재건축 정밀안전진단을 통과한 서울 여의도 광장아파트 5동(왼쪽)과 탈락한 2동 아파트. 이 단지는 도로를 경계로 단지가 둘로 나뉘어 각자 재건축을 추진하고 있다. /한경DB
재건축 정밀안전진단을 통과한 서울 여의도 광장아파트 5동(왼쪽)과 탈락한 2동 아파트. 이 단지는 도로를 경계로 단지가 둘로 나뉘어 각자 재건축을 추진하고 있다. /한경DB
서울 ‘여의도 광장아파트’ 분리 재건축 사업지 두 곳이 3일 차로 사업 여부가 갈렸다. 1~2동이 재건축 정밀안전진단을 통과하지 못했다. 지난 3월5일 국토교통부가 안전진단 기준 요건을 강화한 이후 서울 주요 단지 중 첫 탈락 사례다. 정비업계에선 강화된 안전진단 기준에 따라 재건축 사업이 막힐 단지가 더 나올 것으로 예상하고 있다.

◆여의도 광장 1·2동 ‘재건축 불가’

20일 정비업계와 서울 영등포구청에 따르면 여의도 광장아파트 1·2동은 지난 19일 재건축 정밀안전진단 결과 C등급(56점)으로 재건축 불가 판정을 통보받았다. 반면 3·5~11동은 14일 안전진단 결과 D등급(47점)을 받아 조건부 재건축을 할 수 있게 됐다.

강화된 안전진단… 준공 41년 '여의도 광장 1·2동' 재건축 첫 탈락
사흘 차로 안전진단 용역 계약을 체결한 것이 희비를 갈랐다. 3·5~11동은 국토부 안전진단 기준을 강화하기 전인 3월2일에 재건축 안전진단 용역업체와 계약을 맺었다. 반면 1~2동은 3월5일 안전진단 용역 계약을 체결해 강화된 기준을 적용받았다.

여의도 광장아파트는 1978년 준공해 재건축 가능 연한(30년)을 훌쩍 넘겼다. 10개 동이 모두 같은 단지명을 쓰지만 동별 필지가 다르다. 1~2동(38의 1번지)과 3·5~11동(28번지)이 약 25ｍ 폭 여의나루길을 사이에 두고 떨어져 있다. 4동은 없다. 건축법상 필지가 나뉜 단지는 주민 의견에 따라 필지별로 따로 재건축할 수 있다. 1~2동과 3·5~11동은 용적률이 달라 재건축 사업성도 차이가 난다. 3·5~11동은 용적률 약 180%, 1~2동은 약 220%다. 지난 3월 주민총회에선 3·5~11동 주민 대부분이 분리 재건축 안건에 찬성표를 던졌다.

◆“재건축 사업 길 막힐 것”

정비업계에선 강화된 안전진단 기준에 따라 앞으로 재건축 길이 막힐 단지가 더 나올 것으로 보고 있다. 준공 41년차로 노후된 여의도 광장 1·2동이 재건축 불가 판정을 받았다면 다른 단지도 탈락 가능성이 높다는 예상이다. 한 정비업계 관계자는 “여의도 광장아파트는 준공 시점이 같아도 재건축이 불가능할 수 있다는 것을 극명하게 보여주는 사례”라며 “새 기준을 적용할 경우 서울 주요 지역 대부분 단지는 재건축 대상에 들어가기 힘들다”고 말했다. 구조안전성 항목은 노후도가 극심해야 필요한 점수만큼을 받을 수 있고, 주거환경을 구성하는 나머지 일조·층간 소음·침수 항목 등의 세부 항목에서도 낙제점 수준을 받기가 현실적으로 어렵다는 설명이다.

재건축 안전진단은 재건축 사업 추진을 위한 첫 단추다. 단지의 구조안전성과 주거환경을 살펴 재건축 사업 여부를 판단한다. 국토부는 무분별한 재건축 사업 추진을 줄인다는 취지로 올초 안전진단 평가항목 기준을 조절했다. 주거환경 평가 비중은 낮추고 건물 구조안전성 평가 비중을 높여 노후 단지라도 구조 자체에 문제가 없으면 재건축이 어렵도록 했다.

기준 강화를 기점으로 정밀안전진단을 신청한 단지는 확 줄었다. 강남구 압구정동 ‘미성 2차’, 개포동 ‘개포우성6차’, 송파구 가락동 ‘가락미륭’ 등이 종전 안전진단 기준 적용 막차를 타 지난 2~3월 재건축 가능 판정을 받았다. 판정이 남은 단지는 지난 4월 말 안전진단을 신청한 서초구 방배동 ‘방배삼호’ 등이다. 경기 부천시 심곡본동과 괴안동 아파트 단지 세 곳도 결과를 기다리고 있다. 올해 모두 재건축 연한을 채운 서울 양천구 목동 1~14단지는 지난 3월 예비 안전진단은 통과했으나 정밀 안전진단은 신청하지 않았다.

B안전진단업체 대표는 “국토부가 안전진단 기준 강화 이후 주거환경 평가에서 주차 여건 등을 더 고려하도록 제도를 일부 개선했지만 실제 영향이 크지 않아 결국 사업 가능 여부는 구조안전성 평가에 달려 있다”며 “앞으로 재건축 불가 판정을 받는 사례가 확 늘어날 수 있다”고 전망했다.

선한결 기자 always@hankyung.com