[집코노미] "2006년과 다르다"…서울 집값이 오르는 진짜 이유

무주택자의 공포가 빚은 상승장
8·2 조치의 구조적 모순인 이유

서울 아파트 시장이 급등을 지속하고 있습니다. KB국민은행 자료에 따르면 9월 3일 기준 주간상승률은 0.95%로 이는 2006년 11월 13일 이후 12년만에 처음입니다.

작년 평균 주간 상승률이 0.11%라는 점과 주간 상승률이 0.2%만 넘어도 급등 수준이라고 평가하는 것을 감안하면 현재의 상승세는 놀라움 그 자체입니다. 역사적으로 보아도, KB국민은행 주간 통계가 시작된 2003년부터 지금까지 주간 상승률이 0.9%를 넘었던 적은2006년 10월 23일부터 11월 13일까지 4주에 불과했으니, 이번 상승은 다섯 번째와 여섯 번째로 역사에 기록될 것입니다.

◆무주택자의 공포가 빚은 상승장

무주택자 입장에서는 참여정부 때의 악몽이 재현되는 것입니다. 2006년에는 두 차례의 상승장이 있었습니다. 2006년 봄 이사철에 있었던 상승장은 그 이전과 마찬가지로 투자자들이 주도하는 상승장이었습니다. 2005년에 있었던 8.31 조치 때문에 눌려있던 시장 에너지가 2006년 봄 이사철을 계기로 폭발하면서 1차 상승을 가져온 것입니다.

그런데 2006년 가을에 있었던 상승장은 실수요자들, 정확히는 무주택자들이 주도한 상승장이었습니다. 돌이켜 보면 가슴 아픈 상승장이었습니다. 2006년 1차 상승장은 탐욕이 빚은 결과였다고 하면, 2차 상승장은 공포가 빚은 결과였기 때문입니다.

2000년대 초반의 상승장은 어쩌면 당연한 귀결이었습니다. IMF외환 위기를 극복하고자 DJ정부에서는 인위적인 인플레이션을 일으키기로 결정합니다. 이에 1998년과 1999년에 걸쳐 통화량이 40%나 늘어나게 됩니다. 시중에 돈을 마구 풀어서 경기가 다시 살아나기를 바란 것입니다. 문제는 돈이 풀리는 만큼 돈의 가치가 떨어진다는 것입니다. 이에 따라 자산의 값은 오르게 되는 것이 자연스러운 일이고, 이는 경제의 기본 원리입니다.

그럼에도 불구하고 IMF 직후, 사람들의 공포 심리를 이용하여 “아파트 투자의 시대는 끝났다”, “잃어버린 일본의 10년을 봐라”와 같은 류의 책들이 베스트셀러가 되고, 어떤 하락론자는 국민소득과 인구 추이 등 여러 지수를 이렇게 저렇게 넣어서 강남 집값은 절대 평당 1000만원이 넘을 수 없다는 공식을 만들기도 했던 시절입니다. 문제는 이런 말에 넘어가서 내집 마련을 늦추거나 하나 있던 집 마저 홀랑 팔아버리는 사람들이 속출했던 것입니다.

그 후 2000년대 초반에 들어와서 집값은 급등하게 됩니다. 전국 아파트 매매가 상승률이 2001년에는 14.55%, 2002년에는 22.78%를 기록했던 것입니다. 순간의 판단 착오로 빚어진 결과입니다.

하지만 이런 무주택자들에게도 믿는 구석이 있었습니다. 참여정부 들어서면서 집값을 잡아 줄거라 믿었기 때문입니다. 더욱이 정부에서 강남 집값을 잡기 위하여 대체지로서 용산 쪽을 대대적으로 개발하겠다고 하고, 한편으로는 분당 옆의 요지에 대규모 신도시를 새로 조성하겠다고 발표한 것입니다. 이것이 판교입니다.

판교만 당첨되면 인생 역전이라는 생각이 그 당시 무주택자들에게 퍼지면서, 2005년과 2006년 봄의 상승장에서도 심리적으로 버터 낼 수 있었던 것입니다. 그런데 2006년 가을 판교 청약이 시작되니, 이런 무주택자들이 몰리면서 단지에 따라 수십대 일에서 수백대 일의 경쟁률을 기록하게 됩니다. 수많은 무주택자들 중에서 극히 일부만 로또에 당첨된 것입니다.

문제는 판교 청약의 자격을 유지하고자 무주택으로 남은 사람들입니다. 당첨자는 극히 일부이고, 나머지는 조명이 꺼진 무대 밖의 청중일 따름이었습니다. 그제서야 현실이 눈에 보이기 시작한 것입니다. 침몰하는 타이타닉호에서 마지막 구명 보트가 떠났다는 것을 안 승객들의 심정이 이러했을 것입니다.

사람들이 이성을 잃기 시작했습니다. 공포감이 이성을 마비시켰기 때문입니다. 그리하여 본인이 감당할 수 없는 수준의 대출을 받아서 집을 사기 시작합니다. 역사상 최고치를 기록했던 2006년 가을 상승장이 시작된 것입니다. 소위 하우스 푸어가 양산된 시기가 이때입니다. 거래량도 역대 최고치를 기록하게 됩니다.

문제는 불행하게도 2008년 리먼브러더스 사태로 촉발된 국제금융위기가 우리나라를 덮쳤다는 것입니다. 이에 따라 서울 집값도 하락세를 면치 못하면서 2013년까지 5년간 하락장을 경험하게 됩니다.

시간은 더 흘러 2018년이 되었습니다. 2017년 8.2조치로 인해 눌렸던 시장에너지가 1사분기에 분출되면서, 시장은 반등에 성공했습니다. 하지만 8.2 조치의 실질적인 효력 발생 시점인 2018년 4월로 넘어오고, 정부의 으름장이 더해지면서 2사분기의 서울 주택 시장은 상승폭을 크게 줄였습니다.

하지만 이는 2차 상승을 위한 에너지 축적 기간에 불과했던 것입니다. 2018년 8월부터 시작한 2차 상승의 원인은 8.2조치로 인해 눌렸던 시장 에너지가 1차 상승 때 충분히 소진되지 않았다는 점과 8.2 조치의 부작용 때문입니다.

◆박원순 시장 때문에 올랐다고?

많은 사람들은 용산과 여의도를 통째로 개발하겠다고 한 박원순 시장의 싱가포르 선언을 그 원인으로 삼는데, 그것은 원인의 일부에 불과합니다. 오를 때가 되어서 오른 것이지, 그것 때문에 오른 것이 아닙니다.

물론 싱가포르 선언 이후 투기적인 수요가 용산이나 여의도 인근으로 일부 들어갔을 것으로 추정됩니다. 이 때문에 박 시장의 용산/여의도 개발 보류 발언이 나온 8월 26일까지 한 달 간의 상승률을 보면 용산구가 3.76% 올랐고, 영등포구가 2.84%가 올라서 서울 평균 2.38%를 상회했습니다. 하지만 같은 기간 동안 양천구도 3.35%, 동작구도 2.91%가 올라서 영등포구 보다 높은 상승률을 보였습니다. 물론 양천구나 동작구도 여의도의 접근성이 좋으니 여의도가 개발되면 좋아질 것으로 예상되어 오를 것이라고 해석할 수도 있습니다.

그러면 같은 기간 동안 2.77%나 오른 도봉구는 어떻게 해석해야 하나요? 도봉구에만 용산이나 여의도로 출근하는 사람이 많아서 거기만 오른 것이라고 우기지는 못할 것입니다. 물론 시장이 민감해져 있기 때문에 작은 재료에도 예민하게 반응하는 것은 당연합니다. 하지만 서울 전체의 상승을 싱가포르 선언에 책임을 돌리는 것은 희생양 찾기에 불과합니다.

만약 그 가설이 맞는다면 박원순 시장의 개발 보류 발언이 나왔던 이후에는 집값이 떨어져야 할 텐데, 앞의 표에서 본 것과 같이 그 이후 상승 폭을 더 키운 것입니다.

결국 현재 집값을 올리고 있는 것은 8.2 조치의 구조적인 모순 때문입니다.

◆매물 부족이 단기 원인

그러면 왜 집값이 오르고 있을까요? 장기적으로는 서울에 양질의 주택이 부족하다는 것이지만, 단기적으로는 시장의 매물 부족 때문입니다. 쉽게 말해 서울에 집을 사려는 사람은 많은데, 팔려는 사람이 적어서입니다. 시장 제1법칙인 수요와 공급 곡선에서 공급이 급격히 줄어든 것입니다. 서울에 집을 사려는 사람이 많은 것은 서울 집값이 더 오를 것이라는 믿음이 시장에 퍼져나갔기 때문입니다. 지금이라도 안 사면 영영 서울에서는 내집을 소유할 수 없다는 불안감이 시장에서는 강력한 매수세로 등장한 것입니다. 더구나 집값이 떨어지는 지방에 사는 사람조차도 자신의 자산을 지키기 위해 지방 집을 팔고, 서둘러 서울에 집을 사려는 것입니다. 이러니 시장에는 집을 사려는 사람이 넘쳐나는 것입니다.

반대로 집을 팔려는 사람은 급격히 줄어들고 있습니다. 그 이유는 무엇일까요? 첫 번째, 집은 주거의 수단이기도 하지만 자신의 자산을 담아두는 그릇입니다. 자산의 70~80% 정도가 집에 잠겨 있다고 보면 됩니다. 그런 상태에서 앞으로 집값이 더 오를 것 같다고 하면, 팔려는 사람이 없는 것입니다. 그런데 이를 인간의 탐욕으로만 해석하기는 곤란합니다. 한 채 있는 집을 팔았는데 다른 집값이 더 올라서 사지 못하는 경우가 생길 수도 있다는 두려움 때문에 집을 팔지 못하는 것입니다.

두 번째, 8.2 조치가 매물이 나오지 못하도록 구조적으로 막고 있기 때문입니다. 다주택자가 42개 조정 대상 지역에서 집을 팔려고 하면 기존 세금에 양도차익의 10~20%를 더 내야 합니다. 또한 임대 사업자는 의무 보유 기간인 8년 이내에는 집을 팔 수 없습니다. 안정적인 임대 물건을 확보하고자 법을 만들었지만, 시장에 매물을 8년간 나오지 못하게 하는 역효과를 낸 셈입니다.

더 심각한 것은 1가구 1주택자도 예전에는 2년 보유만 하면 자유로이 팔 수 있었는데, 앞으로는 3년을 보유해야 하고, 그 집에서 3년을 꼭 살았어야만 팔 수 있는 자격을 주는 방향으로 법을 개정한다고 합니다. 1주택자의 매물도 나오기 어려운 구조로 만들겠다는 것입니다.

이렇게 구조적으로 사람들이 집을 파는 것을 막고 있으니, 시장에 매물이 사라지게 된 것이고, 수요 공급의 법칙에 따라 집값이 급등한 것입니다.

◆서울 집값 떨어질까

그러면 결론적으로 서울의 집값은 떨어질 것인가? 아닙니다. 정부 대책으로 일시적으로 조정을 받을 수 있지만 더 오를 것입니다. “더 오를 것으로 보인다.”나 “더 오를 가능성이 있다고 여겨진다” 같은 뜨뜻미지근한 표현을 쓰지 않고 “오를 것입니다.”라고 단정적으로 이야기하는 이유는 8.2 조치의 모순점이 시장에 지속적으로 악영향을 끼칠 것이기 때문입니다.

더 나가 현 정부는 이번 사태의 주된 원인인 8.2 조치를 철회할 의사가 전혀 없는 것으로 보입니다. 최근에 나오는 발언이나 행동을 보면, 여기서 물러서면 끝장이라는 생각이 있는 듯 합니다. 더 나가 현 정부는 참여정부 시절의 제도가 역사상 가장 훌륭한 제도였다고 착각하고 있습니다. 그래서 모든 제도를 참여 정부 시절로 돌려놓으려 하는 것입니다. 문제는 현 정부의 의도 대로 될수록 서울의 매물 부족 현상은 지속되고, 지방과의 양극화는 더 심화된다는 것입니다.

그러면 ‘당분간’이란 언제까지 일까? 2006년에 서울 집값이 오르다가 2008년부터 집값이 떨어진 것처럼, 이번에도 2년 후에 집값이 떨어질까요? 그러면 내년에는 집을 팔아야 하나요? 걱정이 많을 것입니다.

그것은 아닙니다. 2008년부터 집값이 떨어졌던 것은 우리나라 주택 시장만의 문제라기 보다는 리먼브러더스 사태로 촉발된 국제 금융 위기 때문입니다. 이 시기에 대부분의 나라의 집값이 모두 큰 하락 폭을 경험했습니다. 우리나라의 하락 폭은 오히려 적은 편이었지요.

물론 앞으로 2년 후에도 미국에서 그런 문제가 또 발생한다면, 12년의 간극을 두고 데자뷰 현상이 발생할 것입니다. 하지만 지금으로서는 미국에서 12년 전 같은 일이 발생하는 것을 기다리는 것보다 로또를 사서 당첨되는 것이 더 확률이 높아 보입니다.

2006년과 2018년 주택 시장은 판박이라 할 수 있습니다. 2006년 3월부터 12월까지 9개월간 서울 아파트 값은 19.50%가 오른 반면 지방 소재 5대 광역시는 1.25% 상승에 그쳤습니다. 한편 최근까지 9개월간 서울 아파트 값은 9.25%가 오른 반면 지방 소재 5대 광역시는 0.21% 상승에 그쳤습니다. 상승폭만 다르지 그 흐름은 비슷한 것으로 보입니다.

하지만 큰 차이가 있습니다. 2006년 당시에는 서울 아파트 값에 거품이 있었지만, 지금은 거품이 있다고 보기는 어렵기 때문입니다.

서울에 버블이 아직은 끼지 않았기 때문에 추가 상승 여력이 있다고 하면, “아싸~”하면서 여기 저기 아무데나 막 사놓고, 나중에 아기곰 때문에 망했다는 사람이 꼭 한 두 명씩 나옵니다. 누가 거기 사라 했나요? 자기 맘대로 이상한 곳에 사놓고 남의 탓을 하는 것입니다.
그러면 서울에 집을 사려는 사람이라면 어떻게 하는 것이 좋을까요? 고평가된 지역보다는 저평가된 지역이 유리합니다. 하지만 그것으로 끝나는 것이 아니고, 그 중에서 호재가 있는 곳을 고르면 됩니다.

물론 호재가 있는 곳이 고평가되는 경우가 많습니다. 그러나 “앞으로 이 지역이 좋아질 테니, 매도가를 높게 받아야 해”라는 것은 미래에 진짜 그 지역이 좋아졌을 때의 상승분을 현 소유자가 취하겠다는 논리입니다. 물론 자본주의 사회에서 “적당히 먹고 매수자에게도 이익을 남겨주지”라고 말한다고 “네”할 사람은 없습니다. 아마도 “너나 잘해”라는 핀잔이 돌아올 뿐입니다.

그러면 어찌하면 될까요? 매수자가 그 가격에는 안 사주면 됩니다. 미래의 상승분을 매도자가 모두 취한다면, 매수자는 수익이 없는 것입니다. 그런 거래는 할 필요 없습니다. 그러므로 현 시세 또는 호가가 과연 저평가되었는지, 아니면 고평가 되었는지를 따져보고 매수 여부를 결정해야 하는 것입니다.

현재의 시장 상황은 정부의 잘못된 정책으로 나타난 일시적인 문제점, 다시 말해 매물 부족 때문에 생긴 현상입니다. 다시 말해 시장에 매물이 없으니, “이 가격에 사려면 사고, 말려면 말고”식으로 던지는 매물을 받아줄 이유가 없는 것입니다.

특히 직전 실거래가에 비해 10% 이상 비싸거나, KB국민은행 시세에 비해 10% 이상 비싼 매물이라면 절대 사면 안 됩니다. KB국민은행 시세가 잘못된 경우에는 국민은행에 전화하면 시정해줍니다.

예를 들어 어떤 지역의 실거래가가 5억원이었다고 하면, 5억 1000만원이나 5억 2000만원이라는 호가는 자연스러운 것입니다. 그런데 갑자기 호가가 6억원으로 뛴다면 절대 사면 안됩니다. "그것밖에 매물이 없다는데도요?" 집 못 사서 병 났나요?

다른 사람은 모두 5억원 이하에 샀는데, 혼자 6억원에 샀다고 가정해 보지요. 이러다 경기가 조금 꺾이거나 정부의 규제로 인해 집값이 5억 5000만원에서 횡보한다고 해보지요. 다른 사람들은 모두 5억원 이하에 사서 수익이 크게 났지만, 혼자 5000만원이라는 손실을 보는 것입니다. 거래가 따라 붙지 않는 호가는 나중에 쉽게 꺾어집니다.

정부에서 생각을 바꾸지 않는다면, 더구나 지금 해온 방식대로 더 열심히 한다면, 서울 집값을 잡기는 어려울 것입니다. 하지만 이는 평균적인 의미의 말이지, 결코 아무거나 아무 가격에 마구 사라는 것은 아닙니다.

글=아기곰
정리=집코노미