"고가주택 혜택 과도" 지적에 조정지역 1주택자 장기보유특별공제도 축소
초고가 1주택 종부세 증세 대상도 '공시가 9억원 초과'로 좁혀지나 촉각

정부의 양도소득세와 종합부동산세 등 집값 안정을 위한 과세 정책이 다주택자를 넘어 고가의 집 한 채를 보유한 1주택자로 향하고 있다.

거주주택이 아니거나 단기 시세차익이 목적인 경우에 대해서는 양도세 부담을 강화하고 장기보유특별공제 혜택을 축소하는 방안도 논의되고 있어 일부 실수요자들의 세부담이 늘어날 수도 있을 전망이다.

전문가들 사이에는 주택경기 침체와 보수정권을 거치며 느슨해진 양도소득세와 종합부동산세 규제가 참여정부 이상으로 강화될 것이라는 예상도 나온다.

5일 정부, 여당과 부동산 전문가들에 따르면 현재 당정청을 중심으로 1주택자라도 특정 인기지역에 단기 투자목적의 가수요가 몰리는 것을 막기 위해 단기 양도세율을 높이는 방안이 논의되고 있다.

현재 일반 주택 양도세율은 1주택자의 경우 보유기간이 1년 미만인 경우 양도차익의 40%, 1년 이상인 경우 6∼42%의 일반과세가 부과된다.

여기에다 서울 등 43곳의 청약조정지역에서는 이 세율에서 2주택자의 경우 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트가 가산된다.

정부는 현재 이 세율을 참여정부 수준으로 늘리는 것을 검토 중인 것으로 전해졌다.

참여정부 시절인 2003년에는 당시 양도세가 실거래가로 과세된 투기지역에 대해 보유기간이 1년 미만의 경우 50%, 1∼2년 미만은 40%, 2년 이상인 경우 9∼36%가 적용됐다.

현재 청약조정지역 내 분양권 양도세율이 보유기간과 관계없이 50%인 것을 감안하면 1∼2년 미만 단기 보유자의 양도세율이 40∼50% 수준으로 높아질 가능성이 크다.

정부는 특정 지역에 투자수요가 몰리는 것을 막기 위해 현재 청약조정지역내 1주택자의 양도세 비과세 요건 중 실거주 기간을 2년에서 3년으로 늘리는 방안을 검토중이어서 단기 양도세율까지 올리면 시세차익을 노린 가수요가 줄어들 것으로 전문가들은 보고 있다.

1주택자가 주택을 3년 이상 보유한 경우 부여하는 장기보유특별공제(장특공제) 혜택도 축소될 전망이다.

현재 1주택자는 주택을 3년 이상 보유하는 경우 1년에 8%씩, 10년 이상 보유하면 최대 80%까지 양도세가 감면된다.

과거 참여정부 당시에는 15년 보유시 연 3%씩, 최대 45%까지만 공제해줬는데 이명박 정부 당시 주택가격이 급락하고 시장이 침체되자 완화한 것이다.

그러나 최근 집값이 상승하면서 장특공제로 인해 고가주택의 양도세가 크게 줄어 주택 부자들이 혜택을 본다는 지적이 나오고 있다.

앞서 재정개혁특위도 7월에 보유세 개편안을 권고하면서 부동산 관련 세제개혁 과제로 1주택자에 대한 장기보유특별공제 합리화를 언급한 바 있는 만큼 장특공제가 종전보다 축소될 가능성이 큰 상태다.

현재 청약조정지역 내 10년 보유 기준 최대 80%인 장특공제를 60%로 낮추거나, 최대 80% 감면 혜택을 받을 수 있는 보유기간을 현행 10년에서 15년으로 늘리는 방안이 논의되고 있다.

전문가들은 여기에 더해 청약조정지역 등 시장 과열이 우려되는 곳에서는 2년 또는 3년의 실거주 기간을 채워 양도세 비과세 요건을 갖춘 경우에 한해 장기보유특별공제 최대 공제율을 적용하는 방안도 도입할 수 있을 것으로 보고 있다.

다만 장특공제가 대폭 축소되면 주택을 오래 보유할수록 시세차익이 커지는 만큼 집을 단기 보유한 사람보다 장기 보유한 1주택 실수요자의 세부담이 커질 수 있다는 점에서 우려의 목소리도 나온다.

정부는 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 기간은 현행 3년에서 2년으로 단축할 방침이다.

2012년 박근혜 정부 초기 침체한 주택거래를 살리기 위해 일시적 1가구 2주택자의 양도세 비과세 기간을 2년에서 3년으로 늘렸는데, 이를 다시 2년으로 줄이는 것이다.

이는 최근 매물 난이 심각한 가운데 갈아타기 수요의 주택 매도 시기를 1년 이상 앞당기는 효과가 있을 것으로 예상된다.

이번에 재차 강화될 것으로 보이는 종합부동산세도 다주택자와 함께 고가 1주택자를 겨냥한다.

장하성 청와대 정책실장은 지난 10일 언론 인터뷰에서 종부세 부담을 높일 초고가 주택의 범위를 '공시가격 9억원 초과, 시세 13억원 이상 주택'이라고 답했다.

이 기준을 적용하면 집이 한 채만 있어도 종부세 부과 대상이 되는 사람들이 모두 종부세 증세 대상이 된다.

정부는 앞서 세제개편안에서 과세표준 12억원, 시세 약 23억∼25억원 이상 주택의 종부세율을 중과하는 데 초점을 뒀는데 장 실장 말대로라면 공시가격 9억원 초과 1주택자의 종부세가 크게 늘어날 가능성도 있다.

이 경우 강남권 주택의 경우 상당수, 강북은 중대형 아파트 일부 주택을 보유한 1주택자들이 사정권에 들어 조세저항이 만만치 않을 것으로 예상된다.

정부는 현재 '초고가 주택'의 범위에 대해서는 논의가 진행 중이라는 입장이다.

/연합뉴스