방치했다 빼앗길라…내몸 관리하듯 고향땅도 돌보세요

추석 명절은 평소엔 돌아보지 못한 전답, 고향집, 선산 등 고향 부동산을 둘러볼 수 있는 기회다. 부동산 전문가들은 명절에 시간을 내 고향 부동산을 점검하고 친인척들과 부동산 관리 방법에 대해 의논하라고 조언한다. 마냥 방치해 뒀다간 소유권 분쟁과 송사 등 뜻하지 않은 일에 휘말릴 수 있어서다.

◆종중 부동산은 공동명의로

친인척간 종중 부동산의 소유권 등을 미리 정리하고 관리하면 갈등을 사전에 예방할 수 있다고 전문가들은 말한다. 고향 땅을 두고 벌어지는 문제 중 흔한 것이 종중 땅과 선산 등의 소유권 분쟁이다. 종중 부동산은 종손 명의로 단독 등기된 경우가 많다. 이 경우엔 종중 부동산 매도·상속·증여 등의 권한이 종손에게만 있는 셈이다. 어느날 종중에 통보 없이 부동산을 처분해 버려도 다른 가족들은 사실상 대처할 방법이 없다. 이런 일을 방지하기 위해선 종중 부동산을 종중 법인이나 친인척 공동명의로 돌려놓는 것이 좋다. 기존 종중 부동산 소유권이 누구에게 있는지 확실치 않다면 등기부를 떼어보면 된다.

고향 부동산 경계를 다시 한번 체크하는 것도 필요하다. 고향 땅은 등기부와 토지대장, 지적도 등을 통해 면적 등을 확인할 수 있다. 측량해 경계를 바로 잡아두는 것도 좋다. 향후 옆 땅 소유자 등과의 분쟁을 미연에 방지할 수 있어서다. 판례에 따르면 토지 매매 시 소유권 범위는 특별한 사정이 없는 한 현실 경계가 아니라 공부상 경계를 기준으로 결정된다. 김경래 오케이시골 대표는 “시골 땅은 실제 알고 있는 것과 다르게 지적의 경계가 변한 경우가 많기 때문에 현재 경계를 정확히 알려면 지적공사에 의뢰해 경계측량을 해야 한다”며 “이때 인접한 땅의 지주들에게 미리 측량 사실을 알리고 입회하도록 하는 것이 좋다”고 조언했다.

고향 땅을 직접 답사해 이용·소유 관계를 확인할 필요도 있다. 20년 이상 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자에게 소유권을 인정하는 시효취득 제도가 있어서다. 일단 본인이나 가족 소유 고향 땅을 다른 사람이 점유·사용하고 있는지 확인해야 한다. 만약 토지 이용자가 있다면 당사자를 만나 임대차·사용대차 계약서를 받아두는 것이 좋다.

◆상속, 女권을 챙겨라

추석 명절에 온 가족이 모였을 대 부동산 관리와 상속 문제를 놓고도 형제 등 가족 간 가이드 라인을 미리 마련해 놓는 것이 좋다. 서로 모인 자리에서 각자 입장을 얘기하고 충분히 토의하면 향후 분쟁 가능성을 줄일 수 있어서다.

상속 분쟁은 부모가 사망한 이후에 한 사람이 재산을 대부분 차지한 경우, 출가한 딸에게는 재산을 배분하지 않는 경우, 재혼한 배우자가 상속재산을 가로챈 경우 등에서 많이 발생한다. 부모가 사망하기 전에 재산 배분에 대해 명확히 정리해 두지 않았을 때 예외 없이 분쟁이 생긴다.

유언이 없는 경우에는 공동상속인들(배우자 및 자녀) 사이의 협의에 의해 상속재산을 분배하거나 또는 법정상속분에 의한 분배가 이루어져야 한다. 배우자를 제외한 자녀들의 법정상속분은 특별한 사정이 없는 한 균등하다.

유언이 있었더라도 상속인(배우자 자녀 등)에게 최소한의 상속분인 유류분이 있다는 점도 알아두면 좋다. 예를 들어 부모님이 장남에게 모든 재산을 남겨준다고 유언했다고 치자. 그래도 다른 형제들도 최소한의 상속분은 물려받을 수 있다. 이게 유류분이다.

◆조상묘가 사라졌다?

나도 모르는 새 내 땅에 남의 조상 묘가 있는 경우가 많다. 이 경우엔 '분묘기지권' 성립 여부가 중요하다. 분묘기지권이란 타인 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 분묘와 주변의 일정 부분 토지를 사용할 수 있는 권리다.

2001년 이전 생긴 묘는 다음과 같은 경우 분묘기지권이 성립한다. △토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 △소유자 승낙 없이 분묘를 설치한 뒤 20년간 평온 · 공연하게 분묘를 점유하고 있는 경우 △내 땅에 분묘를 설치한 뒤 분묘를 따로 이장한다는 특약 없이 땅을 처분하거나 소유권을 유보한 경우 등이다. 분묘기지권은 분묘를 지속적으로 관리하는 한 유지된다. 다만 존속기간을 약정한 경우는 그 기간만 존속된다.

로티스합동법률사무소의 최광석 변호사는 "분묘기지권이 성립하는 묘지라면 땅 주인이 함부로 이장할 수 없고,분묘 수호자는 땅 주인의 이장 요구에 응하지 않아도 된다"고 설명했다. 따라서 동의 없이 훼손한 사람에겐 민 · 형사상 책임을 물을 수 있다.

분묘기지권이 성립하지 않는 묘지는 땅 주인이 이장할 수 있다. 연고자가 있으면 문서로 개장을 통보해야 하고,연고자가 없으면 시 · 도지사의 허가를 받아 공고를 거친 뒤 이장한다. 법무법인 열린의 정충진 변호사는 "무연고 묘라도 법적 조치 없이 무단 개장하면 '장사 등에 관한 법률'에 의해 처벌받는다"고 말했다.

도로 건설,신도시 건설 등 공익목적으로 조상 묘를 수용당하는 경우엔 분묘기지권 성립 여부와 상관없이 이장에 응할 수밖에 없다. 다만 이 경우엔 감정평가를 통해 250만~300만원 정도의 보상금을 받는다.

◆조상 땅 찾기 서비스 이용

명절을 이용해 기존엔 몰랐던 조상 소유 토지가 있는지 알아볼 수도 있다. 각 지자체가 ‘안심상속 원스톱 서비스’를 운영하고 있다. 재산관리 소홀이나 불의의 사고 등으로 조상 소유의 토지를 파악할 수 없을 때 국토정보시스템을 통해 무료로 토지를 찾아주는 서비스다. 상속권자가 신분증, 사망자와의 관계가 기재된 제적등본이나 기본증명서, 가족관계증명서를 지참하고 각 시청이나 읍·면·동 사무소로 방문하면 조상의 토지소유현황을 문자 또는 우편으로 받아볼 수 있다. 조회를 통해 조상 땅을 찾았다면 본인이 관할 등기소에 등기부 등본, 소유자 주소지의 거주사실 등을 확인 후 상속등기 절차를 마치면 된다. 만약 조상들이 사들인 땅이라도 이미 선의의 제3자에게 소유권이 넘어갔다면 이 땅은 조회할 수 없다.

◆섣부른 신규 투자는 금물

명절에 친인척들과 부동산 이야기를 하다 보면 투자 정보에 솔깃해지기 쉽다. 고향 인근 땅을 두고도 투자 이야기가 나오기 십상이다. 하지만 자신이 잘 모르는 땅을 무턱대고 사들이는 것은 금물이다. 땅은 더욱 그렇다. 개별 필지마다 용도 제한이 다르고, 입지에 따라 가치가 천차만별이다.

전문가들은 개별 호재만을 보고 토지에 투자하는 것은 위험하다고 지적한다. 호가는 단기에 확 올라도 토지의 활용 가치가 따라서 급등하긴 힘들어서다. 최근 남북한 화해 무드로 인해 관심이 몰린 경기 북부 등 접경지역 토지 시장이 그런 예다. 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “토지는 개별 분석이 꼭 필요하고, 향후 개발에도 각종 요인이 복합적으로 작용한다”며 “실현 여부가 불분명한 개별 호재에 의존한 투자는 위험하다”고 지적했다.

이른바 ‘기획부동산’도 조심해야 한다. 기획부동산은 통상 대형 필지를 소형 필지로 나눠 분양하는 식으로 영업한다. ‘갖고만 있으면 몇 배씩 시세차익을 볼 수 있다’고 홍보하는 경우가 많지만, 실상은 개발 가치가 없는 경우가 대다수다. 건축에 제약이 많거나 건축 인허가 자체가 불가능한 식이다. 실제로는 지적분할이나 분할등기가 이루어지지 않은 상태에서 가상으로 나눈 후 공유지분 투자를 유도하는 경우도 있다.

땅에 투자하기 전 현장답사가 필수라는 것이 전문가들의 중론이다. 이창동 밸류맵 리서치팀장은 “토지는 일반 주택과 달리 권리관계가 복잡할 수 있고 개발 가치도 제각각이라 단순히 등본이나 지도만 보고 투자를 결정해선 안 된다”며 “투자하기 전에 현장에 여러 번 가보고 향후 개발 계획 등을 꼼꼼히 알아봐야 한다”고 강조했다.

선한결 기자 always@hankyung.com

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[집코노미]"방치했다 빼앗길라"…내몸 관리하듯 고향땅도 돌보세요