알짜분양 쏟아진다더니…문 열기도 전에 폐막

삼성물산이 서울 서초동 우성1차아파트를 재건축하는 '래미안리더스원'. 삼성물산 제공

추석 연휴 이후 쏟아질 것으로 예상됐던 서울 강남, 북위례, 대장지구 등의 '로또' 분양 물량이 연말 또는 내년으로 대거 연기됐다. 청약 제도 개편, 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 등의 영향이다. 이에 따라 최대 성수기인 가을 분양 시장이 사실상 폐막했다는 분석이 나온다.

◆서울 분양 대부분 내년으로 연기

서울시 내 대규모 브랜드 아파트 공급은 사실상 지난 8월 분양한 '노원 꿈에그린' 이후 끊긴 상태다. 9월과 10월 서울에서 분양을 계획했던 현장은 모두 8개 단지(일반분양 2374가구)였다. 그러나 10월 중순인 지금까지 분양을 시작한 곳은 단 한곳도 없다. 11월과 12월, 연말 분양을 계획했던 단지들은 일정을 내년초로 넘기는 분위기다. 서울 신규 물량은 대부분 정비사업 물량인데, HUG와 조합 간 분양가 조율이 어려워 분양이 늦어지는 것으로 확인됐다.

◆ ‘래미안리더스원’ 6개월째 연기

삼성물산이 서울 서초구 서초우성1차 아파트를 재건축해 짓는 '래미안리더스원'이 대표적이다. 이 단지는 1317가구 규모로 232가구가 일반에 분양된다. 삼성물산은 당초 이 단지를 지난 4월 분양하기로 계획했으나 일정을 9월로 미뤘다. 그러나 9월 중에도 분양하지 못하고 이번달로 넘어온 상태다.

삼성물산 측은 "이달 말 분양을 목표로 준비하고 있다"고 밝혔으나 이미 여러차례 연기된 데다 주택도시보증공사(HUG)와 재건축 조합 간 분양가 조율이 안되고 있어 어려울 것이라는 관측이 우세하다. 분양업계 관계자는 "조합이 제시한 분양가를 HUG에서 오케이를 안해주니 사업이 진척되기 어려운 부분이 있다"고 귀띔했다. 인근 집값 시세를 분양가에 반영해야 한다는 조합의 주장과 주변 분양가의 110% 수준으로 제한하려는 HUG의 규제가 맞서고 있다.

◆ “내년으로 넘어갈 가능성도”

이달 강남3구 내 3개 단지를 포함해 연말까지 총 4곳의 분양을 계획했던 GS건설은 분양을 내년으로 넘기는 분위기다. GS건설은 서초구 무지개 아파트, 방배경남아파트, 강남구 개포주공4단지 등을 재건축해 짓는 자이 아파트를 오는 12월 분양할 계획이었다. 강북권에서는 증산2구역 재개발 물량 공급이 예정됐다. 그러나 HUG 분양가 규제로 추가 분담금이 늘 것으로 예상되면서 최근 조합에서 분양 일정을 내년으로 넘기자고 주장하고 있다. 한 조합 관계자는 “강남권 재건축 조합들은 '누가 가장 먼저하느냐'를 두고 눈치만 보고 있다”며 ”가장 먼저 하는 현장을 기준으로 분양가와 후분양제 도입 여부 등을 검토할 것“이라고 설명했다.

롯데건설이 동대문구 전농동 청량리4구역을 재개발해 짓는 주상복합 단지 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'도 분양 일정을 미뤘다. 당초 지난 9월 분양을 계획했으나 오는 12월께로 일정을 재조율 중인 것으로 알려졌다. 현대건설은 오는 11월 3개 단지 분양이 예정돼있다. 은평구 '힐스테이트 응암1구역(가칭)과 서초구 '디에이치반포(삼호가든3차 재건축)', 강남구 '일원대우 재건축' 등이다. 회사 관계자는 "3개 단지 모두 당초 지난 8월 분양을 계획했던 곳들인데 11월까지 미뤄졌다"며 "일단은 11월 예정이지만 상황에 따라 더 미뤄질수도 있다"고 설명했다.

대우건설은 이달과 내달 각각 분양하려던 서울 동작구 '사당 3구역'과 서대문구 홍제동 '홍제동1주택'의 공급 일정을 오는 12월로 연기한 상태다. 대림산업은 이달 중 분양을 계획했던 동대문구 'e편한세상 용두5구역' 분양을 일단 다음달로 연기했다. 추후 일정은 확정 짓지 못하고 있다. 적어도 오는 11월까지는 서울 신규 분양 공급이 없을 것이란 게 업계 전문가들의 중론이다. 한 부동산 전문 홍보대행사 관계자는 "대형 건설사들은 신규 아파트를 분양하기 한달 전까지 홍보 대행사를 선정하는 경우가 많은데 아직 얘기 나온 게 없는 걸 보니 다음달까지는 눈에 띄는 신규 공급이 없을 것 같다"고 말했다.

◆ 1주택자 서울 청약 사실상 봉쇄

서울 신규 분양 일정이 연말로 대거 연기되면서 1주택자가 서울시내 새 아파트를 분양 받기는 더욱 어려워질 전망이다. 국토교통부는 이날 9·13 부동산대책 후속조치로 '무주택 실수요자 우선공급 등을 위한 주택공급제도 개선안'을 입법 예고했다. 무주택 실수요자에게 신규 주택이 우선 공급되도록 하고 분양권 등 소유자도 유주택자로 간주하는 내용이 핵심이다. 지금까지는 규제지역 내 전용 85㎡ 초과 물량의 50%를 무주택자와 1주택자에게 제공했으나 개선안에 따르면 앞으로는 추첨제 대상 주택의 75%를 무주택자에게 우선공급하게 된다. 국토부는 개선안을 내달 말 경 공포, 시행할 계획이다.

대출 규제 등 9·13 부동산 대책으로 시장이 다소 가라앉은 상태여서 연말께 분양을 한다해도 전같은 청약 과열 현상은 없을 것이란 시선도 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "대출 규제 등으로 부동산 시장이 심리적으로 꺾이게 되면 분양 자체가 안될 가능성도 있다"며 "시장이 좋을때야 전매제한, 대출 부담 등이 크게 상관없지만 최근 전반적인 분위기가 가라앉고 있는 데다 서울 신규 물량 자체가 저렴한 편은 아니기 때문에 수요자들의 고민이 깊어질 것"이라고 말했다.

◆위례 서판교 과천 등 경기도 알짜 분양도 대거 연말로 연기

청약제도 변경의 여파는 서울뿐 아니라 경기도 알짜 단지에도 미치고 있다. 북위례, 판교 대장지구, 과천주공 6단지 등에서 분양이 줄줄이 미뤄지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 새로운 주택공급규칙이 시행된 후 분양보증 승인을 내주기로 방침을 정해서다. HUG 관계자는 “투기수요를 막고 무주택자 중심으로 주택을 공급하겠다는 정책 취지에 맞춰 수도권 주요 분양단지의 분양보증시기를 조정했다”며 “개정 규칙이 시행되면 바로 보증서를 발급할수 있도록 준비하고 있다”고 말했다.

우선 GS건설이 짓는 ‘위례포레자이’ 견본주택 오픈이 이달 19일에서 오는 12월로 늦춰졌다. 현대엔지니어링이 선보이는 ‘힐스테이트 북위례’도 이달 분양 예정이었으나 다음달 말이나 12월로 분양을 미뤘다. 현대건설과 현대엔지니어링이 성남 대장지구에 공급할 ‘힐스테이트 판교 엘포레’와 GS건설이 재건축하는 과천주공 6단지도 분양일정을 연말께로 늦췄다. 계룡건설이 위례신도시 A1-6블록에 짓는 아파트의 분양도 연기됐다. 한 건설사 관계자는 “당초 분양 계획이 정책 변화로 늦춰지면서 일정에 차질이 생겼다”며 “추가 비용이 발생할 수 밖에 없고 현실적으로 연말에도 분양하기 어려울 수 있다”며 답답함을 토로했다.

◆기존 주택 안 팔면 ‘3년 징역형’

국토교통부는 12일 입법예고한 ‘주택공급에 관한 규칙’ 일부 개정안은 관계기관 협의와 법제처 심사 등을 거쳐 11월 말 공포되고 시행될 계획이다. 아파트 청약 시 가점제 물량을 제외하고 추첨제로 공급하는 물량의 75%를 무주택자에게 배정하는 내용이 핵심이다. 나머지 물량은 무주택자와 1주택 실수요자(기존 주택 처분 조건)에게 우선 공급하고, 이후에도 남는 주택이 있으면 유주택자에게 배정될 예정이다. 추첨제 물량은 투기과열지구의 경우 전용면적 85㎡ 초과 아파트 물량의 50%, 청약과열지역(조정대상지역)에서는 전용 85㎡ 이하 25%, 85㎡ 초과분 70% 등이다.

1주택자가 기존 주택을 처분하겠다는 조건을 걸고 아파트에 당첨됐을 경우 입주 가능일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 팔아야 한다. 이를 이행하지 않으면 공급계약이 취소된다. 시장 상황에 따라 불가피하게 처분하지 못하면 500만원 이하의 과태료를 내야 한다. 이런 경우를 제외하면 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금을 내야 한다.

◆분양권 소유자도 유주택자

앞으로는 아파트 분양권과 입주권 소유자도 유주택자로 간주된다. 아파트 분양에 당첨(분양권) 또는 조합원 입주자로 선정된 지위(입주권)를 얻어 공급계약을 체결했거나 분양권·입주권을 매수해 매매 잔금을 완납하는 날(실거래신고서상)부터 주택을 소유하고 있는 것으로 보겠다는 것이다. 다만 이번 개정안은 다음달 말 시행일 이후에 취득한 분양권부터 적용된다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “지금까지는 청약 당첨 후 입주 전 당첨된 입주권을 팔면 무주택자로 인정받을 수 있었지만, 앞으로는 모두 유주택자로 간주되기 때문에 아파트 당첨 확률이 지극히 낮아질 것”이라고 평가했다.

주택을 소유하고 있는 부모의 집에 같이 살면서 부양가족으로 청약가점을 확보하는 불합리한 부분도 개선했다. 현재 60세 이상 직계존속(부모나 자식)이 주택을 소유하고 있더라도 청약자와 3년 동안 주민등록상 한 가구를 이뤄 함께 살고 있으면 무주택자로 간주해 부양가족 점수(1인당 5점)를 인정했다. 이를 이용해 청약가점을 부풀려 주택을 당첨받는 사례도 많았다. 그러나 앞으로는 주택을 소유한 직계존속은 부양가족 가점 산정 시 제외된다.

부적격 당첨이나 계약 포기로 발생한 미계약분이나 미분양 주택을 분양할 때도 청약시스템을 통해 사전 공급 신청을 할 수 있도록 개선했다. 신혼기간 중 주택을 소유했다가 처분한 이력이 있으면 신혼부부 특별공급에서 제외하기로 했다. 한 분양 전문가는 “가을 분양시장은 문도 열어보지 못하고 폐막했다”며 “1주택자의 청약이 사실상 봉쇄된 만큼 무주택자들은 적극적으로 겨울 분양시장의 문을 두드려야 한다”고 말했다.

이소은/서기열 기자 luckysso@hankyung.com

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[집코노미] "알짜분양 쏟아진다더니…문 열기도 전에 폐막"