정충진 변호사의 실전! 경매 <59>
부동산은 매매, 급매, 공매, 신탁사 공매, 부실채권(NPL) 투자 등 다양한 방법을 통해 취득할 수 있다. 경매는 그중에 부동산을 좀 더 싸게 살 수 있는 수단일 뿐이다. 결국 투자자가 수익을 극대화하려면 단지 경매 공부만 열심히 할 것이 아니라 부동산 전반에 대해 공부를 할 필요가 있다.
부동산의 흐름을 진단하고, 저평가된 부동산을 찾아내며 부동산의 가치를 높이는 능력 등 다양한 분야에 대한 탐구가 필요한 것이다. 그러나 경매입문자의 대다수는 말소기준권리를 외우고 판례를 암기하며 오랜 기간을 보낸다. 그래 봐야 낙찰 하나 제대로 받기 어려운 것이 현실이다.
누차 강조하지만 경매 입문 단계에서는 물건명세서만 제대로 볼 줄 알면 된다. 어떤 부동산이 경매에 들어가면 법원은 반드시 물건명세서라는 것을 공지한다. 이 물건명세서에 인수해야 할 등기부상 권리가 없고 떠안아야 할 보증금이 없다고 기재돼 있다면 더 이상의 권리 분석은 필요 없다.
입문단계에서 필요한 것은 권리분석이 아니라 오히려 부동산 지식과 그 흐름에 대한 이해다. 현재가 상승의 정점이고 조만간 하락으로의 변곡이 예상되는 시점이라면 경매로 싸게 낙찰받아도 소용없다. 싸게 샀다고 생각한 그 이상으로 가격이 하락하고 거래가 없어 장기간 매도조차 못할 수 있기 때문이다. 경매이론 공부만으로 수익이 날 수 있다는 생각은 이제 버려야 한다.
부동산 지식을 쌓아 상승 흐름을 예측한 상태에서 저평가된 유망지역 매물을 경매로 싸게 매입할 수 있다면 수익은 극대화된다. 경매투자의 매력을 만끽하고 싶다면 더 이상 난해한 이론 공부에 매몰될 것이 아니라 살아 움직이는 부동산 시장에 대한 공부가 필요함을 깨달아야 한다.
경매는 부동산을 급매보다 조금 더 싸게 사는 수단, 그 이상도 그 이하도 아니다.
정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >
