[집코노미] 내 집 마련도·수익형 부동산도…"대출 잘쓰면 '보약'입니다"

대출 전문가 김은진(필명 레오) 인터뷰
"서민 위한 상품 많아…작게 시작해서 키워나가야"

김은진(필명 레오)씨가 똑똑한 대출 활용법에 대해 설명하고 있다. 최혁 한경닷컴 기자

김은진(필명 레오) 씨는 대출 전문가로 잘 알려진 스타강사다. 매달 ‘투자자가 알아야 할 대출의 모든 것’을 주제로 진행하는 강의는 인기리에 마감한다. 운영 중인 블로그 ‘레오의 대출’에는 하루 2000여 명이 다녀간다. 그는 현재 시중은행 대출상담사이자 경매 경력 6년 차 실전투자자이기도 하다. 최근 대출 규제가 대폭 강화됐지만 “대출 한도를 높이는 방법은 여전히 남아있다"는 그를 만나 똑똑한 대출 활용법에 대해 들어봤다.

▶막연히 대출을 두려워하는 사람들이 있다.

“돈이 없는 사람들에게 대출은 계층 이동을 도와주는 사다리 같은 역할을 한다. 돈을 모아서 집을 사기는 어렵다. 돈을 모으는 속도보다 집값이 오르는 속도가 더 빠르다. 대출을 받아 집을 산 뒤 원리금 상환을 하는 게 더 낫다.”

▶서민이나 사회 초년생이 받을 만한 대출이 있나

“정부가 정책적으로 서민이나 사회 초년병에게 저리로 대출해주는 것을 모르는 이들이 많다. 무주택자의 내집마련을 돕는 대출로는 ‘내집마련디딤돌대출’ ‘보금자리론’등이 있다. 전세 대출로는 ‘버팀목 전세자금 대출’이 있다. 이런 대출은 금리가 일반 대출 금리보다 낮다는 게 매력이다. 요건에 맞으면 무조건 이런 대출부터 활용해야 한다. 다만 소득 등 요건이 있다.”

▶가장 인기 있는 정책자금 대출은.

“최근 주로 상담하는 대출 상품은 보금자리론이다. 대출이 어렵다고들 하지만 서민 실수요자들에게는 문을 열어놓은 상태다. 집값 6억 이하, 연소득 7000만 원 이하일 경우 집값의 70%를 대출받을 수 있다. 그런 상담을 많이 진행하고 있다. 보금자리론보다 조건이 좀 덜 까다로운 대출도 있다. 생애최초 주택구매자이면서 연 소득기준이 8000만 원 이하라면 집값의 50%까지 대출이 가능하다.”

▶그 정도 대출한도로는 서울 인기주거지역 아파트를 사기 어렵다.

“누구나 처음부터 강남에 살 수는 없다. ‘천 리 길도 한걸음부터‘다. 작게 시작해서 계속 키워나가야 한다. 일단 내 경제 규모에 맞는 지역, 주택유형, 주택형에서 시작해야 한다. 갈아타다 보면 어느덧 눈덩이처럼 자산이 불어나는 마법을 경험할 수 있다. 여기서 중요한 것은 한번 내집마련을 해다고 해서 안주하는 것이 아니라 계속 갈아타면서 키워나가야 한다는 것이다.”

▶정부가 주택담보대출을 강화한 이후 어떤 대출 문의가 많은 편인가.

“’8·2 부동산 대책‘으로 매매까지 힘들어지면서 전세자금대출 문의도 꽤 늘었다. 주택담보대출이 타이트하게 조여진 데 반해 전세자금대출은 특별한 제약 없이 편안하게 받을 수 있기 때문이다. 개인적으로 전세자금대출은 적극 받는 게 더 유리하다고 생각한다. 월세와 전세자금대출 이자를 비교해보면 대체로 이자가 월세보다 낮은 편이다. 전세자금대출을 안 받을 이유가 없다. 시중은행들이 다양한 전세자금대출을 취급하고 있다. 혹시나 역전세가 걱정되는 분들은 ‘전세반환보증보험’ 가입 조건으로 진행하는 대출이 있다. 금리도 저렴한 편이고 보증금도 지킬 수 있는 상품이다. 그러나 전세로 안주하면 안 된다. 내집마련을 할 준비를 계속해야 한다.”

▶일반 주택담보대출을 받을 때 대출한도를 높이는 방법은 없나.

“방법이 몇 가지 있다. 크게 느는 것은 아니지만 한 푼이 아쉬운 고객들에게는 도움이 될 수 있다. 대부분 은행은 집값을 계산할 때 KB부동산시세를 기준으로 한다. 그러나 시세가 없는 아파트나 빌라들은 감정가가 중요하다. 시중은행을 모두 비교해보고 감정가를 가장 높게 책정하는 은행에 의뢰하는 것이 첫 번째 방법이다. 대형 빌라는 은행마다 감정가가 18억~22억까지 다양하다. KB시세 대신 실거래 신고할 실제 매매가를 기준으로 대출을 내주는 은행도 있으니 잘 알아볼 필요가 있다.

세입자가 들어있는 집을 담보로 대출받을 때는 은행마다 조건이 달라서 잘 비교해봐야 한다. 예를 들어 보증금 1000만 원에 월세 50만 원인 집을 사들이는 경우를 보자. 어떤 은행은 집값에서 소액보증금 3400만 원을 뺀 금액을 기준으로 대출 한도를 계산한다. 그러나 어떤 은행은 방 1개 당 3400만원을 공제해 계산하는 곳이 있다. 방이 3개라면 1억 200만 원을 공제하는 것이다. 이러면 대출 한도가 훨씬 낮아지기 때문에 주의해야 한다."

김은진(필명 레오)씨가 똑똑한 대출 활용법에 대해 설명하고 있다. 최혁 한경닷컴 기자

▶대출한도를 높이기 위해서 발품을 팔아야 한다는 얘긴가?

"내가 살 집이 1층이라면 따져봐야 할 게 또 있다. KB부동산시세는 하위가-중간가-상위가로 나뉜다. 보통 은행에서 집값을 매길 때는 중간가를 본다. 그런데 은행 중에서 1층에 한해 하위가를 기준으로 보는 곳이 있다. 이럴 때는 집값이 낮아지니 대출 한도도 그만큼 더 낮아진다. 좋은 상품을 찾으려면 발품을 팔아야 한다는 얘기다.

계약 이후 잔금일을 길게 잡는 것도 방법이다. 그 사이에 집값이 오를 경우 오른 시세를 반영해 대출을 받을 수 있다. 요즘에는 매도인들이 2년 경과 후 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서 잔금일을 뒤로 미루는 경우가 종종 있다. 그런 집을 찾으면 유리하다.
임대사업자 등록을 하는 것도 방법이다. 임대사업자 대출의 한도가 일반 주택담보대출 한도보다 높다. 다만 이 경우에는 본인이 들어가서 살 수 없고 세입자를 받아야 한다는 조건이 붙는다. 필요한 경우 2금융권도 적극 노크해야 한다. 대출한도가 상대적으로 높은 사례가 있다. 전문가와 상담하면 대출한도를 늘릴 수 있는 방법을 찾을 수 있다.”

▶어떤 은행을 선택해야 하나
“보통 주택담보대출을 받을 때 본인의 주거래 은행을 가장 먼저 찾아간다. 그러나 주거래 은행이라고 금리 조건이 가장 좋은 것은 아니다. 한 은행만 1년 내내 금리가 좋을 순 없기 때문이다. 은행마다 번갈아가면서 금리가 낮아진다. 은행들은 주로 캠페인 기간에 저금리를 책정한다. 캠페인 기간이 은행마다 다르다. 많은 은행을 비교해보고 대출을 진행해야 한다.”

▶대출 상담을 받기 전 확인해야 할 사항이 있다면.

“스스로 총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)을 계산해보는 것이 좋다. 요즘엔 부동산계산기, 대출이자계산기 등 관련 앱이 많이 생겼다. 자기 상황을 입력하고 대출 한도를 시뮬레이션해보는 것이 앞으로 집을 매수하는 데 큰 도움이 될 거로 생각한다.
또 대출을 받기 전 상환 계획을 구체적으로 짜야 한다. 빨리 상환할 계획이라면 금리보다는 중도상환수수료에 중점을 둬야 한다. 중대상환수수료가 낮은 금융회사를 택하라는 얘기다. 반대로 실거주하면서 오랫동안 천천히 갚을거라면 금리가 낮은 게 좋다. 자신에게 맞는 상품을 찾는 것이 중요하다. 금리, 중도상환수수료, 대출금액 중 가장 중요한 게 무엇인지 정해서 대출을 진행해야 한다.”

▶대출 금리를 낮추려면 신용등급 관리도 중요할 것 같다.

“신용등급 관리를 위해 가장 중요한 것은 ‘카드론’을 안 쓰는 거다. 아무리 급하다고 해도 말이다. 또 대출금액보다 중요한 게 얼마나 잘 갚느냐다. 소액연체를 습관적으로 하는 사람들이 있는데 신용등급 관리를 안 하는 사람들이다. 30만 원 소액도 90일 이상 장기연체하면 신용등급이 8~9등급으로 떨어진다. 공과금, 관리비 등을 자동이체해놓으면 등급을 올리는 데 도움이 된다. 만약 신용등급이 낮다면 한 은행을 집중적으로 공략해 등급을 올리는 것도 좋다. 은행 한 곳에서 적금 들고 청약 들고 카드도 만드는 거다. 그러면 그 은행에서 신용등급이 올라가게 되고 다른 은행에서도 따라서 등급이 상향된다. 요즘에는 앱을 사용해서 신용등급을 확인할 수 있다.”

▶소득이 없어도 대출을 받을 수 있나.

“주부인데 대출이 나오느냐는 질문을 많이 받는다. 그런데 회사에 다녀야만 소득이 인정되는 건 아니다. 한 달에 15만 원 정도 내는 건강보험료를 기준으로 소득을 잡아주기도 한다. 세대주가 아니라 세대원인 경우에는 신용카드 사용액으로도 소득을 잡을 수 있다. 1년에 2000만 원 정도를 신용카드로 계산하면 4400만 원 연봉자로 계산된다. 증빙 소득은 당연히 100% 소득으로 인정되지만, 그밖에 이런 추정소득으로도 대출이 나온다.”

▶신축할 때도 대출을 활용할 수 있나.

“그렇다. 낡은 주택을 사서 새집을 올리고 싶은 경우에 활용할 수 있는 건축자금대출이라는 상품이 따로 있다. 자기가 가진 자본으로 모든 것을 하려고 하기보다 대출을 이용하면 레버리지 효과(지렛대)를 통해 더 편하게 투자를 시작할 수 있다. 다만 대출은 잘못 쓰면 독이 되는 것은 맞다. 은행에서도 감당하기 어려운 대출은 안 해준다.

▶수익형 부동산에 대한 대출규제가 강화됐다.

“상가 같은 경우 자영업자들의 임대료 부담이 상당히 크지 않나. 힘들게 일해서 건물주 좋은 일만 시키는 꼴이다. 월세를 내고 나면 남는 게 없다는 사람도 많다. 대출을 적극적으로 받아 내 것으로 만든다면 월세를 내는 것보다 나은 경우가 많다.

임대 목적이 아니라 본인이 직접 매장으로 쓴다든지 사업장으로 운영한다고 하면 ‘시설자금대출’을 받을 수 있다. 대출도 잘 나오고 금리도 좋은 편이다. 권리금 갈등으로부터도 자유로워질 수 있다. 자영업 하시는 분들에게는 좋은 물건이 나온다면 대출을 고려해서 매입하는 것도 추천한다. 그래서인지 상가가 경매에 나오면 세입자들이 적극적으로 낙찰받는 경우도 많다.

오피스텔도 대출이 많이 나오는 상품 중 하나다. 주택이 아니므로 대출이 70%까지 나온다. 월세 수익을 생각하는 분들에게는 유리하다. 아파트형공장이 특히 대출이 많이 나온다. 그래서 경매시장에서 인기가 아주 높다.”

▶분양권 중도금 대출이 많이 줄어들었다.

”분양권은 자금 계획이 아주 중요하다. 분양권은 등기가 없는 권리여서 대출 가능한 은행이 제한적이다. 집단대출 외에는 진행이 어렵다. 그래서 집단대출 시행사와 해당 집단대출지점과 충분히 상의하고 청약을 하는 게 맞다.”

이소은 기자 luckysso@hankyung.com