[집코노미] 공시가격 높아지면 보유세 얼마나 늘어날까

1주택자, 서민 세 부담 증가…보유세 폭탄 현실화
전문가 "집값 안정 효과는 미미할 것"

사진=게티이미지뱅크

정부가 ‘공시가격 현실화’ 카드를 꺼내들면서 다주택자뿐만 아니라 1주택자의 보유세 부담이 커질 것이란 우려가 나온다. 공시가격이 시세의 80% 수준으로 올라간다면 보유세 부담은 얼마나 늘어날까.

◆1주택자·서민 세 부담 증가

김현미 국토교통부 장관은 지난 21일 국회 국토교통위원회 상임위원회에서 “내년 공시가격에 올해 초 오른 가격 상승분과 여름철 시세 급등지역에 대한 가격 상승분을 현실적으로 반영하겠다”고 말했다. 현행 공시가격은 지역과 주택유형에 따라 시세의 50~70% 수준이다. 그동안은 실거래가가 단기급등하면 2~3년에 걸쳐 공시가격에 반영했다. 앞으로는 바로 그 다음해에 상승분을 모두 반영하겠다는 의미다. 이처럼 공시가격을 현실화하면 보유세 부담이 급증할 가능성이 높다.

전문가들은 ‘2018년 세법개정안’에 포함된 공정시장가액비율 인상보다 보유세 부담 증가 효과가 더 크다고 설명했다. 보유세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 ‘과표기준가격’에 세율을 곱해 산정한다. 공시가격 공정시장가액비율 세율 등 세가지 변수를 조정해 보유세 부담을 조절할 수 있다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “공시가격의 시세 반영률을 80% 수준으로 올린다면 다주택자뿐만 아니라 상당수 1주택자도 상한선(전년 대비 150%까지 인상)까지 보유세를 더 내야 할 것”이라고 전망했다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “서울 전역 집값이 다 올랐기 때문에 공시가격을 대폭 인상하면 서민과 관련된 재산세, 고령자의 건강보험료 부담까지 줄줄이 높아진다”며 “‘핀셋 규제’ 효과는 없고 전반적인 보유세 부담 증가로 이어질 것”이라고 우려했다. 공시가격은 보유세뿐 아니라 건강보험 국민연금 등 60여가지 복지제도의 기준이다.

◆보유세 폭탄 현실화될 듯

세무 전문가들은 내년 공시가격이 시세의 80% 수준까지 증가할 것으로 내다봤다. 국토교통부 관행혁신위원회에서 공시가격의 현실화율을 궁극적으로 90%까지 올리는 방안을 언급했지만 ‘단계적’이라는 단서를 붙였기 때문이다.

공시가격의 시세 반영률이 80%까지 높아질 경우 서울 강남권 및 마·용·성(마포구·용산구·성동구), 경기 성남시 분당구 등 주요 지역 1주택자의 보유세 부담이 크게 증가할 것으로 예상된다. 우 팀장이 내년 추정 공시가격을 올해 7월 현재 실거래가 대비 80%로 산정한 후 특정 아파트 1주택자의 보유세 부담 증가분을 계산한 결과, 보유세가 상한선(전년 대비 150%까지)까지 증가한 경우가 상당했다.

시뮬레이션 결과 서초구 '반포자이' 전용면적 84㎡를 보유한 1주택자의 경우, 2019년 보유세(재산세, 종부세 등 합계)는 607만원으로 올해 대비 202만원 증가한다. 강남구 래미안대치팰리스 전용 84㎡를 소유한 1주택자의 보유세도 495만원으로 전년대비 165만원, 송파구 잠실엘스 전용 119㎡는 504만원으로 전년 대비 168만원 늘어날 전망이다. 세 경우 모두 보유세가 전년 대비 상한선(150% 한도)까지 증가하는 것으로 추산됐다.

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◆규제대상 모든 주택소유자로 확대…반발 거셀 듯

공시가격 인상은 정부의 규제 타깃이 기존 다주택자에서 모든 부동산 소유자로 확대됐음을 의미한다. 공시가격이 오르면 모든 부동산 소유자의 보유세 부담이 증가하는 까닭이다. 투기와 관계없이 주택을 보유한 1주택자들의 반발이 거셀 것으로 예상되는 이유다.

보유세이외의 준조세도 급증할 전망이어서 반발은 전방위적으로 확산할 가능성이 높다. 공시가격은 보유세외에 건강보험료 산정, 기초노령연금 수급자 선정, 생계유지곤란자 선정 등 61개 행정목적에 활용한다. 최근 4년 연속 공시지가가 두자릿수로 오른 제주에서는 기초노령연금 신청자 중 43%가 탈락했다. 서울 거주 부부의 경우 아파트 공시가격이 7억6000만원 이상이면 소득이 없어도 기초노령연금을 받을 수 없다.

◆“집값 안정 효과 미미”

공시가격 현실화가 집값 안정으로 이어지기 어렵다는 게 전문가들의 진단이다. 원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장은 “과거 사례를 볼 때 보유세 인상은 집값 안정에 별 기여를 하지 못했다”며 “시장 참여자들이 ‘부동산 가격이 얼마나 더 오를 것 같기에 이 같은 규제를 내놓을까’ 하는 신호로 받아들이기 때문”이라고 설명했다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “자금력이 있는 다주택자들이 세 부담이 증가한다고 해서 부동산 가격이 오르는데 집을 팔지는 않을 것”이라며 “도리어 내 집 마련에 나서려던 서민층 실수요자의 시장 진입을 지연시키고 세 부담을 증가시키는 역효과가 나타날 우려가 있다”고 지적했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “보유세 부과 시점은 내년이기 때문에 당장의 집값 상승세를 잡는 데는 효과가 별로 없다”며 “올해 하반기 부동산시장은 풍부한 유동성과 각종 개발 기대에 쉽게 꺾이진 않을 것으로 보인다”고 말했다. 또 다른 전문가는 “연간 수억원씩 오르는 상황에서 보유세가 수백만원 오른다고 집을 내다팔지는 않을 것”이라고 말했다.

허란 기자 why@hankyung.com