부동산 전문가들, 집값 전망 잇따라 꺾는 이유

지난달까지만 해도 아파트값이 더 오를 것이란 전망이 득세했다. 비관론을 펴는 이는 극히 드물었다. 이달 들어 변화 움직임이 감지된다. 일부 전문가가 ‘2019년 약세’ ‘서울 조정 임박’을 말하기 시작했다. 이들은 왜 전망을 바꾼 것일까.

내년 전망을 수정한 대표적인 전문가가 채상욱 하나금융투자 애널리스트다. 그는 ‘9·13 대책’이 발표되자 내년 전망을 약세로 바꿨다. 그는 “과거 어느 때보다 정교하게 세금과 대출 규제가 시행돼 다주택자들이 추가로 집을 구매하는 것이 어렵다”며 “이미 집값이 급등한 상황이어서 실수요만으로 강세를 이어가기엔 한계가 있다“고 강조했다.

그는 급증하는 종합부동산세도 수요를 억제할 것으로 예상했다. 그의 계산에 따르면 서울에 15억원짜리 전용 84㎡ 아파트를 두 채 가진 경우 올해 종부세를 600만원 내고 내년에는 1500만원 낸다. 그 다음에 2500만원, 그 다음에 4500만원 낸다. 다른 예로 자가 주택이 하나 있는데 투자로 15억원짜리 한 채를 더 샀다고 치면 올해까지 종합부동산세를 480만원 내는데, 내년에 1500만원을 내야 한다. 그다음에 2500만원, 3500만원 내야한다. 그는 ”주택에 대한 보유 부담이 이전보다 훨씬 커졌다. 임대 등록해도 종부세가 가산된다“며 “정부대책의 실효성 없다는 주장에 현혹되지 말라”고 말했다.

그는 다만 대형 평형은 강세를 띨 것으로 예상했다. 그는 “그동안 중소형에 비해 중대형이 너무 안 올랐다”며 “전용면적 110㎡ 초과 주택형 시대가 열릴 시기”라고 전망했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원도 “(9·13 대책)은 수요자에게 민감한 종합부동산세와 양도소득세 강화뿐 아니라 대출 규제, 임대등록 혜택 축소까지 망라한 종합 처방”이라며 “서울지역 ‘집 부자’에게는 이번 대책이 무겁게 느껴질 것”이라고 평가했다. 그는 “시장의 불확실성이 커진 만큼 일희일비하기보다 ‘거인의 어깨’에 올라 시장을 멀리 바라보는 망원경이 필요하다”고 주장했다. 그는 “서울을 비롯한 수도권 집값은 2013년 1분기 저점을 찍은 뒤 올해로 5년째 상승세”라며 “국민은행 통계에 따르면 1987년 이후 서울 아파트값은 5년 이상 오른 적이 없다”고 지적했다.

박 위원은 “분양권 보유자를 유주택자로 간주하고 유주택자에게 추첨제 물량을 최소화하는 것도 주택 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것”이라고 전망했다. 그는 “종부세 강화로 강남권 고가 1주택, 즉 ‘똘똘한 한 채’에도 제동이 걸릴 것”이라고 내다봤다. 현재 주택 종부세 대상은 27만4000여 명이다. 정부는 종부세를 매길 때 시세 할인율을 의미하는 공정시장가액비율도 추가 상향 조정한다는 계획을 내놓았다. 현재 80%인 공정시장가액비율을 2022년까지 100%를 달성한다는 계획이다.

그는 “정부가 고통스러울 정도로 강한 보유세 압박을 통해 주택 투자 과열을 꺾어 놓겠다는 복안”이라며 “일정한 소득이 없는 은퇴자들은 내년 고지서를 받아보면 적지 않은 부담을 느낄 것”이라고 진단했다. 이어 박 위원은 “다주택자의 종부세 부담이 증대됨에 따라 시세차익을 노린 갭투자도 크게 줄어들 것”이라며 “가뜩이나 전셋값이 하락하고 다주택자에 대한 양도세 중과세로 갭투자가 위축되고 있는데 종부세 과세까지 겹치면 작지 않은 타격이 예상된다”고 덧붙였다.

그는 보수적인 전략이 필요할 때라고 말했다. 무리한 추격 매수는 위험하다는 것이다. 그는 “강남과 같은 인기 지역에서 아파트값은 그동안 2~2.2배 정도 상승했다. 상승 에너지를 쏟아내 추가적으로 상승하기에는 녹록하지 않다”면서도 “집값은 소유자의 ‘손실 회피심리’가 작용하고 있어 단기간에 집값이 크게 하락하기는 어렵다”고 분석했다. 악재가 누적돼서 ‘임계점’을 지나야 급락이 오지 그 이전까지는 그런 현상이 나타나지 않는다는 것이다. 박 위원은 “주택과는 달리 수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준할 것으로 보인다”며 “다주택자에 대한 종부세 부담이 늘어나면 자산가들은 상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산으로 이동할 가능성이 있다”고 전망했다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 ‘서울 일부 지역 거품론’을 말하기 시작했다. 그는 “서울 일부 지역에 거품이 이미 형성됐다”며 “곧 서울도 조정시장이 될 것”이라고 전망했다. 그는 “사고 싶어도 못 살 정도로 매물까지 사라진 이 시장에서 약세장이 무슨 말이냐고 반문하는 전문가도 있을 것”이라며 “조정의 원인은 정부의 강력한 정책 때문이 아니라 시장의 자정 작용일 가능성이 99%”라고 주장했다.

그는 “한발 물러서서 심적 여유를 가지고 시장을 보길 바란다”며 “단언컨대 지금 매물이 없어 급등하는 지역 내 단지들 중에서는 비상식적인 거품이 있는 단지들이 꽤 포함돼 있다. 특히 매물이 아예 없는 단지들은 더 조심해야 한다”고 강조했다. 그는 이와 함께 “부동산은 장기 투자를 해야한다”고 주장했다. 그는 “부동산의 가치는 쉽게 만들어지지도 않지만, 한번 만들어진 가치는 거의 떨어지지 않는다. 미래가치가 있다고 판단되면 언제든지 매수해도 된다”며 “다만 최소한 5년 이상 10년 정도를 내다보는 매수 전략이 필요하다”고 설명했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com

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[집코노미] 부동산 전문가들, 집값 전망 잇따라 꺾는 이유