교대역 사거리 상권 빌딩 매매사례 분석

서울지하철 2호선과 3호선이 환승하는 교대역은 서울의 대표적인 지하철 2개 노선을 이용하는 유동인구를 기대할 수 있는 대표적인 환승역 상권이다.

2017년 기준 서울지하철 2호선의 연간 이용객은 약 306만명에 이르고, 3호선은 약 134만명에 이른다. 7월 현재 1일 승하차인원으로는 2호선 교대역이 약 9만명, 3호선 교대역이 약 3만명 수준이다. 이는 교대역을 이용하는 1일 약 12만명에 달해 강남권 지하철역 중 잠실역, 강남역, 고속터미널 역 등에 이어 5위권에 해당하는 수준이다.

교대역 주변의 주요 시설을 살펴보면 11번과 12번 출구 방향에 법원과 검찰청 등이 있는 법조라인 형성돼 있고, 6,7,3,4번 출구 방면에 대로변으로 하나·수협·신한은행과 증권사 지점 등 금융권 오피스와 법무법인 들이 자리를 차지하고 있으면 이면에는 식당 등 근생상권을 이루고 있다. 그 뒤편으로는 아파트 단지가 형성돼 있다.

표에서 A지역에 해당하는 11,12번 출구 인근 매매사례로는 2015년 6월 3.3㎡당 4006만원에 매매된 사례가 있다. 해당 거래가 3년 전 사례이므로 현 시점의 3.3㎡당 가격은 상당 수준 상승했을 것으로 예상된다.

표 B지역의 경우 2016년 11월 3.3㎡당 8220만원에 매매된 사례가 있다. 이 건물 역시 임대수익용으로 수익성이 기대되는 물건으로 A지역 사례와 비교해 볼 때, 역 출구와의 거리는 좀더 멀고 땅 크기도 절반 수준이지만 전면도로폭이 25m로 더 넓고 대지 기준 3.3㎡당 거래가격은 2배 가량에 이른다. 1년 이상 되는 거래 시점의 차이로 인해 시세 상승 영향을 감안하더라도 전면 도로폭이 건물 가격에 미치는 영향을 가늠해 볼 수 있다.

표에서 C지역은 교대역 8,9,14번 출구 방면이 해당된다. 이 곳 역시 대로변에는 금융권과 기업체 사옥, 카페 등이 자리잡고 있고 이면에는 이 지역 직장인과 유동인구를 고객으로 하는 각종 음식점과 주점 상권이 형성돼 있다. 작년 4월 3.3㎡당 5495만원에 매매된 사옥용 빌딩 매매사례가 있다.

D지역은 1,2,5,12,13번 출구 방면으로 특히 13번 출구에서 100m 거리에 서울교육대학교가 있는 곳이다. 이면에 소규모 오피스와 음식점 등이 혼재돼 있고 운영중인 학원도 여럿 있다. 4개 지역 중 상대적으로 학생 유동인구 비중이 높다. 작년 4월 임대수익용 6층 빌딩이 3.3㎡당 4583만원에 거래됐다.

자료제공 : 원빌딩부동산중개

한경부동산 hkland@hankyung.com