회사원 H씨(53)는 퇴직 후 상가주택을 매수해 편의점을 할 생각으로 경매 공부를 하고 있다. 그러던 중 마음에 드는 상가주택(3층)을 발견했다. 편의점을 하기에 딱 좋은 위치였다. 1층은 편의점, 2·3층 주택은 자녀들과 함께 자가로 사용하면 좋을 것 같았다. 또한 인구가 늘어나고 있는 신도시 주변지역이어서 미래가치도 좋아 보였다. 권리분석에 들어갔다. 1순위 근저당권, 2순위 가압류, 3순위 전세권, 4순위 압류, 5순위 경매개시결정 순이었다. 모든 권리는 경매로 소멸되는 것이었다. 게다가 건물 전체를 소유자가 사용하고 있어 대항력 있는 임차인도 없었다. 그런데 경매물건을 자세히 살펴보니 상가주택 옥상에 있는 옥탑방은 제시외 건물로 표시돼 있었다. 제시외 건물도 매수인의 소유가 되는지 궁금해졌다.

지난 6월 전국의 근린주택 매각가율은 75.37%였다. 상가와 주택이 붙어 있는 근린주택은 아파트(81.97%)나 단독주택(89.82%)에 비해 더 싸게 매각되고 있는 추세다(출처, 신한옥션SA). 경매로 근린주택을 매수할 좋은 기회인 셈이다. 경매에서 제시외 건물이란 등기부에는 존재하지 않는 미등기 건물을 말한다. 특히 근린주택을 비롯해 단독주택, 공장 등에서 제시외 건물이 보인다. 예를 들어 옥외 화장실을 비롯해 창고, 옥탑방, 보일러실 등이 대표적이다. 여기에 사용승인을 받지 않은 건물도 포함된다. 그리고 제시외 건물은 그 쓰임새 및 용도에 따라 부합물 또는 종물로 구분한다.

한편 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에도 미친다(민법 제358조 참조). 또한 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권도 취득한다(민법 제256조 참조). 게다가 종물은 주물의 처분에 따른다(민법 제100조 참조). 참고로 압류의 효력은 압류물에서 생기는 천연물에도 미친다(민사집행법 제194조 참조). 이런 점을 고려하면 증축한 건물이 기존 건물과 분리해서 독립된 건물로서 효용을 갖지 못할 경우에는 부합물로 본다. 또한 기존 건물에 대한 근저당권은 증축된 부합물에도 효력이 미친다. 그러므로 기존 건물에 대한 경매에서 그 증축된 부분이 평가되지 않았어도 매수인은 부합된 증축부분의 소유권을 취득할 수 있다(대법원 92다26772 참조).

예를 들어 지하 주상복합건물(지하 1층, 지상 7층)을 신축하면서 불법으로 주택의 7층 부분에 복층으로 건축(상층)한 경우를 보자. 그 상층은 독립된 외부 통로가 없이 하층 내부에 설치된 계단을 통해서만 출입이 가능하다. 또 별도의 주방시설도 없이 방과 거실로만 이뤄져 있다. 이런 경우 상·하층 전체가 단일한 목적물로 임대돼 사용되고 있다면 그 상층은 하층에 부합되는 것으로 본다(대법원 2000다63110 참조).

따라서 제시외 건물인 옥탑방이 매각대상 물건에 포함돼 있다면 매수인은 소유권을 취득할 수 있다. 반면 매각대상 물건에서 제외됐다면 매수인은 소유권을 취득할 수 없다. 게다가 법정지상권이 성립할 수도 있어 주의해야 한다. 참고로 등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우를 보자. 소유자가 건축해 소유하는 것으로 판명된 경우 경매신청자(채권자)가 대위에 의한 보존등기를 해 일괄경매신청을 해야 한다(대법원 99마504 참조).

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장