서울 재건축 아파트 시가총액, '재건축 부담금'이 갈랐다

5월 반포현대 부담금 예정액 통보 이후 재초환 대상 시총 하락
재초환 벗어난 단지는 시총 1조원 이상 늘어

지난달 서초구 반포현대의 재건축 초과이익환수제(이하 재초환) 부담금 예정액이 공개된 이후 재건축 추진 단지의 몸값에 등락이 엇갈린 것으로 나타났다.

반포현대 부담금 예정액이 당초 시장의 예측보다 높게 나오면서 재건축 부담금 부과 대상 아파트는 시가총액이 하락하고, 부담금을 피해간 단지들은 시총이 증가했다.

17일 부동산114에 따르면 서울지역의 재건축 추진 아파트 중 시세조사가 이뤄지는 139개 단지 9만3천가구 중 재건축 초과이익환수제 대상인 5만9천912가구의 시가총액은 6월 현재 총 97조6천411억6천만원으로, 지난 4월 말 대비 1천162억4천만원 감소했다.

재초환 대상 아파트의 시가총액은 지난해 말 90조9천540억6천만원으로 처음 90조원을 넘어선 뒤 올해 4월 말 97조7천574억원으로 역대 최고 수준을 기록한 뒤 지난 5월부터 시총이 하락하기 시작했다.

올해 초과이익환수제 부활 이후 지난달 처음 공개된 서초 반포현대의 조합원당 부담금 부과 예정액(1억4천만원)이 당초 조합측 예상액(850만원)보다 16배나 높아지면서 다른 재건축 추진 단지로 '부담금 공포'가 확산한 것이다.

정부 계산대로라면 시공사 선정 전후 단계인 서초구 반포 주공3주구나 강남구 대치 쌍용2차, 건축허가 직전 단계인 잠실 주공5단지 등도 앞으로 수억원대의 부담금이 나올 것이라는 전망에 재건축 사업 초기 단지를 중심으로 거래가 끊기고 가격도 약세로 돌아섰다.

서울 재건축 단지 가운데 특히 강남 4구 재초환 대상의 시가총액은 6월 현재 총 85조8천614억1천만원으로, 4월 말(86조141억7천만원) 대비 1천527억6천만원(-0.18%) 줄어 서울 평균보다도 감소폭이 컸다.

이 가운데 송파구의 재초환 대상 단지 시가총액은 18조3천658억5천만원으로 4월 말 대비 849억3천만원(-0.46%) 하락해 같은 강남권에서도 특히 송파구의 재초환 대상이 가장 크게 하락한 것으로 조사됐다.

실제 부동산114 시세를 보면 강남구 대치동 쌍용2차는 최근 시공사 선정으로 이르면 7월 중 재초환 부담금 예정액이 통보될 것으로 예상되는 가운데 전용 132㎡의 호가는 지난 4월 평균 20억원에서 5∼6월 들어 19억5천만원으로 5천만원 하락했다.

또 강남구 개포동 주공고층5단지 전용 83.15㎡ 시세는 지난 4월 17억1천만원에서 지난주 조사에서는 16억6천500만원으로 4천500만원 낮아졌다.

이런 분위기는 실거래가에도 반영되고 있다.

강남구 대치동 은마아파트 전용 76.79㎡는 지난달 실거래가가 계약일 순서에 따라 '15억1천만원→14억5천500만원→13억8천250만원'으로 하락했고 전용 84.4㎡는 4월 17억2천만원에서 5월에는 17억원으로 실거래가가 떨어졌다.

송파구 잠실 주공5단지 전용 76.5㎡는 지난 4월 최고 18억2천만원에 팔렸으나 5월 거래 신고액은 17억4천만원으로 8천만원 하락했다.

이에 비해 최소 작년 말 이전에 관리처분인가를 신청해 재건축 초과이익환수제를 벗어난 서울 재건축 단지 3만3천109가구(40개 단지)의 시가총액은 6월 현재 52조5천643억3천만원으로, 4월 말(51조5천364억2천만원) 대비 1조원 이상 늘어난 것으로 조사됐다.

이들 단지는 재초환 대상에서 제외되면서 수억원대의 재건축 부담금을 내지 않게 되자 단지별로 호가가 강세를 보이거나 사업 초기 단지보다 하락폭이 덜했던 것으로 보인다.

부동산114 이미윤 책임연구원은 양도소득세 중과 시행 이후 재건축 아파트 가격이 약세를 보인 가운데 부담금 증가가 예상되는 곳은 한동안 거래가 쉽지 않을 것이라고 전망했다.

이 연구원은 "7월 이후 주요 재건축 추진 단지들의 부담금 예정액이 속속 통보되면 재건축 부담금 부과 여부에 따라 가격 등도 차별화할 수 있다"고 말했다.

/연합뉴스