문재인 정부 들어 서울 아파트에 대한 규제가 강화되면서 서울 이외의 지역에 풍선효과가 발생할 것이라는 우려가 제기됐다. 하지만 결과는 수도권 상승, 지방 하락이 고착화되는 모양새다. 풍선효과는 언제 발생하는 걸까. 풍선효과란 어떤 부분에서 문제를 해결하면 또 다른 부분에서 새로운 문제가 발생하는 현상을 가리키는 말이다. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼 사회적으로 문제가 되는 특정 현안을 규제 등의 조치를 통해 억압하거나 금지하면 규제가 없거나 느슨한 또 다른 경로로 우회해 비슷한 문제를 일으키는 사회적 현상을 의미한다.

문재인 정부는 ‘8·2 부동산 대책’을 발표한 뒤 한 달이 지나자마자 9·5 추가대책을 발표했다. 풍선효과 때문이었을 것이다. 9·5 추가대책을 통해 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 지정했다. 8·2 대책으로 서울 전역을 투기과열지구로 지정했으나 아파트 가격 상승세가 강남 이외의 지역으로 번져나가는 것을 막기 위한 조처로 보인다. 분당구는 문재인 정부 1년 동안 아파트 매매가격이 가장 많이 오른(16.76%) 지역이다. 수성구 또한 8.24%로 지방에서 가장 많이 오른 지역이었다. 하지만 그 이외의 풍선효과는 찾아보기 어려웠다. 8·2 대책으로 인해 전국의 아파트 가격은 수도권 상승, 지방 하락이 고착화됐다.

수도권 상승·지방 하락 고착화

풍선효과란 가격이 상승하는 호황기 때 벌어지는 현상이며, 현재와 같이 전반적으로 가격이 조정받는 시기에는 풍선효과보다는 용수철효과가 더 크게 발생하는 듯하다. 풍선이 부풀었다 줄었다 하기 위해서는 수요가 충분해야 한다. 하지만 가격이 조정받을 때는 수요가 급격하게 줄어 현실적으로 풍선효과가 나타나기 어렵다. 수요가 줄기 때문에 특정 지역과 특정 상품에만 남은 수요가 몰린다. 따라서 가격이 조정받는 시기에는 위계가 높은 상품에 투자하는 것이 바람직하다.

부동산 상품은 위계를 가진다. 개별 부동산도 마찬가지고, 유형별로도 그렇다. 국내 주택이 대략 2000만 호인데, 이 주택을 1등에서 2000만 등까지 가격에 따라 순위를 매길 수 있다. 물론 기준은 객관적일 수도 있고 다분히 주관적일 수도 있다. 어떤 사람은 강남을 좋아하지만 또 다른 주택 수요자는 복잡한 강남을 싫어할 수도 있기 때문이다. 실거래가와 공시가격 등은 그 순서를 정하는 데 객관성을 부여할 수 있을 것이다.

개별 부동산 측면에서도 위계는 중요하다. 1위의 가격이 올라간다고 가정하면 그 아래에 있는 2위의 가격과 3위의 가격 또한 1위를 쫓아 움직인다. 대부분 올라갈 것이다. 지금 바로 오를 건지 시간을 두고 오를 건지 등 시차가 있고, 많이 상승할지 적게 오를지 등 상승 정도의 차이가 있지만 어쨌든 그 순위에 따라 가격이 변동한다. 보통 상위에 있는 아파트 가격이 먼저 움직이는 경향이 있지만 부동산시장 상황과 지역적 특성에 따라 하위 가격이 먼저 움직이기도 한다. 주변의 개발이슈와 저평가 여부 등이 이를 결정할 것이다.

조정기엔 위계 높은 상품에 투자

아파트의 순위를 매기면 ‘강남 4구’가 가장 높은 위치에 있다. 주택 수요가 줄어드는 지금의 상황에서는 위계가 낮은 상품에까지 소비자들이 관심을 가지는 건 무리다. 소비자 관심이 집중되는 높은 위계의 상품이 주목받고 있다. 2017년 8·2 대책 발표 이후 투기과열지구 지정 등으로 가장 강한 규제가 적용되는 강남 4구의 아파트 매매가격은 오히려 16.63%나 상승했다.

반면 규제가 전혀 없는 기타지방의 경우 0.62% 하락했다. 현재의 아파트시장은 풍선효과보다는 용수철효과가 더욱 크게 발생하고 있음을 보여준다. 강한 규제를 적용하는 지역은 주택 수요가 풍부한 곳이어서 부동산 시장의 조정기에도 수요가 남아 있어 누르면 튀어 오르는 경향을 보인다. 물론 이렇게 튀어 오르기 위해서는 공급 또한 수요와 비슷하게 줄어야 하는데, 다행히 정부 규제가 강해 공급이 수요보다 더 줄었다. 분양과 입주는 꾸준히 이뤄지고 있지만 분양권과 입주권에 대한 전매제한이 수요보다 공급을 더 줄어들게 했다.

현재의 시장상황을 예측할 때는 다주택자의 움직임도 중요하다. 아파트 처분을 원하는 경우 규제지역보다는 주택 수요가 거의 없는 비(非)규제지역의 아파트를 처분 대상으로 할 것이다. 가격 상승이 예상되는 규제지역의 아파트는 보유하고, 가격이 하락하는 비규제지역은 처분할 가능성이 높아 매물이 늘어나 가격이 더 하락할 것이다. 반면 규제지역은 동결효과가 더욱 강화돼 매물을 찾아보기 어려워질 것이다. 서울지역은 매수세가 줄어들지만 매도세 또한 줄어들고 있는 현상이 이를 방증한다.

동결효과란 자산의 양도차익에 대해 중과세를 하게 되면 납세에 대한 저항으로 자산을 매도하지 않으려 하고 그에 따라 거래량이 멈추는 듯 줄어드는 효과를 낳은 것을 말한다. 안타깝게도 8·2 대책 이후에도 강남 4구를 중심으로 비슷한 현상이 나타나고 있다. 시중에 거래 가능한 아파트도 급격히 줄었지만 거래할 수 있는 아파트마저 보유자들이 거래를 미루는 경향이 두드러진다. 더욱 안타까운 점은 주택 수요자들의 선호가 집중되는 새집(분양권)이나 새집이 될 아파트(입주권)에 이런 동결효과가 집중되고 있다는 것이다.

심형석 < 영산대 부동산금융학과 교수 >