서울의 노른자위 땅으로 불리는 용산구 한남뉴타운이 2, 3, 4, 5구역으로 나뉘어 사업이 순조롭게 진행되고 있다. 사업 속도가 가장 빠른 3구역은 촉진계획변경에 따라 호가가 오르면서 최근 대지지분 3.3㎡당 1억2000만원 선에 거래됐다. 사진은 용산구 한남뉴타운 전경. /한경DB
서울의 노른자위 땅으로 불리는 용산구 한남뉴타운이 2, 3, 4, 5구역으로 나뉘어 사업이 순조롭게 진행되고 있다. 사업 속도가 가장 빠른 3구역은 촉진계획변경에 따라 호가가 오르면서 최근 대지지분 3.3㎡당 1억2000만원 선에 거래됐다. 사진은 용산구 한남뉴타운 전경. /한경DB
서울 뉴타운·재개발 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 정부가 강남권 재건축 아파트 규제를 강화하자 상대적으로 규제가 덜한 비(非)강남권 재개발 시장으로 투자 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타나고 있다는 분석이 나온다.

치솟는 인기 재개발구역 매매가

용산구 한남뉴타운에선 대지면적 33㎡ 전후 소형 빌라값이 3.3㎡당 1억2000만원에 달했다. 3구역 33.2㎡ 빌라가 12억1000만원을 호가한다. 5구역 53.3㎡ 빌라는 14억원에 계약됐다. 보광동 H공인 관계자는 “사업 속도가 가장 빠른 3구역은 촉진계획변경에 따라 호가도 오르고 있다”며 “사업 진척이 더뎠던 2구역도 연내 보광초 제척으로 촉진계획변경 인가가 나올 것으로 기대되면서 저가 물건 위주로 거래가 늘고 있다”고 현장 분위기를 전했다.

재건축 규제 '풍선효과'… 더 뜨거워진 재개발
성동구 성수전략정비구역에서도 소형 빌라 매매가격이 3.3㎡당 1억원을 호가한다. 서울숲 트리마제 단지내공인 관계자는 “1지구 40.2㎡ 빌라 매매가가 13억원, 4지구 29.7㎡는 9억원 선”이라고 전했다. 성동구는 지난달 30일 성수1·4지구 사업을 우선 진행하는 방안을 서울시에 보고했다. 서울시는 한 지구라도 사업이 좌초되면 기반시설 설치가 어려워진다는 점을 우려해 1~4지구가 사업 속도를 비슷하게 맞출 것을 원하고 있다.

동작구 노량진뉴타운에선 1년 만에 매매가격이 두 배로 뛰었다. 지난해 말 8개 구역이 모두 조합 설립을 마무리하면서 사업이 본궤도에 오른 영향이다. 스마트공인 대표는 “5구역 대지 지분 33㎡ 빌라 매물이 6억2000만원 선으로 1년 만에 두 배 가까이 올랐다”며 “대기 매수자는 많은데 매물이 나오지 않고 있다”고 말했다.

주변부도 웃돈 4억~5억원

서울 주변부 뉴타운도 작년 8·2 부동산 대책 발표 이후 꾸준히 오르고 있다. 송파구 거여·마천뉴타운 내 H공인 대표는 “연말 분양을 앞둔 거여2-1구역 조합원 입주권의 99%가 손바뀜되면서 매물이 귀해졌다”며 “입주권 권리가액과 프리미엄이 5억원을 넘는다”고 전했다. 강서구 방화뉴타운에서도 매물이 부족하긴 마찬가지다. 방화3구역의 대지 지분 26.4㎡ 빌라 매물은 4억원 이상 호가한다. 행복공인 관계자는 “방화5구역에선 소형 빌라 매물이 다 소진됐고 9억원대 단독주택 매물만 남았다”며 “기다리는 매수자는 많은데 매물이 나오지 않고 있다”고 말했다.

은평구 수색·증산뉴타운 역시 수색역세권 개발 기대감에 고무돼 있는 분위기다. 지난달 관리처분인가를 신청한 수색13구역 입주권 웃돈은 3억원 수준이다. SK건설이 짓는 수색9구역과 GS건설이 공급하는 증산2구역은 올해 하반기 분양을 앞두고 있다.

재건축 규제 풍선효과 누려

전문가들은 재건축 사업에 비해 규제가 덜한 점이 투자 수요를 견인하고 있다고 분석했다. 지난 1월24일 이전 사업시행인가를 신청한 재개발구역은 전매제한을 피했고, 이후에 사업시행인가를 신청한 구역도 관리처분 전까지는 전매가 가능하다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 “재개발은 재건축 사업과 달리 초과이익환수제도 적용받지 않는다”고 설명했다.

재개발 열기가 뜨거웠던 2000년대 중반에 비해 실수요자들의 관심도 커졌다. 강영훈 부동산스터디카페 대표는 “경희궁자이, 마포래미안푸르지오 등 재개발로 지어진 고가 아파트가 나오면서 사람들의 관심이 커졌고 반응도 더 빨라졌다”고 설명했다. 이정열 열정공인 대표(필명 열정이넘쳐)는 “실수요자들까지 못 견디고 재개발시장에 들어오고 있다”며 “서울에서 새 아파트를 가질 수 있는 방법이 별로 없기 때문”이라고 설명했다.

가격이 단기 급등하면서 일각에선 거품론도 나오고 있다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “재건축에 비해 조합원들의 이해관계가 복잡해 사업에 시간이 오래 걸리는 데다 일반분양을 통한 가구 수 증가도 많지 않아 수익성이 반감된다”며 “10년 전 재건축 풍선효과로 형성된 거품이 꺼지면서 재개발 입주권 가격이 급락했다는 점을 상기할 필요가 있다”고 지적했다.

허란/최진석 기자 why@hankyung.com