2기 신도시 2만 가구 분양 앞두고 '긴장'…3기 신도시 우려

이달부터 수도권 2기 신도시에서 새 아파트 분양물량이 본격적으로 쏟아지지만 예전보다 침체된 분위기다. 분양지역 가운데 올해 집값이 약세인 곳이 많은 데다 정부가 2기 신도시보다 서울과 훨씬 가까운 곳에 '3기 신도시'를 지정하겠다고 밝히면서 계약에 악영향을 미칠 수 있다는 분석이다.

◇ 2기 신도시 연내 2만가구 쏟아져

7일 부동산114 조사에 따르면 이달 중순 이후 연말까지 수도권 2기 신도시에서 분양될 아파트 물량은 총 1만9329가구에 달한다.

당장 인천 검단신도시, 파주 운정3지구 등 그동안 개발 및 사업 일정이 지연돼온 2기 신도시에서 첫 분양이 시작된다. 인천 검단신도시는 1118만1000㎡ 부지에 7만5000가구가 들어서는 대형 신도시로 현재 1단계 387만㎡ 부지에 3만4000여가구 주택건설 사업이 진행 중이다.

일단 첫 스타트로 올해 말까지 6000여가구가 분양될 예정이다. 택지지구 지정 11년 만에 첫 분양이다.

SM우방산업이 지난 5일 모델하우스를 열고 분양에 들어갔고 이달 호반건설(1168가구)과 유승종합건설(938가구)이, 11월에는 금호건설(1452가구)이 차례로 분양한다. 분양가는 3.3㎡당 1천100만∼1천200만원 선에서 논의되고 있다.

우미건설과 대방건설도 인천 검단에서 각각 1000가구가 넘는 대단지 분양을 준비 중이나 분양일정은 아직 확정되지 않았다.

파주 운정신도시 3지구에서도 연내 분양이 본격화된다. 파주시에 따르면 운정3지구에서는 앞으로 민간분양 아파트 30개 단지 2만4000여가구와 한국토지주택공사(LH) 공공분양 등 공공주택 11개 단지 1만1000여가구 등 총 3만5000여가구가 공급된다.

수도권 북부의 양주 옥정지구에서도 신동아건설과 우미건설이 이르면 다음달 A1블록에서 2049가구의 대단지 아파트를 분양한다.

2기 신도시 가운데 가장 주목을 받는 곳은 3년 만에 분양이 재개되는 위례신도시다. 이달 19일 모델하우스를 공개하는 GS건설의 하남시 학암동 위례포레자이(588가구)를 비롯해 현대엔지니어링의 힐스테이트 북위례(1078가구), 중흥S클래스(500가구), 호반베르디움(709가구, 690가구), 계룡리슈빌(690가구) 등이 순차적으로 분양된다.

분양가는 상한제가 적용돼 시세보다 저렴한 3.3㎡당 2300만원 안팎이 될 것으로 예상돼 2기 신도시 중 가장 청약경쟁이 치열할 전망이다.

◇ 3기 신도시 계획 '부담'

그러나 현재 2기 신도시 분양을 앞둔 건설업체의 표정은 밝지만은 않다. 정부가 서울∼1기 신도시 사이에 3기 신도시를 건설하기로 하면서 위례 등 일부를 제외하곤 분양 성공을 낙관할 수만은 없다는 전망이 나오는 탓이다.

2기 신도시는 상대적으로 분양가가 저렴해 그간 서울과 서울 인접지역으로 입성하지 못한 실수요자들이 관심을 가졌다. 그러나 위례신도시를 제외하고는 대부분 3기 신도시 입지 지역보다 멀어 앞으로 앞으로 서울 수요 흡수에 차질이 우려된다.

실제 2기 신도시 내 분양을 앞둔 건설사에는 지난 8월까지 청약 대기 수요자들의 문의가 이어졌으나 9월 이후에는 문의 전화가 다소 감소한 것으로 전해졌다.

지난달 정부의 잇단 주택시장 안정대책과 3기 신도시 공급계획으로 청약수요의 고민이 시작된 게 아니냐는 분석이다.

특히 국토부가 지난 9·13대책에서 앞으로 수도권 공공택지에서 공급되는 분양가 상한제 주택에 대해서는 전매 제한 기간을 시세차익에 따라 공공·민영 관계없이 3∼8년으로 강화하기로 하면서 투자 목적의 청약수요도 줄어들 것으로 보인다.

일단 이달 중 분양을 앞둔 업체들은 11월 이후 공공택지 내 분양권 전매제한이 강화되기 전에 분양을 받으려는 수요자들이 몰리면서 반사이익을 얻을 것으로 기대하고 있다.

검단지구 분양을 앞둔 한 건설회사 관계자는 "현재는 전매 기간이 1년이기 때문에 전매제한이 강화되기 전에 분양받으려는 대기 수요자들이 청약에 나설 것으로 기대한다"며 "분위기는 나쁘지 않다"고 말했다.

그러나 다음달 이후 분위기는 낙관할 수 없는 상황이다. 2기 신도시 분양을 앞둔 한 중견 건설사 관계자는 "설계변경 등의 문제가 있어 분양을 10월이나 11월 초로 앞당길 수 없는 상황"이라며 "3기 신도시 공급 계획에다 전매제한까지 강화되기 때문에 걱정이 된다"고 말했다.

올해 들어 2기 신도시 일대 아파트값이 약세를 보이는 것도 부담이다. 한국감정원 조사에 따르면 경기도 평택시 아파트값은 올해 들어 9월까지 5.85% 하락했고 남양주(-0.47%), 김포(-0.13%), 파주(-0.98%), 인천 서구(-0.69%), 양주시(-0.44%) 등도 매매가격이 약세를 보였다.

현재 3기 신도시 후보지로 거론되는 곳은 고양시(-1.23%)를 제외하고 올해 아파트값이 많이 오른 광명(9.12%), 과천(11.98%), 하남(7.91%) 등이지만 2기 신도시 입장에서는 입지여건이 더 나은 곳에서 30만가구 이상이 추가로 쏟아지면 청약에 영향을 받을 수밖에 없다.

일부 2기 신도시에는 아직 미분양도 남아있다. 국토교통부 집계를 보면 8월 말 기준 2기 신도시 일대에서 평택시의 미분양이 1275가구로 가장 많고 남양주(987가구), 김포시(772가구), 화성시(601가구) 등에도 적지 않은 미분양이 남아있다.

전문가들은 같은 신도시라도 지역별로 청약이 양극화됨은 물론, 같은 지구 내에서도 입지·환경 등에 따라 단지별로 청약률과 계약률이 극명하게 갈릴 것으로 예상한다. 특히 2기 신도시의 경우 교통 등 기반시설 계획에 차질이 빚어지거나 건설이 지연되고 있어 3기 신도시 입지가 공개되면 청약수요가 분산될 가능성이 크다.

한 중견 건설사 관계자는 "앞으로 청약조정지역 등 규제지역에서 1순위자의 당첨 가능성이 작아지고, 입주 후 6개월 내 거주 중인 주택을 팔지 않을 경우 청약도 불가능해 전반적으로 청약경쟁률이 과거보다 낮아질 것으로 보인다"며 "앞으로는 지역에 따라 미분양에 대한 대비도 해야 할 것 같다"고 말했다.

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