서울 종로·중·동대문·동작구 투기지역 추가…광명·하남 투기과열지구 지정

치솟는 집값에 정부가 또 한 번의 규제카드를 꺼냈다. 투기지역을 추가로 지정하고 투기과열지구를 확대하는 등의 내용을 골자로한 ‘8·27 부동산 대책’을 내놨다.

국토교통부는 27일 최근 집값 상승폭이 두드러진 서울 종로구와 중구, 동대문구, 동작구를 투기지역으로 지정했다. 지난해 8월 서울에서 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구가 지정된 이후 투기지역은 총 11곳에서 15곳으로 늘어났다. 매매가격이 치솟고 새 아파트 청약경쟁이 치열했던 광명시와 하남시는 투기과열지구로 신규 지정했다.

따라서 앞으로 경기 광명과 하남에서 집을 사는 수요자는 집값의 40%까지만 대출을 받을 수 있다. 서울 종로와 중·동대문·동작구는 강남구 등과 마찬가지로 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한된다.

◆투기지역·투기과열지구 추가 지정

국토부는 최근 국지적 불안이 발생하고 있는 서울과 수도권 일부 지역을 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 신규 지정했다. 집값 및 청약시장이 안정세이며, 과열 우려가 상대적으로 완화된 일부 지방 조정대상지역의 지정을 해제한다고 밝혔다.

투기지역으로 신규 지정된 곳은 서울 종로구와 중구, 동대문구, 동작구 등 4곳이다. 서울에서는 지난해 8월 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구가 지정돼 투기지역이 총 11곳에서 15곳으로 늘어나게 됐다.

이번에 신규 지정된 종로·동작구 등은 지난달 집값 상승률이 0.5%를 넘는 등 급등세가 이어진 데다 과열이 주변지역으로 확산될 우려가 있다고 국토부 관계자는 설명했다. 도심 및 강남 접근성이 뛰어난 데다 기존 투기지역인 용산과 영등포, 강남3구 등과 인접한 지역이란 공통점도 있다. 앞으로 이들 지역에선 주택담보대출이 세대당 1건으로 줄어들고 만기 연장도 제한된다. 임대주택 취득 목적 외의 기업자금대출도 막힌다.

매매가격이 치솟고 새 아파트 청약경쟁도 뜨거웠던 경기도 광명시와 하남시는 투기과열지구로 신규 지정됐다. 광명은 지난달 마지막주부터 집값 상승률이 급등하면서 이달 둘째주와 셋째주엔 주간 아파트가격 변동률이 1% 내외를 기록할 정도로 과열 양상을 보였다. 하남은 최근 1년 누적 상승률이 5.67%로 높은 수준을 나타냈다. 이들 지역은 새 아파트 청약에서도 평균 두자릿수 경쟁률을 보였다. 올해 광명은 평균 18.5 대 1, 하남은 48.2 대 1을 나타냈다.

조정대상지역이었던 광명과 하남은 투기과열지구로 묶이면서 강화된 금융규제가 적용된다. 담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)이 각각 종전 60%와 50%에서 40%로 줄어든다. 재건축 사업장의 경우 조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 금지된다. 재개발 물건은 관리처분인가 이후엔 매수하더라도 분양자격을 얻지 못한다. 정비사업이 활발한 광명의 경우 부동산시장에 미치는 파장이 적잖을 전망이다. 이 밖에도 이들 지역의 정비사업을 통한 아파트 공급에서 조합원분양이나 일반분양에 당첨됐다면 5년 동안 재당첨이 제한된다. 분양권은 소유권이전등기 때까지 전매가 제한된다.

◆구리·안양 동안·광교 조정대상지역

구리와 안양 동안구, 광교신도시(광교택지개발지구)는 새롭게 조정대상지역으로 지정됐다. 광교의 경우 ‘자연앤힐스테이트’ 아파트 전용면적 84㎡의 매매가격이 지난해 7월 7억원에서 올해 7월 9억5000만원까지 급등하는 등 집값이 과열 양상을 보이고 있다. 구리와 안양 동안구 역시 최근 1년 및 3개월 동안의 주택가격 상승률이 높다는 게 정부의 진단이다. 최근 2년 동안의 평균 청약경쟁률도 구리(15.2 대 1)와 안양 동안구(49.2 대 1) 모두 높은 수준이다. 광교는 3년 째 청약이 없었지만 A17블록 등 일부 택지의 분양이 남아 있는 상황이다.

앞으로 이들 지역에선 다주택자의 양도소득세가 최고 62%(3주택)까지 중과되고 장기보유특별공제가 배제된다. 1가구 1주택자의 비과세 요건은 ‘2년 보유, 9억원 이하’에서 ‘2년 거주, 9억원 이하’로 강화된다. 분양권 전매시 양도세율 도한 50%로 높아진다. 금융규제 또한 LTV 60%와 DTI 50%를 적용받는다. 청약 요건도 까다로워진다. 민간아파트 청약에서 1순위가 되려면 청약통잡 가입 후 2년이 지나야 하고 최근 5년 동안 아파트 청약에 당첨된 세대원이 없어야 한다. 다만 조정대상지역 공고(28일) 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우라면 양도세 중과 및 분양권 양도세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법 시행령 개정을 추진한다고 국토부는 밝혔다.

이 밖에 부산 기장군(일광면 제외)은 조정대상지역에서 해제됐다. 해운대구와 수영·남·동래·연제·부산진구는 여전히 조정대상지역으로 묶였다. 국토부 관계자는 “기장은 부산에서 유일한 군 지역으로 도심 지역인 다른 6개구와 시장 여건에 차이가 있다”면서 “기장군 일광면의 경우 최근 주택가격이 상승세인 데다 지역 내 개발 호재 등이 존재해 해제를 보류했다”고 설명했다.

부산진과 남구, 연제구, 수영구, 동래구, 해운대구는 연접해 있어 상호 시장 영향이 큰 데다 우수 입지를 중심으로 대규모 단지 청약이 예정된 상향이다. 국토부는 일단 조정대상지역 지정을 유지하면서 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링해 해제 여부 등을 면밀히 검토한다는 입장이다.

투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하지는 않았지만 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역은 집중모니터링지역으로 지정됐다. 서울에선 구로·금천·관악·광진·중랑·성북·강북·도봉·은평·서대문 등 투기지역으로 지정되지 않은 10개구다. 이 밖에 지역은 성남 수정구와 용인 기흥구, 대구 수성·중·남구, 광주 광산·남구 등지다. 이들 지역이 과열되거나 과열될 우려가 크다고 판단될 경우 언제든 투기지역 또는 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정하는 등의 조치를 취할 계획이라고 국토부는 밝혔다.

◆“공공택지 30여곳 추가 개발”

국토부는 이미 발표한 14곳의 신규 공공주택지구 외에도 30여곳의 공공택지를 추가로 개발할 계획이라고 밝혔다. 앞서 신혼희망타운 등 신혼부부 주거지원방안을 발표하면서 성남복정과 구리갈매역세권 등 14개 택지 6만2000가구 규모의 입지를 확정했다. 이번에 신규로 개발 계획을 밝힌 택지는 약 30만가구 수준이다.

이 가운데 지자체 협의가 완료된 곳의 구체적 입지는 다음 달 공개할 예정이다. 나머지 지역은 주민 의견수렴과 지자체 협의 절차를 거쳐 입지가 확정되는 대로 단계적으로 발표한다. 국토부 관계자는 “이를 위해 한국토지주택공사(LH)와 서울시, 경기도 등 관계기관과 함께 태스크포스(TF)를 꾸려 신규부지 발굴, 개발 절차이행 등을 정례적으로 점검할 계획”이라고 밝혔다.

한편 국토부는 이날 배포한 보도자료에 주택 수급이 통계 자료를 포함시켰다. 최근 집값 불안이 수급 불균형에서 초래됐다는 일각의 지적에 대한 우회적인 반박이다. 국토부는 국토연구원 자료를 인용해 가구와 소득, 멸실을 감안한 연평균 신규 주택수요는 서울 5만5000가구, 수도권 22만1000가구로 추정된다고 밝혔다. 이미 분양된 물량과 정비사업 진행 정도, 인허가 전망 등을 감안한 향후 5년 동안의 연평균 신규 주택공급은 서울 7만2000가구, 수도권 26만3000가구여서 수요를 웃도는 수준이라고 국토부는 설명했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com