달라진 내집마련 환경…"청약·매수 전략 새로 짜라"

무주택자, 인기지역 청약 적극 공략…급매물도 노려볼 만
1주택·분양권 소지자, 10월 청약 노려야…추가 주택 구입은 신중하게

정부의 9·13 부동산 수요대책과 9·21 공급대책으로 앞으로 청약 등 내집마련 환경도 크게 달라지게 됐다.

무주택자들은 상대적으로 금융권 대출이 쉽고 청약에서도 유리한 입지를 점하게 되면서 내집마련을 위해 취할 수 있는 선택지가 많아졌다.

신혼희망타운·신도시 등 공급 물량이 늘면서 인기 지역, 인기 단지에 골라서 청약할 수 있는 여유도 생겼다.

반면 1주택 보유자는 규제지역 내 신규 대출이 어렵고 청약 당첨 가능성도 작아지면서 갈아타기 계획에 차질이 불가피해졌다.

전문가들은 자신이 처한 상황과 선호 지역, 분양 일정 등을 고려해 득실을 따진 뒤 내집마련 전략을 새로 짜야 한다고 조언한다.

◇ 기회 넓어진 무주택자, 인기 지역 청약·급매물 공략
무주택자들은 이번 9·13대책으로 청약 또는 기존주택 매입 어떤 방법을 선택해도 무리가 없다.

일단 대출 제약이 크지 않은 만큼 자금 여력이 있는 경우 인기 지역의 기존 주택 매입을 검토해볼 만하다.

당장은 급매물이 많지 않고 호가도 높지만 시간이 지날수록 유주택자들이 내놓는 절세 매물이나 1주택자의 갈아타기 급매물이 늘어날 수 있다.

공시가격 9억원 이하 주택 구매 시 집값의 최소 40%부터 최대 70%까지 대출도 가능하다.

9억원 초과 고가주택을 구입할 때는 대출이 제한되지만 실거주 목적인 경우는 대출이 허용돼 실수요자에게는 별문제가 없다.

기존 주택을 매입하기 부담스러운 무주택자들은 무주택을 유지하면서 청약시장을 적극적으로 공략하는 게 좋다.

특히 신규 분양은 분양가가 시세보다 저렴하고, 저리의 중도금 대출도 가능해 당첨 가능성이 높다면 기존 주택을 사는 것보다 유리하다.

부동산114에 따르면 다음달부터 올해 연말까지 전국적으로 12만 가구의 새 아파트가 분양될 예정이다.

부동산114 김은진 리서치팀장은 26일 "이 가운데 위례·과천 등 수도권 인기지역과 서울 강남권 재건축, 강북 재개발 단지는 경쟁이 치열할 전망"이라며 "청약가점에서 유리한 무주택자들이 노려볼 만하다"고 말했다.

무주택 기간이 짧거나 청약가점이 낮은 3040 세대들은 정부가 9·21대책에서 발표한 수도권 공공택지 물량을 공략할 필요가 있다.

'3기 신도시' 20만 가구를 비롯해 중소 규모의 택지도 대부분 2021년 이후 본격적으로 분양이 시작됨에 따라 당장 청약 가점이 낮은 사람도 가점을 높일 기회가 있다.

특히 3기 신도시 물량은 서울∼1기 신도시 사이에 들어서 기존 신도시에 비해 입지여건도 양호할 것으로 보인다.

청약가점이 낮은 신혼부부들은 연말부터 공급되는 신혼희망타운을 공략하는 것도 방법이다.

신혼희망타운은 주로 공공택지에 공급되고 분양가도 주변 시세의 60∼80% 이내로 저렴하게 책정돼 일반 아파트보다 가격이나 당첨 가능성 측면에서 유리하다.

정부는 올해 말 위례·평택 고덕의 1천399가구를 시작으로 앞으로 10만 가구의 신혼부부용 주택을 공급한다.

실제 공급 물량은 2020년부터 순차적으로 늘어나는데 정부는 이번 9·21대책에서 공급 시기를 최대한 단축한다는 방침이어서 결혼을 앞둔 예비 신혼부부도 관심을 가질 만하다.

◇ 1주택자는 청약 서두르고 신규 주택매입은 신중해야
무주택자와 달리 1주택자들은 고민이 깊어질 전망이다.

9·13대책으로 인해 매매는 물론 신규 전세대출도 까다로워진 데다 청약 당첨 기회까지 줄었다.

청약조정지역 등 규제지역에서 1주택자는 신규 분양 시 추첨제 물량에 대해서만 1순위 당첨 기회가 있는데, 정부가 앞으로 추첨제 물량의 일부를 무주택자에게 우선 배정하기로 하면서 당첨확률이 낮아진 것이다.

현재 투기과열지구에서는 전용면적 85㎡ 초과 주택의 50%가, 조정대상지역(투기과열지구 제외)에서는 85㎡ 이하 25%·85㎡ 초과 70%가 추첨제로 공급돼 1주택자도 무주택자와 동등한 위치에서 당첨 기회가 있었다.

그러나 정부는 이번 9·13대책에서 앞으로 추첨제 물량 가운데 50∼70%를 무주택자에게 우선 배정하고, 나머지 30∼50%에 대해서만 1주택자에게도 당첨 기회를 주기로 했다.

그마저도 무주택 우선 공급에서 떨어진 무주택자와 추첨 경쟁을 벌여야 해 인기 지역의 당첨이 쉽지 않을 전망이다.

새 청약제도는 주택공급규칙 입법예고 등의 절차를 거쳐 오는 11월께부터 시행될 것으로 예상한다.

이에 따라 1주택자는 다음달 인기 지역에서 분양되는 추첨제 물량을 적극적으로 노려야 한다.

분양권·입주권 소지자도 앞으로는 무주택에서 배제돼 가점에서 불리해지는 만큼 제도 개선 전까지 당첨자 계약이 가능한 단지를 중심으로 청약 기회를 엿볼 것으로 예상된다.

1주택 이상 보유자가 기존 주택을 구입해 주택 수를 늘리는 것은 신중해야 한다.

일단 규제지역에서 신규 주택담보대출이 원칙적으로 제한되고 예외적으로 대출이 허용되는 경우에도 기존 주택을 2년 내 처분해야 하는 등 제약이 많다.

지난 14일 이후 규제지역에서 새로 구입한 주택은 임대사업자 등록에 따른 양도세·종부세 등 세제 혜택도 없어 투자 목적의 주택 구입은 재고해야 한다.

규제지역 내에서는 3주택 이상은 물론 2주택만 보유해도 종부세가 중과되는 만큼 주택 수를 늘리기 위해선 자신의 보유세 부담 능력도 고려해야 한다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석전문위원은 "9·13 규제로 앞으로 갭투자, 원정투자 등 투자 목적의 주택구입에 제약이 많아졌다"며 "당분간 주택시장 가격에 변화가 예상되는 만큼 갈아타기를 할 때도 매도·매수 시기를 잘 저울질해보고 의사결정을 하는 게 좋다"고 말했다.

/연합뉴스