[집코노미] "집값 2차 상승 기폭제?"…연말까지 초대형 개발계획 발표 줄 잇는다

서울역·용산·여의도 마스터플랜…굵직한 개발계획 줄이어
GTX-B노선 예타 결과 촉각…신혼희망타운 부지 추가 지정

서울역 역세권 일대. 한경DB

올 상반기 부동산 시장에선 개발보단 규제 뉴스의 비중이 컸다. 재건축초과이익환수제 부활, 안전진단 기준 강화, 종합부동산세 개편안 등이 연달아 나왔다. 반면 하반기엔 그간 밀렸던 대형 개발 사업 소식이 줄줄이 쏟아질 전망이다. 지난 6월 지방선거 탓에 연기됐던 각종 개발안이 공개된다. 서울역 일대와 용산, 여의도는 일대 통합 개발안이 공개된다. GTX-B노선 등 교통망과 신규 택지지구, 서울 각지 재건축 밑그림인 아파트지구단위계획도 발표된다. .

“7월 서울역 마스터플랜·GBC 개발 확정”

이달 중엔 서울역과 주변 역세권 개발 가이드라인 등을 담은 서울역 통합개발 기본구상 연구 용역 결과가 나온다. 이른바 ‘서울역 마스터플랜’이다. 서울역에 추가로 들어오는 5개 노선 간 통합환승체계를 비롯해 일대 개발안이 담길 예정이다. 서울시와 국토부는 올 하반기 중 이번 용역결과를 바탕으로 서울역~용산역 구간을 지하화해 지상과 복합적으로 개발하는 연구용역을 공동 발주할 계획이다.

기존 서울역 지하에는 지하철1·4호선이 지난다. 여기에 광역교통망이 확충되면서 수도권 광역급행철도(GTX)-A노선, GTX-B노선, 신분당선, 신안산선 등이 추가로 서울역을 지나게 된다. 연구 용역 결과는 이들 노선을 효율적으로 배치하는 방안을 담을 전망이다.

용역 결과는 또 서울역 북부 역세권 개발안도 담는다.서울역 뒤편 철도 용지 5만5535㎡에 컨벤션센터와 오피스빌딩, 호텔, 문화시설 등이 들어선다. 서울시는 이같은 서울역 북부역세권 개발안을 놓고 지난 3월부터 코레일과 태스크포스(TF)를 구성해 관련 내용을 논의하고 있다.

국내 최고 높이(569m)로 건축을 추진 중인 현대자동차그룹 신사옥 글로벌비즈니스센터(GBC) 신축 개발 계획안도 조만간 결론이 날 전망이다.

현대차그룹은 2014년 한국전력 부지 7만4148㎡를 10조5500억원에 사들였다. 여기에 지하 7층~지상 105층 규모의 신사옥 건립을 추진하고 있다. 기존 최고 높이 건물인 잠실 롯데월드타워(555m)보다 14m 높다. 이 건물이 들어서면 일대에 상권과 주거 수요 등에 상당한 영향을 미칠 전망이다.

현대차 GBC 신축 사업은 지난해 12월과 올해 3월 두 차례 정비위원회 심의에서 보류 판정을 받았다. 인력 배치 계획, 인구유발 효과, 국방부와 협의 부족 등의 이유에서다.

용산역 일대 전경. 한경DB

“8~9월 용산마스터플랜, 여의도마스터플랜 나와”

서울 한복판 대규모 개발사업을 포함한 ‘용산 마스터플랜’은 이르면 8월 공개된다. 당초 지난 3월께 발표될 에정이었으나 서울시가 두 차례 용역 기한을 연장했다. 지난 6월 말 연구용역이 마무리됐다.

용산 마스터플랜은 서울 중구 봉래동~용산 한강로 일대 349만㎡를 단계적으로 개발하는 밑그림이다. 코레일 정비창 부지 일대엔 국제업무지구와 종합의료시설을 조성할 예정이다.

용산역에서 서울역 사이 대규모 개발안도 포함될 전망이다. 박원순 시장은 최근 “서울역과 용산역 사이 철로 구간 상부에 마이스(MICE: 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 단지와 쇼핑센터를 조성할 것”이라며 “철로 상부 공간을 덮어 대학 캠퍼스, 도서관, 병원을 건립한 프랑스 파리의 리브고슈 프로젝트와 비슷하게 개발하겠다”고 밝혔다. 서울역을 유라시아횡단철도 출발지이자 종착지의 위상에 걸맞은 곳으로 재탄생시키겠다는 취지다.

박 시장이 ‘신도시급 재개발’이라고 언급한 ‘여의도마스터플랜’은 9월께 나올 전망이다. 1970년대 개발 이후 50년여 지난 여의도를 수변 도심형 복합지역으로 조성한다는 계획이다. 여의도 일대는 정치·금융·방송 중심지로 통했지만 최근 여러 증권사와 기업, 방송국이 광화문과 강남 등으로 빠져나갔다.

여의도 3종 일반주거지역 재건축 단지인 삼부·대교아파트 전경. 한경DB

서울시는 또 여의도의 기존 일반주거지역을 상업지역으로 용도변경해 50층 이상 초고층 건물로 재건축할 수 있도록 허용할 계획이다. 국제금융도시 위상에 걸맞은 복합주거단지로 개발하기 위해서다. 한강변에 있는 학교는 이전하고 주거지와 학교, 기반시설을 총괄적으로 재배치할 방침이다. 여의도 한강변은 항구로 개발해 배가 드나들 수 있도록 한다. 강 건너편 용산에 들어설 국제업무지구 앞 항구 시설과 연계해 강북과 여의도를 잇기 위해서다. 녹지시설도 추가한다. 재건축 기부채납을 통해 공원을 늘리고 업무·주거 복합타운을 지을 예정이다.

서울시는 용산 마스터플랜과 여의도 마스터플랜을 차례로 공개할 예정이다. 서울시 관계자는 “어느 쪽을 먼저 발표할지는 아직 정해지지 않았다”며 “부동산 시장에 미칠 영향 등을 고려해 공개 시점을 조정할 것”이라고 밝혔다.

“10~11월 공시가 현실화로드맵 발표”

하반기 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 다음 이슈는 정부의 부동산 공시가격 현실화 로드맵이다. 토지 단독주택 공동주택 등 부동산의 기존 공시가격은 시세의 50~70% 수준이다. 시장가격을 정확히 반영하지 못한다는 지적이 나오는 이유다.

정부는 보다 현실적인 공시가격 체계를 마련하기 위해 방안과 일정 등을 검토하고 있다. 주무부처는 국토부다. 김현미 국토부 장관은 "공시가격의 가격·유형·지역별 불균형이 많다는 지적을 잘 인식하고 있다"며 "공시가격 형평성과 투명성을 제고할 수 있는 구체적 계획을 조만간 발표할 계획"이라고 지난달 밝혔다.

국토부는 부동산 공시가격 산정에 실거래 가격을 비롯해 유사 감정평가 선례와 시장 상황 등을 종합적으로 반영하기로 했다. 이를 위해 국토부는 지난해 만든 ‘시세반영률’ 지표를 활용할 예정이다. 시세반영률은 감정평가 사례와 부동산 시장 정보 등을 유기적으로 활용하는 통계 자료다.

부동산업계 전문가들은 새로 나오는 공시가 현실화로드맵이 내년도 공시가격에 반영되려면 늦어도 11월엔 시행 방안이 나와야 한다고 보고 있다. 한 국토부 관계자는 “공시가격이 재산세 과표 등으로 사용되기 때문에 고려할 사항이 많다”며 “연내 발표할 계획이지만 언제쯤 나올지는 아직 불투명하다”고 말했다. .

“연내 공공주택지구 추가지정, GTX-B 예타 결과 발표”

이밖에도 연내 예정된 대형 발표가 여럿 있다. 신혼희망타운 부지 추가 지정과 GTX-B 노선 예비타당성 조사 결과 등이다. 부동산 단골 호재로 꼽히는 신규 택지지구와 광역 교통망 내용이라 두 사안 모두 결과가 공개되면 일대 부동산 시장이 들썩일 전망이다.

국토교통부는 연내 신혼희망타운이 공급될 공공주택지구를 추가로 지정한다. 신혼희망타운은 정부가 신혼부부 주거문제를 해결하기 위해 공급하는 공공주택 단지다. 국토부는 그간 두 차례에 걸쳐 총 22곳을 신규 공공주택지구로 지정했다. 지난 5일엔 인천 가정2, 광주 선운2, 밀양 부북, 창원 태백 등 전국 13곳을 공공주택지구로 신규 지정했다. 지난해 11월엔 ‘주거복지 로드맵’ 발표와 연계해 신혼희망타운을 위한 신규 공공주택지구를 9곳 지정했다. 군포 대야미, 남양주 진접2지구 등이다.

정부가 신혼희망타운을 공급할 예정인 서울 수서역세권 공공택지지구 전경. 한경DB

국토부가 지정한 공공주택지구 중 서울 지역은 아직 한 곳도 없다. 공공주택지구는 통상 국유지를 활용하거나 그린벨트를 해제해 지정하므로 지자체와 협의가 중요하다는 것이 국토부 관계자의 설명이다. 서울 내에선 어느 그린벨트 지역을 풀어 공공주택지구로 지정하고 신혼희망타운을 공급할지가 관전 포인트다.

수도권 교통난 해소를 위해 계획된 GTX 노선 셋 중 GTX-B 노선은 이르면 연내 결과가 나온다. GTX-B와 GTX-C 두 노선은 KDI 예비타당성 조사를 받고 있다. 파주에서 동탄을 잇는 GTX-A노선은 2015년 12월 킨텍스~삼성역 구간 공사가 결정됐고, 작년 11월엔 파주시 운정3지구까지 잇는 노선 연장안이 KDI 예비타당성 조사를 통과했다.

GTX-B(인천 송도~남양주 마석)노선은 송도~청량리 구간이다. 2014년 2월 KDI 예비타당성 조사에서 경제성 분석값(B/C)이 0.33으로 나왔다. B/C 수치가 1.0을 넘어야 사업성이 있다. 이 노선은 청량리에서 마석까지 더 연장하는 안을 담아 타당성을 재검토하고 있다. 인천시에 따르면 이르면 올 하반기에 결과가 나올 전망이다.

GTX-C 노선은 연내 예비타당선 조사 결과를 알기 힘들 전망이다. 이 노선은 의정부에서 금정을 잇는다. 2014년 2월 KDI 예비타당성 조사에서 B/C 0.66을 내 사업에 바로 돌입하지 못했다. 2016년 1월 새로 예비타당성 조사를 진행했으나 결과가 좋지 않아 지난해 11월 금정~수원, 의정부~양주 구간 연장을 추가해 다시 예비타당성 심사에 들어갔다. 기존보다 사업비 760억원을 더 투자하는 안으로 이용 수요가 기존안 26만명에서 30만명으로 증가할 것으로 기대된다는 내용을 담았다. 발표 일정은 아직 정해지지 않았다. 국토부 관계자는 “지난해 말 추가 자료를 보내 결과가 나오려면 최소 1년 이상은 걸린다”며 “이르면 연내 결과가 나오겠으나 장담하기는 어렵다”고 말했다.

“서울 주요 지역 지구단위계획도 연이어”

서울에선 지역별 아파트 지구의 밑그림 격인 지구단위계획 발표가 여럿 예정돼 있다. 여의도 아파트지구는 이르면 10월 초안이 공개될 예정이다. 압구정, 반포·잠원, 목동 등은 이미 초안 공람을 끝내 주민 의견을 반영한 수정안을 마련 중이다. 일부는 연내 지구단위계획이 고시될 예정이다.

여의도 지구단위계획은 초안 공개를 앞두고 있다. 여의도동 일대 55만734㎡ 11개 단지 6323가구에 적용하는 계획이다. 앞서 발표가 예정된 여의도 마스터플랜에 연동될 계획이라 마스터플랜 발표 후 공개될 전망이다.

이 계획에 따라 여의도 일대 재건축 청사진이 달라지게 된다. 현재 여의도에서 재건축을 추진 중인 단지(1971~1978년 건축)는 12곳 가량이다. 그러나 이들 중 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과한 곳은 아직 한 곳도 없다. 지난달 여의도 공작아파트, 시범아파트도 서울시 도시계획위원회(도계위)에 상정됐으나 마스터플랜이 마련되지 않았다는 이유로 보류됐다.

서울시는 여의도의 기존 일반주거지를 상업지역으로 용도변경하는 안을 검토하고 있다. 이 안을 반영해 지구단위계획이 마련되면 일대에 51층 이상 초고층 재건축도 가능하다. 기존 여의도 아파트 가운데 제3종 일반주거지역에 들어서 있는 단지는 시범, 목화, 광장, 미성, 대교, 장미 등이다. 1970년대에 지어져 모두 재건축 연한을 넘겼다.

압구정 지구단위계획은 연말 서울시가 발주한 용역이 완료된다. 강남구 압구정동과 청담동 일대 115만㎡를 통합관리하는 도시단위계획이다. 일대 재건축 대상 아파트 1만여 가구와 인근 상업시설을 아우른다. 구현대, 신현대, 한양 등 지역 내 24개 아파트 단지를 6개 특별계획구역으로 묶고, 현대백화점 압구정점과 SM타운 갤러리아백화점 등을 각각 특별계획구역으로 지정하는 내용을 담고 있다.

이 지구단위계획 발표는 기존 주민들의 주장과 서울시의 방침 사이에서 어느정도 조정됐는지가 관건이다. 서울시는 2016년 말 압구정지구단위계획 초안 공람을 거쳤다. 작년 5·7·11월 총 세 차례 도시건축공동위원회 심의에 올랐으나 연속 ‘보류’ 판정을 받았다. 서울시 계획 일부에 대한 반대 여론이 심해 주민 간 협의를 거쳐야 한다는 이유에서다. 기존 안은 압구정3구역에서 한강조망권이 뛰어난 구현대아파트 12·13동 뒤에 역사문화공원을 조성하는 내용, 압구정초등학교 이전 등을 담아 주민들의 반발이 컸다. 지역 주민들은 평균 45층 높이 재건축 등을 요구하고 있다. 서울시는 최근 주민의견을 일부 수렴한 수정안을 마련한 것으로 알려졌다.

서울 양천구 목동 일대 1~14단지를 포괄하는 목동지구 택지개발사업 지구단위계획도 연말 결정·고시가 목표다. 양천구 목동·신정동 일대 436만8463㎡가 대상으로 지난 5월 지구단위계획 결정안 공람을 거쳤다.

계획안은 기존 총 2만6629가구 규모인 목동 1~14단지를 최고 35층, 5만3375가구 규모로 재건축한다는 것이 골자다. 목동 1~14단지 중 12개 단지가 재건축 연한(30년)을 넘겼다. 11·12단지는 올해 10월 재건축 연한을 채운다. 각 단지는 특별계획구역으로 지정해 일대를 동시다발적으로 재건축할 수 있게 했다.

일대 주민들은 목동 1~3단지 종상향 여부에 촉각을 세우고 있다. 기존엔 목동 1~14단지 중 1~3단지는 2종일반주거지, 4~14단지는 3종일반주거지로 분류돼 있다. 양천구는 지구단위계획 결정안에서 목동 1~3단지를 다른 단지처럼 3종일반주거지로 종상향한다는 계획을 내놨다. 종상향에 따른 기부채납 등 별도 조건은 따로 마련하지 않았다. 이 계획이 서울시 도시계획위원회 등을 통과하면 목동 1~3단지 용적률 기준이 기존 200%에서 250%로 올라간다. 더 많은 가구를 지을 수 있어 재건축 사업성이 확 뛴다.

반포아파트지구단위계획은 연말께 결정·고시될 예정이다. 서초구 반포·잠원동 일대 반포지구는 아파트 65개 단지, 총 3만1945가구가 대상이다.

서울시는 지난해 4월 반포아파트지구단위계획 용역을 발주해 지난 4월 초안을 주민 공람했다. 신반포4차와 인근 상업건물 통합 재건축 유도안, 신반포2차 단지 중앙부 공원 조성안 등은 공람 후 주민 의견 수렴 과정을 거쳐 계획안 반영이 취소됐다. 계획안에 따르면 ‘신반포7차’와 붙어 있는 한신공영 부지는 아파트로 재건축할 수 있게 된다. 반포쇼핑타운은 특별계획구역으로 지정해 통합 개발할 예정이다.

서울시는 도시·건축공동위원회 심의 등을 거쳐 연말께 지구단위계획을 결정·고시할 계획이다. 서울시 관계자는 “구체적인 심의 일정 등은 아직 나오지 않았다”며 “계획안 확정까지 여러 절차가 남은 만큼 다른 단지 등에도 수정사항을 반영할 수 있다”고 말했다.

선한결 기자 always@hankyung.com