, 22㎡는 2억2500만원에 매물로 나와 있다. 2020년 7월 입주 예정인 파라타워는 오피스텔 143실, 도시형 생활주택 85가구로 구성됐다. 이 골목에서 최대 규모다. 2019년 9월 완공 예정인 이대 포레스트는 이달 분양을 시작했다. MJ더퍼스트와 작은 골목을 사이에 두고 나란히 있는 대현동 40의 34 일대에도 16층 높이 오피스텔의 막바지 공사가 한창이다.

대현동 90에 들어서는 신축 오피스텔은 주차시설을 갖추고 있는 것이 특징이다. 8m 골목길을 사이에 두고 있는 이대다울노블리움 1·2차와 이대프리젠 2차 등엔 주차시설이 없어 희소성이 높을 것으로 인근 중개업소들은 예상했다. 이들 오피스텔은 이대역 정문 쪽에 이미 들어선 오피스텔에 더해 대규모 오피스텔 밀집촌을 형성하고 있다.

◆상권 쇠락이 용도전환 촉발

이대 앞 골목상권의 변신은 서울 서북부 상권 중심이 이대·신촌에서 홍대·합정·망원 인근으로 넘어가면서 촉발됐다. 부동산114에 따르면 올해 1분기 이화여대 상권 임대료는 ㎡당 3만6000원으로 전 분기 대비 8.7% 하락했다. 같은 기간 소규모 요식업이 포진한 망원동 임대료는 9.5% 상승하며 마포구 내에서 가장 많이 올랐다. 상권이 위축되면서 이대역 1번 출구 뒷골목 외에 이대 정문 쪽 중심 상권에도 소형 오피스텔 및 도시형 생활주택이 속속 들어섰다. 최근 1년간 500실이 넘는 오피스텔 물량이 쏟아졌다. 신촌영타운지웰에스테이트(오피스텔 261실)는 지난해 12월 입주를 마무리했다.

이태룡 MJ더퍼스트 분양사업부 본부장은 “이대 상권이 쇠락하면서 미용실 옷가게 등에 임대를 주던 건물주들이 땅을 팔고 나갔다”며 “이대역 1번 출구 뒷골목은 비교적 필지가 커 오피스텔을 짓는 게 유리했다”고 설명했다. 반면 이대 정문 쪽 중심 상권은 필지가 쪼개져 있어 더 이상 오피스텔이 들어서기 힘들다는 설명이다.

◆대학가·역세권 오피스텔 인기

올해 전국 오피스텔 입주 물량은 7만2666실에 달할 전망이다. 공급과잉 우려가 커지고 있지만 대학가 역세권 오피스텔은 상대적으로 안정적이란 평가가 나온다. 이경수 한국부동산개발협회 사무국장은 “서울 대학가 역세권 오피스텔은 대학생과 집을 사기 어려운 직장인 수요가 탄탄하다”며 “강남역 오피스텔보다 대학가 역세권 오피스텔이 더 주목받고 있다”고 말했다.

1~2인 가구가 급증해 중장기 전망도 밝다고 전문가들은 설명했다. 서울시 1인 가구 수는 2016년 121만8373가구로 전체 378만4705가구 중 32%를 차지한다. 전국 평균 27.9%를 웃도는 수준이다. 통계청은 2035년 서울의 1~2인 가구 비중이 68%까지 높아질 것으로 내다보고 있다.

허란 기자 why@hankyung.com