주택 보유자 조정대상지역서 신규 구입후 임대등록 시 양도세 중과
등록 임대 활성화 차질…정부 "투기 수요만 차단, 등록은 계속 늘 것"

정부가 9·13 대책에서 임대사업자에 대한 세제와 대출 혜택을 축소함에 따라 임대 활성화 정책이 도입된 지 1년 만에 적잖은 수정이 가해졌다.

양질의 임대를 공급하겠다는 취지로 국가에 정식으로 등록한 임대 주택에 세제와 대출, 건강보험료 등 각종 혜택을 몰아주겠다고 약속했던 정부는 다락같이 오르는 집값 앞에서 정책 변경을 단행했다.

임대 등록 활성화는 현 정부가 부동산 정책 중 가장 역점을 두고 추진한 제도인 만큼 손바닥 뒤집기식의 번복으로 정부 스스로 정책의 일관성을 걷어찼다는 비판을 피하기 어렵게 됐다.

13일 발표된 부동산 대책에서 정부는 임대사업자에 대한 세제·대출 혜택을 축소했다.

우선 1주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 주택을 사서 임대 등록을 하면 양도소득세 중과를 하고 종합부동산세 합산 과세를 하도록 했다.

현재는 조정대상지역에서 다주택자가 8년 장기 임대 등록한 주택을 양도할 때 양도세 중과에서 제외하고, 8년 장기 임대 등록한 주택은 종부세 합산이 배제되고 있다.

또 등록 임대주택의 양도세 감면 요건에 주택가액 기준이 신설돼 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에만 적용된다.

투기지역과 투기과열지구 내 주택 담보 임대사업자 대출의 주택담보대출비율(LTV)은 40%로 설정됐다.

이뿐 아니라 투기지역과 투기과열지구에서 주택을 구입해 임대로 내놓는 매입임대에 대해서는 주택도시기금 융자가 전면 중단된다.

당초 취지와 달리 기금 융자가 투기적 목적의 주택 구입에 악용되고 있다는 판단에 따른 것이다.

정부는 임대주택 등록을 활성화하려고 각종 세제 및 대출 혜택을 줬는데, 일각에서 제도의 취지와 달리 새집을 사면서 각종 규제를 피해 가는 수단으로 임대 등록을 하는 경우가 많아 부득이 혜택을 축소하게 됐다고 설명한다.

정부는 작년 8·2 부동산 대책 때 임대주택 등록 활성화 방안을 도입하겠다는 방침을 밝혔고 그해 12월 13일 방안을 발표했다.

올해 4월부터 다주택자 등에 대해 양도세 등의 과세를 강화하는 대신 등록한 임대사업자에 대해서는 세금을 감면해준다는 것이 기본 골격이다.

세금이 줄어들면 이를 근거로 부과되는 건보료도 준다.

그러나 양도세 중과가 4월 시행되면서 주택 시장에 매물이 급격히 줄었다.

4월 이후 양도하는 주택이 아니라 취득분부터 양도세 중과를 적용했다면 매물이 줄지 않았을 것이라는 지적이 나온다.

여기에 다주택자들이 규제를 피하려고 집을 등록 임대로 돌린 것이 더욱 시장에서 매물이 부족하게 만들었다.

임대 등록 활성화 대책에 힘입어 등록 임대는 올 상반기 큰 폭으로 늘었다.

신규 등록된 임대주택 사업자는 올해 1월 9천31명에서 2월 9천199명에 이어 3월 3만5천6명으로 대폭 증가했고 이후에도 매달 6천∼7천명이 새로 등록해 1∼7월 신규 등록한 임대사업자는 8만539명에 달한다.

그러나 이번 대책으로 등록 임대에 대한 매력이 떨어질 수밖에 없어 등록 임대 활성화는 차질이 불가피하게 됐다.

정부에 등록된 임대주택은 4년이나 8년 등 임대 의무기간 내 임대인이 안정적으로 거주할 수 있고 임대료 인상폭이 연 5% 이내로 제한돼 세입자는 사실상 전월세 상한제 주택에서 사는 것과 같은 주거 안정을 누릴 수 있다.

그동안 정부가 임대 등록에 적극적으로 나선 것은 이런 이유에서였다.

2016년 기준으로 전체 1천937만 가구 중 자가거주 1천102만 가구(자가점유율 56.8%)를 제외한 835만 가구가 임차가구이고, 이 중에서도 공공임대 등을 제외한 580만 가구가 임대차시장에서 전월세 형태로 거주한 것으로 파악된다.

올해 1∼7월 8만여명의 집주인이 임대사업자로 등록했지만 여전히 많은 세입자는 잦은 이사와 과도한 임대료 상승 등으로 주거불안에 수시로 노출돼 있다.

국토교통부 관계자는 "세제혜택 축소는 1주택 이상 소유자가 시장과열 지역에서 신규로 주택을 취득해 임대주택으로 등록을 하는 경우로 한정돼 있다"며 "일부 투기적 수요를 차단하기 위해 규제를 강화했기에 임대 등록은 계속 늘어날 수 있을 것"이라고 말했다.

/연합뉴스