[한경 BIZ School] 수요 확장성 큰 '주거선호지역'을 주목하라

Let"s Study - 부동산 투자전략(5)

강남권 등 생활인프라 뛰어나
수요 계속 늘며 확대 재생산
불확실성 큰 지방보다 안정적
실수요·투자자 모두에 매력 높아

주거선호지역은 잘 바뀌지 않는다. 강남 아파트의 인기가 높아진 지 수십 년이 지났다. 물론 강남 내에서는 반포동, 개포동, 압구정동 등의 미세 변화는 있지만 궁극적으로는 강남이다. 강남 이외 지역이 주목받기보다 오히려 강남이 가진 경쟁력이 주변으로 파급되는 모양새다. 강남3구로 송파구를 포함한 것이 엊그제 같은데 이미 강남은 강남4구로 불린다. 강동구마저 강남권역으로 흡수되는 중이다.

주거선호지역은 수요의 확장성이 뛰어나다. 수요가 정체돼 있는 것이 아니고 끊임없이 확대 재생산된다는 말이다. 지역적 경계가 명확하기에 공급은 한정될 수밖에 없는데, 수요가 계속 늘어나니 가격이 오르는 것이다. 그 넘치는 수요를 다 받을 수 없기에 주변지역까지 흡수하고 있다. 이를 도시연담화(conurbation)라고 한다. ‘군’이란 행정구역이 있는 지방광역시가 많다. 부산은 기장군, 울산은 울주군, 대구에는 달성군이 있다. 이런 군 지역은 과거에는 지방광역시에 포함되지 않았던 곳이 대부분이다. 하지만 중심도시가 팽창하고 시가화가 확산되면서 주변 중소도시가 달라붙어 거대도시로 형성되는 과정에서 바뀐 것이다. 한마디로 수요의 확대재생산이다.

수요의 확장성이 뛰어난 주거선호지역은 실수요와 투자 수요 모두에 매력적이다. 주거선호지역은 생활인프라가 뛰어나니 들어가 살고 싶다는 수요가 탄탄하다. 이에 더해 투자 대상으로서도 나쁘지 않다. 새로운 개발 이슈가 있는 지역에 비해 수익률은 높지 않지만 안정적이다. 지난 10년간 강남지역의 가격상승률은 그렇게 높지는 않았지만 여타 지역에 비해서는 변동성이 낮다는 장점이 있다. 자산가들이 좋아할 만한 속성을 가졌다. 꾸준한 수익을 벌어주는 안정적인 상품은 그리 흔하지 않다. 지방의 중소도시는 개발 이슈가 발생하면 가격이 급격히 상승한다. 하지만 이슈가 사라지거나 더 이상 이슈로 부각되지 않으면 급락한다. 변동폭이 크기에 안정적인 투자 상품은 아니다. 투자해야 할 시점과 팔고 나와야 할 시점을 잡기가 어렵다. 소위 불확실성이 큰 상품이다. 수요의 확장성이 큰 지역은 안정성 또한 뛰어나다.

주거선호지역 수요 확대재생산

주택의 수요는 대부분 인근에서 발생한다. 주택사업자에게 물어보면 특정 지역에서 분양하는 아파트는 지역 내 수요가 대부분이란다. 지방의 중소도시에서 분양하는 아파트를 매력적으로 여겨 서울에서 투자하려는 사람은 많지 않다는 말이다. 하지만 수요의 확장성이 뛰어난 강남의 아파트는 전국의 투자자들이 선망하는 투자 대상이다. 수요의 확장성이 크다는 말이다. 실수요도 풍부하고 투자 수요도 만만찮다.

강남아파트만큼 수요의 확장성이 뛰어난 상품은 토지다. 강남 아파트가 아무리 수요의 확장성이 뛰어나도 매수자의 상당수는 강남지역 거주자들이다. 이에 비해 토지 수요는 아파트만큼은 많지 않지만 전국적이다. 제주 제2공항이 건설되는 지역의 외지인 소유 비중은 50%에 가까웠다. 제주도 내 소유자 비중과 큰 차이가 없었다. 이런 현상은 제2공항 발표가 있기 전 3년 사이에 집중적으로 이뤄진 토지 거래의 결과다. 이렇게 개발 이슈가 크게 부각된 지역의 경우 대부분 외지인 보유 비중이 50%를 넘기기 일쑤며, 외지인 투자는 개발 이슈가 부각되기 직전에 이뤄진다. 그만큼 토지는 수요의 확장성이 큰 상품이라는 말이다.

주택 인근·토지 전국적 수요

고령화시대를 맞아 주거선호지역에 대한 수요 확장성은 더욱 커질 가능성이 높다. 강남지역 거주자 중 상당수는 은퇴(예정) 계층이다. 강남이 본격적으로 개발되기 시작한 이후에 입주한 연령층이다. 학군, 직장, 쇼핑 등 생활인프라 수준이 높아 정착했지만 자녀들이 모두 분가한 이후에도 굳이 강남을 떠나지 않는다. 다양한 커뮤니티가 강남지역 거주자 중심으로 이뤄져 오히려 떠나기가 곤란하다. 주택은 토지에 비해서는 수요확장성이 떨어지지만 그래도 강남지역은 가장 확장성이 높은 곳이다. 강남의 기존 거주자들이 계속 거주하기를 희망한다면 신규로 진입하려는 수요자는 기회를 얻기 힘들다. 입주에 따른 기회비용이 증가한다는 말이다.

강남에 거주하기를 희망하는 계층 중 에코붐세대를 빼놓을 수 없다. 최근 조사에서 드러나는 이들의 주거 특성은 직장 근처에 머무르길 원한다. 특히 문재인 정부 들어 복지예산을 늘리기 위해 사회간접자본(SOC) 예산을 20%나 급감한 상황에서 외곽보다는 도심이 부각될 가능성이 높다. 서울의 3대 도심 중 가장 매력적인 주거선호지역인 강남에 거주하기를 원하는 에코붐세대가 증가한다면 주거선호지역은 더욱 고착화, 공고화될 수밖에 없다. 이 같은 현상은 비단 주택에만 적용되는 것은 아니다. 서울에서 가장 땅값이 비싸다는 명동의 특정 부지는 15년째 전국 1위를 기록 중이다. 새로운 상권이 생기는 경우보다 기존 유망 상권이 확장되는 경우가 더 흔하다. 홍대상권의 확장세는 무섭다. 어디까지 확장될지 예측하기조차 힘들다.

주거지역이든 상업지역이든 선호 지역은 수요의 확장성으로 인해 오래가며, 주변에 미치는 영향이 크다.

심형석 영산대 부동산금융학과 교수