대출·자본규제로 부동산 돈줄 끊는다…DSR 전방위 강화

新DTI→9·13→DSR·RTI 강화…BIS비율·예대율 조정도 내년부터 영향

금융당국이 올해 대출규제를 연거푸 강화하는 데 이어 자본규제를 통해 부동산시장으로 흐르는 돈줄을 차단한다.

가계부채를 억누르는 당국의 기류와 은행권의 움직임, 미국의 금리인상이 촉발한 이자부담 가중 등이 맞물려 부동산 관련 대출은 전방위로 압박받게 됐다.

금융당국은 30일부터 보험회사에 총체적상환능력비율(DSR·Debt Service Ratio) 규제를 적용한다고 밝혔다.

지난 7월 상호금융회사에 이어 다음달 저축은행·여신전문금융회사에도 DSR 규제를 도입한다.

DSR는 가계대출 심사에서 대출자의 종합적인 부채상환 능력을 반영하는 규제다.

모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산한다.

다음달 중순부터 은행은 DSR가 관리지표로 강제된다.

DSR 70∼80%는 '위험대출'로 분류될 가능성이 있다.

이런 고(高) DSR 대출은 전체 대출의 일정 비율(가령 5∼10%)을 넘어선 안 된다.

올해 초 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio)을 강화한 신(新) DTI가 도입되고, '9·13 대책'으로 집값 급등 지역의 고가·다주택자에 대해 담보인정비율(LTV·Loan To value ratio)을 0%로 낮춘 데 이은 조치다.

신 DTI는 기존 주택담보대출 이자와 신규 주택담보대출 원리금만 부채로 인식하던 것에 그치지 않고 기존 주택담보대출 원금까지 부채로 잡는다.

9·13 대책은 규제지역(투기과열지구·투기지역·조정대상지역)에서 집이 두 채 이상이면 LTV 0%, 집이 한 채라도 이사 등의 사유가 없으면 원칙적으로 LTV 0%, 공시가격 9억원 넘는 집을 실거주가 아닌 용도로 사면 역시 LTV 0%가 적용되는 규제다.

신 DTI 도입, LTV 강화, DSR 도입에 뒤따라 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest)이 다음달 강화된다.

RTI는 부동산 임대업자의 임대소득을 이자비용으로 나눈 값이다.

비율(1.25∼1.50배)을 올리거나, 예외 요건을 까다롭게 하는 방안이 추진된다.

이 같은 대출규제와 별개로 자본규제인 국제결제은행(BIS) 기준 자기자본비율도 바뀐다.

BIS 비율 변화는 은행의 포트폴리오(자산 배분)에 근본적인 영향을 준다.

우선 LTV 60%를 넘는 주택담보대출은 '고 LTV'로 규정돼 35∼50%이던 위험가중치가 70%로 최대 2배가 된다.

자기자본을 위험가중자산으로 나눠 BIS 비율을 따질 때 주택담보대출의 경우 위험가중치가 상향 조정되는 것이다.

100% 이하로 유지돼야 하는 은행 예대율(대출금/예수금)도 가계대출 가중치는 15% 올리고 기업대출은 15% 내린다.

가계대출을 취급하는 부담을 키우려는 목적이다.

당국이 이렇게 계산 방식을 바꾸면 즉각적으로 은행권 평균 BIS 비율은 0.14%포인트 하락하고, 예대율은 0.7%포인트 상승한다.

은행들의 부담을 고려해 1년여 유예기간이 주어졌지만, 내년부터 미리 대응할 수밖에 없다.

가계대출을 늘릴 때 자본을 더 쌓는 '부문별 경기대응 완충자본(Countercyclical Capital Buffer)'은 당장 내년부터 도입된다.

은행에 이어 제2금융권도 자본규제가 비슷한 방향으로 개편된다.

금융당국 관계자는 "'불로소득'을 유발하는 주택담보대출을 억제하고 돈이 생산적 분야로 흐르도록 하겠다는 게 정부의 일관된 방침"이라며 "대출규제와 자본규제 강화를 차질없이 집행하겠다"고 말했다.

/연합뉴스