여의도 전체 상업지역으로 '종상향'… 학교 옮겨 '수변 스카이라인' 조성

서울시 '마스터플랜' 이르면 내달 발표…집값 동향이 변수

초고층 복합개발…新교통수단으로 용산 연결
2011년에도 추진, 40% 기부채납 갈등으로 불발

서울시가 여의도 일대 기존 제3종 일반주거지역을 전부 상업지역으로 용도변경할 예정이다. 사진은 3종 일반주거지역에 자리잡고 있는 삼부·대교아파트. /한경DB

서울시가 여의도의 기존 일반주거지역을 상업지역으로 용도변경해 50층 이상 초고층 건물로 재건축할 수 있도록 허용한다. 국제금융도시 위상에 걸맞은 복합주거단지로 개발하기 위해서다. 한강변에 있는 학교는 이전하고 주거지와 학교, 기반시설을 총괄적으로 재배치할 방침이다. 여의도 한강변은 선착장으로 개발해 배가 드나들 수 있도록 하는 안을 검토하고 있다. 강 건너편 용산에 들어설 국제업무지구 앞 항구 시설과 연계해 강북과 여의도를 잇기 위해서다. 서울시는 이 같은 내용을 담은 ‘여의도 일대 종합적 재구조화 방안(여의도 마스터플랜)’을 다음달 발표할 예정이다.

◆여의도 전체를 상업지역으로

17일 서울시 관계자는 “현재 시범아파트와 광장아파트 등이 있는 여의도 동쪽 지역은 3종 일반주거지역으로 지정돼 있다”며 “이를 포함한 여의도 전체를 상업지역으로 용도변경하는 방안을 추진 중”이라고 말했다. 이 관계자는 “주거용 아파트 단지를 소형 오피스, 오피스텔, 아파트로 구성된 복합주거단지로 바꿔 외국인과 청년층이 일하면서 거주도 할 수 있는 공간으로 조성하는 것이 목적”이라고 덧붙였다. 이렇게 되면 여의도가 주말에도 활기가 도는 수변도시로 거듭날 수 있을 것으로 서울시는 기대하고 있다. 여의도는 3대 도심으로 지정돼 있어 주거지역에서도 복합시설에 한해 최고 50층까지 올릴 수 있다. 용도가 상업지역으로 바뀌면 51층을 넘는 초고층 재건축도 가능하다.

재건축을 추진하는 여의도 아파트 가운데 제3종 일반주거지역으로 지정된 곳은 시범, 목화, 광장, 미성, 대교, 장미 등 총 12개 단지다. 시범아파트(1790가구) 등 대부분 단지는 중대형으로 구성돼 있다. 1970년대에 지어져 모두 재건축 연한을 넘겼다. 이들 단지가 기존처럼 아파트로만 재건축되면 국제금융지구 성격과 어울리지 않는다는 게 서울시 판단이다. 소형 오피스 등도 함께 지어 금융회사가 몰려 있는 업무지구와의 연계성을 강화한다는 구상이다. 시는 시범아파트 등 주요 단지 입주민 대표들과 만나 의견도 교환했다.

시 관계자는 “시범아파트 주민들도 상당히 열린 자세로 시의 이야기를 들어줬다”며 “시가 마련하는 마스터플랜의 흐름에 맞춰 재건축을 진행하겠다는 뜻을 전해왔다”고 말했다.

◆용산과 여의도 연결

마스터플랜은 법적으로 재건축 사업을 구속하지 못하는 전략계획이다. 따라서 이를 법정화하는 지구단위계획 수립도 함께 준비하고 있다. 시는 지구단위계획을 수립할 때 용도지역 상향 조정과 함께 한강변에 있는 학교도 이전하는 내용을 담을 방침이다.

시 관계자는 “여의도초·중·고교가 한강변에 나란히 있어 한강에서 바라보면 학교와 아파트 단지 방음벽밖에 보이지 않는다”며 “여의도는 세계적으로 경쟁력 있는 수변 스카이라인을 갖출 수 있는 잠재력이 있는 만큼 학교 이전이 필요하다”고 말했다.

학교 앞 한강 수변공간은 선박이 드나드는 선착장으로 개발한다는 밑그림을 그리고 있다. 강 건너 용산 국제업무지구 앞에 조성될 항구와 배를 타고 오갈 수 있도록 한다.

시 관계자는 “남북한 평화 분위기가 자리를 잡으면 한강 하구가 열리고 한강을 통한 인적, 물적 교류가 활발해질 것”이라며 “여의도와 용산은 이 같은 교류의 핵심 거점 역할을 하게 될 것”이라고 말했다. 그는 “용산과 여의도를 잇기 위해 신교통수단이 필요한지에 대해서도 논의 중”이라고 덧붙였다.

서울시는 이명박 전 대통령이 시장으로 재임하던 시절부터 여의도를 국제금융허브로 탈바꿈시키는 안을 추진했다. 2011년엔 오세훈 전 서울시장이 ‘한강 르네상스’의 일환으로 여의도 통합 재개발을 추진했다. 오 전 시장은 여의도 11개 아파트단지, 61만4301㎡의 용도를 3종 일반주거지역에서 상업지역으로 변경하는 방식으로 고밀도 개발을 허용했다. 지금의 박원순 시장 체제에서 추진하는 방안과 같다. 다만 당시엔 최대 40%의 땅을 기부채납하는 조건을 달았다. 주민들이 반대하면서 통합개발은 백지화됐다. 기부채납 규모가 크면 똑같은 난관에 부딪힐 가능성이 높다고 전문가들은 예상한다. 대규모 개발 호재를 만나 뛰어오를 가능성이 있는 여의도 집값을 잡는 것도 과제다.

서울시 관계자는 “여의도 마스터플랜 발표가 부동산 가격에 영향을 크게 미치는 것으로 나타나면 발표 시기를 늦출 수도 있다”고 말했다.

최진석/선한결 기자 iskra@hankyung.com