은행들이 다음달부터 DSR을 본격 적용하면 주택대출이 더 어려워질 것으로 관측되고 있다. 한 은행의 주택대출 창구 모습. /한경DB
은행들이 다음달부터 DSR을 본격 적용하면 주택대출이 더 어려워질 것으로 관측되고 있다. 한 은행의 주택대출 창구 모습. /한경DB
금융당국은 가계부채 관리와 부동산 가격 안정을 위해 대출받는 이들의 원리금 상환 능력을 따지는 지표를 점차 강화하고 있다. 지난해까지는 기존 주택담보대출의 이자와 신규 주택담보대출의 원리금만 부채로 인식했던 총부채상환비율(DTI)을 적용했다. 올해 1월31일부터 여기에 기존 주택담보대출의 원금까지 포함하는 신(新)DTI 규제가 시작됐다. 다음달 본격 시행되는 총체적상환능력비율(DSR)은 신DTI보다 부채 범위가 넓다. 주택담보대출 원리금 전체에 신용대출 원리금이나 전세보증금대출 이자까지 합쳐 심사한다. 주택담보대출을 받지 못해 신용대출 및 마이너스통장을 활용하려는 이들을 원천 차단하는 셈이다.

◆개인별로 대출금 달라질 수도

금융당국은 DSR 지표를 총량 규제로 가져간다는 방침이다. 담보인정비율(LTV)과 신DTI는 대출 건마다 기준을 적용했지만 DSR은 개별 은행에 대출 가능한 총량을 준 다음 그 안에서 은행이 자율적으로 관리하도록 한다는 계획이다. DSR 수준이 높은 대출을 전체 신규 대출의 일정 부분까지만 할 수 있도록 제한하는 방식이다.

고(高)DSR 기준은 시범운영 기간에 100% 수준으로 적용됐다. 금융당국은 이 비율을 70~80% 수준으로 낮추는 안을 검토 중인 것으로 알려졌다. 소득이 100이면 연간 원리금 상환액이 70~80 수준이어야 한다는 뜻이다. 총량규제다 보니 개인별 또는 지역별로 대출 기준이 달리 적용될 수 있다. 예를 들어 은행 자체적으로 고DSR 소비자가 많은 지역에선 한층 강화된 DSR 지표를 들이댈 수 있다.

금융당국은 은행별로 DSR을 도입했을 때 고DSR 대출 비중이 얼마인지 수치를 취합하고 있다. 또 은행연합회를 통해 각 은행이 주장하는 고DSR 기준도 정책 준비 과정에 반영하고 있다.
지방서도 원리금상환액이 소득의 80% 넘으면 대출 힘들어진다
◆지방은행 DSR은 완화될 수도

금융당국은 시중은행과 지방은행의 DSR 지표를 차등화하는 방침을 검토 중이다. 현재 LTV와 DTI 규제는 지역별로 또 주택보유 여부에 따라 다르다. 무주택 세대는 투기과열지구 및 투기지역에선 LTV와 DTI 모두 40%다. 조정대상지역과 수도권에선 LTV 60%, DTI 50%다.

반면 투기과열지구 및 투기지역, 혹은 조정대상지역으로 지정되지 않은 지방에선 주택보유 여부와 상관없이 DTI 규제가 없다. 주로 지방에서 영업하는 지방은행은 DTI 규제를 받지 않았던 셈이다. 이 때문에 DSR 규제를 도입하면 지방은행과 해당 소비자가 상대적으로 더 큰 타격을 받을 것으로 예상된다. 한 금융당국 관계자는 “지방은행의 현실적 상황을 감안하면 완화된 DSR 지표를 적용할 수밖에 없을 것”이라고 설명했다.

물론 지방은행도 DSR을 총량 규제로 적용받는다. 수도권 및 투기지역 등에서 영업하는 지방은행 영업점과 지방에서 영업하는 시중은행 영업점도 은행 전체에 적용된 DSR 기준 안에서 영업하면 문제없다는 뜻이다.
지방서도 원리금상환액이 소득의 80% 넘으면 대출 힘들어진다
◆RTI도 곧 시행

다음달엔 임대업이자상환비율(RTI) 강화 방안도 나온다. RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이다. 분모가 이자비용이고 분자가 연간 임대소득이기 때문에 RTI 수치가 높을수록 원리금 상환능력이 안정적인 임대업자로 가늠할 수 있다. RTI도 지난 6개월간 시범운영 기간을 거쳤는데 이 기간엔 주택 RTI는 1.25배, 주택이 아니면 1.5배를 넘어야 대출이 이뤄졌다. 금융당국은 이를 상향 조정하는 방안을 검토 중이다.

하지만 RTI 규제를 강화하면 임대사업자가 대출을 받기 위해 세입자에게 부담을 전가할 가능성이 있다는 점은 금융당국도 우려하는 사항이다. 금융당국 관계자는 “RTI 기준을 무작정 올렸다가 임대사업자가 임대료를 더 올려받는다면 부동산 가격 안정화의 긍정적 여파를 정작 소비자는 체감하기 힘들 수 있어 고민”이라고 말했다.

■DSR(총체적상환능력비율)

debt service ratio. 대출자의 연간 총 금융부채 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 마이너스통장, 카드론, 자동차 할부대출 등 전 금융권의 상환 원리금을 모두 부채로 산정한다.

■신DTI(新총부채상환비율)

DTI(debt to income ratio)는 연간 주택담보대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율. DTI는 기존 대출에서 이자만 반영했지만 새 DTI에선 원금까지 더해 대출 한도를 산정한다.

박신영 기자 nyusos@hankyung.com